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??前言

       2024 產品力TOP100

??2024年，中國房地產市場政策面延續寬松基調，政策側重點轉向“去庫存”。三季度中央政治局會議首次定調“促進市場止跌回穩”，信貸政策迎來多項調整。地方層面，核心一二線城市出臺政策利好，各省市因城施策、優化住宅規范支持產品品質提升。

??同時，無論是在兩會《政府工作報告》還是住建部會議中，也均明確指出要適應房地產市場供求關系的新變化，要滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。政策紅利下，改善產品的成交占比持續擴大，未來的住宅需求向“居者優其屋”過渡。

??目前，房地產市場供求關系由賣方市場向買方市場轉變，住宅產品進一步回歸消費屬性。購房者的購房心態更趨理性，更注重產品的居住屬性和內在體驗。隨著銷售壓力回傳至產品端，房企之間的產品競爭更趨激烈。

??2024年克而瑞繼續發布《中國房地產企業產品力白皮書》，并通過《中國房地產企業產品力TOP100》、《全國十大產品系》（含頂  級豪宅、輕奢精品和品質美宅）以及《全國十大作品》（含高端作品、輕奢作品和品質作品）三大榜單，對產品力進行全方位測評。

??通過測評，我們發現目前行業發展模式全面回歸產品本質，“卷產品、競品質”成為市場競爭的核心。各品牌房企順應當前行業形勢，圍繞高品質、多樣化、個性化的改善需求，積極探索，針對性地對產品、產品系進行迭代升級，提升市場接受度和產品交付力。

??具體來看，產品力的創新體現在多個方面。從獲獎的十大作品以及其他所有參評項目來看，2024年行業中涌現出更多優質產品。在戶型設計、公區配套、示范區場景、智慧住宅等多維度發力，通過產品力的創新升級，不斷提升產品品質、帶來更高的整體居住體驗。

??PART.1

??榜單發布

??01《中國房地產企業產品力TOP100》

??02《全國十大產品系》

??03《全國十大作品》

??PART.2

??榜單解讀

??產品力測評模型結合了房地產企業和行業內專家的意見，測評結果由《中國房地產企業產品力TOP100》、《全國十大產品系》（含頂  級豪宅、輕奢精品和品質美宅）以及《全國十大作品》（含高端作品、輕奢作品和品質作品）三大榜單組成，從“作品”到“產品系”再到企業“產品力”，實現全方位評測。其中：

??《中國房地產企業產品力TOP100》以企業在產品維度的整體表現為核心，從四大一級指標、十六項二級指標綜合衡量房企在產品研發、整合、銷售、質量、交付、服務、口碑等方面的綜合產品競爭力。

??《全國十大產品系》通過評價單條產品系的“市場跨度”“開發規模”“產品定位”“溢價能力”及“獲獎與認證”五大方面，梳理房企產品系脈絡，評估房企產品體系的成熟度。

??《全國十大作品》則突出展現單項目在匹配客群需求、規劃解題思路，提升規劃、建筑、社區、景觀、戶型、精裝、服務等方面的成果，梳理優秀項目特征及產品發展趨勢，為行業樹立產品創新的“風向標”。

??01

??產品力：行業產品競爭加劇

       房企積極優化升級產品體系

??2024年《中國房地產企業產品力TOP100》共分為四項一級指標、十六項二級指標，從“產品接受度”“產品系成熟度”“產品交付力”“產品美譽度”四個維度對企業產品力進行測評。綜合衡量房企在產品研發、整合、建筑、質量、交付、服務、口碑等方面的產品競爭力。

??1、市場供求關系變化，行業發展模式全面回歸產品本質

??在行業深度調整的背景下，房企產品端直面競爭壓力與市場挑戰。一方面，房地產市場供求關系由賣方市場向買方市場轉變，購房者的選擇面更廣。另一方面，住宅產品進一步回歸消費屬性，購房者的購房心態更趨理性，更注重產品的居住屬性和內在體驗。隨著銷售壓力回傳至產品端，房企之間的產品競爭更趨激烈。

??整體來看，在市場變化與競爭壓力下，行業發展模式全面回歸產品本質，“卷產品、競品質”成為市場競爭的核心。對房企而言，只有順應當前行業形勢，在戶型設計、功能布局、空間尺度、建筑工藝、品質質量、產品交付及服務等與生活舒適度緊密相關的方面不斷推陳出新，以客戶需求為導向更精細化地打磨產品。由產品主義戰略驅動，以產品力提升競爭力。

??同時，2024年，除了中央和地方層面的行業政策寬松，各省市相關部門在供給端和產品端的多個層面也都進行了積極優化。陸續出臺一系列涉及產品規范的調整，如優化供地標準、規劃指標、設計指標，鼓勵綠色建筑、智慧型住宅、智能建造等。在各省市產品建設規范的優化范圍內，房企必須積極探索、針對性地進行產品迭代升級，提升產品的市場接受度和產品交付力，才能應對行業發展的新形勢和新挑戰。

??2、行業品牌房企與時俱進，積極優化調整、升級產品體系

??目前，房企產品力升級與創新成為推動行業高質量發展的核心動力。房企圍繞高品質、多樣化、個性化的改善需求，聚焦產品與服務的優化，致力于為消費者提供更優質的居住體驗，引領行業邁向新階段。

??2024年，在住建部“好房子”戰略的號召指引下，品牌房企紛紛重新審視、梳理自己的產品戰略體系。在此基礎上與時俱進、結合客戶需求變化與自身產品理念，積極進行優化調整、升級產品體系。

??如華發股份以“數字化、智慧化、綠色化、產業化”為綱領，在業內首次發布“科技+好房子產品體系技術標準”及白皮書。電建地產發布《中國電建好房子產品標準》，通過科技賦能、精工建造、配合優質的物業服務，標志著中國電建產品的再一次高品質迭代升級。中鐵置業進行企業文化重構，以“特色地產”和“品質地產”為標簽，啟動“中鐵好房品牌模型”的研發和探索。綠城中國、保利發展、華潤置地、招商蛇口、萬科地產等也針對產品服務戰略進行內容和品質的升級，進一步向定制化服務、兒童服務、老人守護等細分領域延伸。

??02

??產品系：品牌房企持續對產品系

       進行精細化打磨與升級迭代

??產品系能強化品牌形象的獨特性與辨識度，進而有效降低市場進入的信任壁壘，對項目的推廣和銷售起到積極的作用。對房企而言，一個特色鮮明且持續迭代的產品系，或是豐富多元的產品系體系。在房企拿地開發、調研定位、研發設計、營銷推廣的過程中鋪設了清晰的路徑與規范框架。能對項目進行準確定位、提升產品標準化和開發效率，確保了企業在標準化運營與創新探索間游刃有余。

??近年來，行業品牌房企積極創新，從零到一，構建了一系列獨具特色的產品系，為市場注入了新活力與新方向。同時，持續對產品系進行更為精細化的打磨與升級迭代。

??在產品系戰略上，房企主要通過兩種途徑來推動產品系的發展。一部分房企會發布全新的產品系，上新中高端產品系以更好地適應市場發展趨勢、滿足消費者日益多樣化的改善需求。也有一部分房企會選擇深化對現有主力產品系的優化升級，穩固其品牌價值及市場競爭力。目前，房企對產品系的更新，不僅涉及住宅產品本身的多維度升級，更注重對人本因素和文化內涵的挖掘，以及對改善客群生活方式的深度理解和個性呈現。具體來看：

??在頂  級豪宅產品系中，宸嘉發展嘉佰道系在設計和建造上注重創新和品質，通過藝術與住宅的深度融合，每一座嘉佰道都體現了宸嘉對高端人居標準的深刻理解。綠城中國月華系在設計理念上遵循“非核心、非人文不著”的產品標準，致力于向城市高端客群提供既蘊含美學韻味又富含人文情懷的居住環境，目前已落子杭州、南京、福州三城。越秀地產樾系強調在地文化的傳承與創新，從風格化向定制化迭代升級。中海地產玖序系作為其戰略頂線產品規制，已在北京、上海、深圳、南京成功落子。憑借其高端定位和卓越的產品力，迅速在核心一二線城市豪宅市場占據一席之地。

??在輕奢精品產品系中，華潤置地潤系代表了對高品質生活的追求和創新，注重品質、健康、智慧和服務的四大產品力價值，已覆蓋全國多個一線和重點二線城市。能建城發譽府系以“休聲美譽”為產品主張，塑造人生大成后“譽滿天下”的精神向往，滿足城市中堅追求更高品質生活境界的需求。目前已分別在廣州、武漢、濟南、西安、成都、長沙、寧波等城市落地。萬科地產隱秀系選址核心城市中具有深厚文化底蘊和生活氛圍的主城區域，旨在營造繁華與寧靜并存的生活方式，致力于為追求高品質生活的城市中產高知階層提供卓越的居住體驗。中鐵置業閱系以精湛工藝為匠造基因，面向改善客戶，致力于打造高品質的住宅環境、提供精致生活和高階資源配套價值。

??在品質美宅產品系中，保利發展和字系是保利“天悅和”三大產品系之一，包含三個子品牌：和煦、和著、和頌。主打功能型改善產品，旨在滿足都市改善客群對生活功能性和舒適性的需求，突出社區生活的溫情和便利。龍湖集團觀萃系以“觀世界，心隱萃”為品牌主張，以“城央核心、極萃自然、精致奢宅、無界社群”為精神內核。選擇擁有成熟配套的城市高能板塊，聚焦年輕化、高收入客群。倡導城市度假和松弛美學理念，致力于打造全新的度假感生態人居產品。卓越集團奕系主要面向城市新中產及高智菁英。強調現代審美和前沿城市的人居進階，融合科技智慧與現代美學，致力于提供一種高品質的生活體驗。

??03

??作品：2024年十大作品特征與趨勢

??2024年《全國十大作品》參評項目通過企業提報、克而瑞數據庫篩選、克而瑞地方機構以及組委會專家評審團推薦等方式確定。

??最終通過專家評審、專業評審、網絡投票、銷售統計等方式，評選出十大作品最終獲獎的30個項目。

??從獲獎的十大作品以及其他所有參評項目來看，2024年房企持續探索和實踐產品升級迭代的路徑，行業中涌現出更多優質產品。在戶型設計、公區配套、示范區場景、智慧住宅等多維度發力，通過產品力的創新升級，不斷提升產品品質、帶來更高的整體居住體驗。

??高贈送：戶型實得率卷出新高度

??2024年，在供給端政策引導下，房企在越來越多的城市開始卷起了“實得率”，實得率超100%的項目頻現。同樣產權面積下，通過放寬計容標準、減少公攤、增加贈送面積，提升項目的實得面積，戶型硬指標卷出新高度。

??具體來看，今年以來有近30個城市出臺建筑規范調整政策，包括計容規則、設計規范放寬、四代宅支持政策等。通過CRIC數據及政策梳理發現，目前全國市場上的高實得率項目，提升實得率主要有以下兩大途徑：

??一類是通過放寬計容標準提高實得率。在套內空間，廣州、珠海、長沙等城市放寬陽臺面積和飄窗進深限制，提高實得率。在公共空間，通過減少公攤面積，將建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房等不計容，進而提高套內空間的實得比例。

??另一類是通過增加贈送面積提高實得率。如將額外“贈送”的花池、設備平臺、入戶花園甚至獨立電梯廳等空間作為實際可利用面積，一般可以達到約10-15平方米。同樣，對部分城市的四代宅項目而言，通過超大尺度、外挑式露臺花園的空間贈送，不計容、不計入或部分計入產權面積，可提升實得面積30-50平方米不等。

??四代宅：新一代品質人居集中爆發

??隨著生活水平的提升和城市化進程的加速，人們對居住環境的需求也在不斷變化。“第四代綠色生態住房”憑借其獨特的設計理念和高度的生態融合性，正逐步在全國范圍內落地生根，成為戶型迭代升級的重要趨勢。

??一方面，第四代住宅作為一種創新型的產品，其發展在很大程度上依賴于政策的支持。在中央和地方政府的多項政策扶持下，目前第四代住宅正逐漸在全國范圍內推廣。相比之下，第四代住宅的實際可用面積更大，帶來更高的價值和更寬敞的居住空間，使其在市場競爭中展現出顯著的競爭優勢。

??另一方面，第四代住宅得到購房者的認可，是因為它恰好迎合了當下人們追求與自然和諧共處的居住理念。這種住宅以高層的形式，實現了戶戶有庭院的居住模式，極大地增強了人與自然的互動，從而為居住者帶來了更加豐富的居住體驗，這與當前改善需求為主的市場環境相契合。

??綜合來看，第四代住宅作為新一代品質人居，成為產品升級的方向之一。目前，第四代住宅的設計趨勢正趨于多樣化和個性化，未來有望涌現出更多創新亮點。

??超配：強化公區配套，“超配”屢見不鮮

??2024年以來，相近區位板塊且同等價格區間的項目，產品配置呈不斷加碼的趨勢，從用材、景觀、外立面、戶型、精裝、會所配置等維度均有體現。這種“超配”現象，使得產品力角逐愈發顯性化。

??一方面，在近年來房地產行業整體保持低位運行背景下，二手房交易市場量價齊跌。即便是核心城市的一手商品住宅，也面臨較大的去化壓力。只有通過優化升級產品配置、強化公區配套進行“超配”，才能在激烈的市場競爭中構建自身優勢。

??另一方面也有政策的加持，住建部鼓勵“好房子”建設，各地紛紛響應，因地制宜地出臺相應政策。在此背景下，房企及時跟進“好房子”相關戰略，從落地項目中皆有體現。

??具體來看，越來越多項目在公區的投入有顯著提升。從歸家路徑、架空層規劃、景觀打造，到用材講究、會所配置等維度全面升級，實現跨越售賣價格的配置與價值，超出市場預期的標準及水平。以卓越的產品力吸引對住宅有更高品質需求的客群，開啟住房改善時代。

??示范區：由室外到室內的真實場景體驗

??在迅速變化的房地產市場中，示范區作為開發商與客戶之間的關鍵紐帶，正逐步從傳統的展示功能向全面、多維度的沉浸式體驗轉型。這一轉型不僅深刻展現了房地產項目的品質與內涵，更是對客戶體驗需求的精準理解與回應。

??實景示范區的核心價值，在于為購房者提供一種確定的體驗機會，使其能夠直接觀察到并感受到未來居住環境的實際情況。為了進一步提升這種體驗的真實程度，房企正致力于擴大實景示范區的規模。今年以來，已有多個項目的示范區面積超過2萬平方米。

??同時，實景示范區不僅在規模上展現出宏大的氣勢，而且在展示內容的廣度和深度上也更為全面和細致，多個項目已成功構建起“全維示范區”。從室外至室內，從項目規劃到設計理念，從建筑風格到園林景觀、立面，從社區配套到收納設計，每一細節均經過精心雕琢，旨在為客戶呈現一個全面、多維度的真實居住環境。

??唯有提供更為真實、生動、具有感染力的體驗，方能贏得客戶的青睞與信賴。隨著實景示范區的普及，如今的示范區已煥然一新，不再僅僅是一個展示場所，而是一個充滿生活氛圍、富有情感聯結的體驗空間。

??科技：科技賦能，智慧場景升級

??科技是對產品力的加持，能夠為住宅產品注入智慧功能和科技價值。當產品力逐漸進入卷無可卷的階段，科技賦能成為住宅產品品質提升的聚焦方向之一。特別是具有顯著資源優勢的央國企，已經在該領域深耕布局。

??當前，隨著智能化融入住宅產品的趨勢不斷明朗化，包括萬科地產、華發集團、華潤置地、保利發展在內，龍頭房企紛紛與華為在智能家居領域展開多維度的合作。圍繞全屋智能、智慧社區等領域，為行業打造具有前瞻性的智慧解決方案。探求更智能、更美好的人居未來，進一步提升消費者的居住品質和生活便利。智能家居和智慧場景的升級，不僅提升了居住的安全性和便捷性，也為老年人和兒童提供了更加貼心的關懷。

??此外，華發還借助數字化、前沿科技技術的輔助，率先在珠海灣項目中落地無人機配送服務，為行業首例。這一創新舉措不僅契合珠海的低空經濟發展戰略，還填補了住宅物流配送“最后一百米”的空白，為末端配送和住宅社區智慧化服務落地了全新的科技理念。