??近日，首創置業發布公告稱，在當日召開的董事會會議上，審議通過了向中國證監會及其相關監管機構提出向合資格投資者發行不超過3.7億股的A股申請，主要是為了旗下5個項目募資，總額度達到了38億元。具體的資金用途如下：

??首創置業自2004年首次提出回A，這已是其第7次表達回A意愿，此次其計劃又能否付諸實施呢？恰逢其召開了2015年業績發布會，我們不妨從它2015年的運營表現中找找答案。

??合約銷售三年復合增長118%，2016年沖刺380億

??2015年，首創置業的合約銷售金額為325.1億元，合約銷售面積為278.7萬方，分別同比增長了31%和12%，金額的年復合增長率更是達到了118%，在行業增速放緩的背景下，有這樣的表現實屬不易。

??在業績發布會上，其也高調提出為了追求量價平衡，2016年全年簽約目標定在380億，可售貨值為 636億元，只需完成60%去化就可達成目標，同時因57%的貨值主要分布在京津滬地區，在2015年首創置業的區域銷售貢獻度上，京津滬總占比也達到了65%，若勢頭持續，順利完成目標應該不成問題。

??著力布局一二線，五大核心城市占比77%

??2015年首創置業共在9座城市，新增24幅地塊，總建筑面積為342.6萬方，拿地金額高達224億元，拿地銷售比達到了68.9%，可見企業對未來銷售還是抱有樂觀預期的，就拿地的區域分布來看，基本都在一二線城市，且五大核心城市(北京、天津、上海、成都、重慶)表現較為突出，拿地總建筑面積為261.7萬方，占比高達77%；北京作為其大本營，新增地塊總建筑面積占比更是達到了40%。

??分析其2015年一線城市新增地塊情況，我們看到除了一些低溢價率的商辦地塊外，首創置業拿地溢價率基本維持在50%左右，拿地價格還是比較高 的，仔細分析了其在青浦區盈浦街道淀山湖大道北側的一宗溢價率過百的地塊，我們也發現，之所以敢拿高價地并非沒有原因，該地塊周邊萬達茂公館2016年2 月的售價已達2.3萬/平米，受萬達商圈輻射，周邊樓盤價值也將得到提升，淀山湖大道預計將成為青浦中高端住宅聚集區，對比首創置業拿地時1.7萬元/平 米樓板價，還是存在一定的溢利空間的。

??推出高端產品系“天閱“，上海天閱濱江將于下半年入市

??此外，這些高價地塊一般位于一線城市較好的區位也與其產品戰略轉變密切相關，2016年3月16日，首創置業在全球媒體戰略見面會上一改主打一二線城市的剛需樓盤定位，反而高調宣布將在2016年推出其高端產品系“天閱”，并將首度在北京、上海試水，目前已確定的四個項目分別為北京天閱西山、上海天閱濱江，北京首創中心和首創天禧，其回A募資中投入北京、上海的資金也主要是為了這些項目的建設。

??以其目前主推的北京天閱西山和上海天閱濱江為例，

??北京天閱西山項目位于北京海淀區，所在的中關村永豐產業基地地塊為2015年4月首創以56.4億元競得，刨除配建保障房、商業等配套建設，住宅樓板價大致在4.3萬元/平米，據CRIC監測，在其周邊3公里范圍內的五礦萬科如園2016年2月的成交均價在7萬元/平米，依據北京五環目前在售住宅的均價和一線城市火爆的市場來推測，待天閱西山項目入市，單價直逼10萬元/平米并非沒有可能。

??而上海天閱濱江地塊則位于上海內環，為2015年6月，首創、保利置業、山東黃金聯合體以34.54億元奪得，刨除配建保障房和地下商業等配套建設，住宅樓板價大致在4.4萬元/平米，溢價率達到46%。據了解，該項目將由首創置業獨立操盤，而保利置業與山東黃金均已退出。就CRIC監測數據來看，與其比鄰的翡麗甲第2016年2月的成交均價已逼近9萬/平米，下半年入市的天閱濱江銷售單價還是值得期待的。

??因此我們大膽推斷，只要京滬樓市熱度持續，這兩項目的熱銷勢必能為首創置業2016年的銷售成績單添上濃墨重彩的一筆。

??商業整合平臺首創鉅大發力，5年要做20個“奧特萊斯”

??除了住宅方面的產品戰略調整外，首創置業在商業發展方面也取得了突破性進展，2015年初首創鉅大完成收購西安項目及上市，定位為公司的商業發 展平臺。其主要業務為發展奧特萊斯綜合體，依靠商業地產低價拿地后，依托自身住宅配套，通過出售住宅和部分散鋪平衡現金流，并自持商業部分。

??2015年年內通過公開市場、股權合作等方式在新增了南昌、杭州、武漢及長沙四個奧特萊斯項目，截至2016年2月，公司旗下奧萊累計增加至10家。目前已開業為4家，分別是房山、萬寧、昆山和湖州奧特萊斯，實現銷售金額約20.5億元，較去年同比增長了50%，總客流量已達1554萬人次，同比增長了91%。根據公司新5年規劃，首創未來5年還將做20個奧萊，銷售收入突破150億。

??備注：長沙首創奧萊歡樂天街為戰略合作獲得，項目將由首創鉅大攜手湖南湘江新區投資集團共同投資建設。

??從上表我們也可以明顯看出，長沙奧萊項目集團僅持股30%，負責項目建成后的商業運營管理，以小股操盤和管理服務輸出實現商業的由“重”轉“輕”的確是非常好的途徑，但不得不說，以輕資產模式實現擴張依舊要倚賴于品牌管理形象的建立。

??總結：值得注意的是，首創置業利潤率方面表現并不盡如人意，2015年，毛利率僅為11.9%，較2014年下降了12.2個百分點；凈利率為18.3%，較2014年下降了4.2個百分點，可喜的是，我們看到，首創置業已經開始為追求高毛利采取了措施，繼續深耕五大核心城市，加緊一二線城市布局；推出中高端產品系“天閱”提升產品溢價能力；并且其商業“奧特萊斯“模式也開始發力，隨著小股操盤和管理服務輸出的日益成熟，后期必將能為投資者們交上一份滿意的答卷。