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??導 讀 

??1、拿地無起色，金額TOP100總量再跌6%
??2、聚焦與收縮，銷售20強新增貨值集中度近八成
??3、拿地力度低，百強拿地銷售比0.21仍為近五年次低
??4、企業再分化，半數百強未拿地、央企強勢“領銜”
??5、態度謹慎、策略聚焦貫穿全年，未來投資回歸“拼實力”

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??前言：2023年房企投資受制于銷售疲弱、資金短缺依然尚無起色。拿地金額TOP100總量繼續下降6%，銷售百強中也有近半數投資暫停，百強拿地銷售比僅為0.21，為近五年次低。企業層面強者恒強的局面未改，百強銷售TOP20新增貨值集中度接近八成，且投資仍以央國企為主，拿地金額超過100億的百強房企中，僅有四家民企。我們預計謹慎的投資旋律仍將延續至2024年。房企投資主要受限于兩個方面，一是資金的流動性，二是未來市場預期，在兩者暫未迎來好轉之前，拿地意愿將保持弱復蘇。

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??拿地無起色
金額TOP100總量再跌6%

??最后一個月土地市場年末成交高峰再現，尤其三四線城市在12月份有大量土地成交，帶動新增貨值的百強門檻同比降幅收窄。截止12月末，新增貨值百強門檻為73.9億元，同比下降19%，降幅較1-11月收窄3個百分點。除十強貨值門檻與去年持平外，其余各梯隊同比降幅均超過20%。其中30強門檻值為199.1億元，同比下降28%，降幅最大。由此可見，2023年企業投資“斷層”顯著，在土地市場有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在頭部的央國企，其中華潤置地、保利發展、中海地產全年新增貨值超2000億，而新增貨值過千億企業共9家。

??經歷了2022年“腰斬”之后，2023年新增貨值、金額、建面TOP100總量繼續下降，企業投資并未出現“回暖”。全年貨值、總價和建面TOP100總額為31515億元、15485億元和13359萬平方米，同比分別下降10%、6%和3%。

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??聚焦與收縮
銷售20強新增貨值集中度近八成

??2023年銷售百強新增貨值集中度依然維持高位，強者恒強的局面未改。其中，10強房企新增貨值占59%，較11月末降低5個百分點，11-20強房企新增貨值占比19%，兩者合計占比78%，較2022年提升6個百分點。

??值得注意的是，在拿地策略上“少城市、精地塊”是普遍共識。相較于過去幾年房企各線城市攻城略地，隨著市場風險加大、銷售的萎靡，2023年企業愿意投資的城市范圍在不斷收窄。以拿地金額TOP10的全國化房企來看，除保利、建發、華潤、中國鐵建拿地城市數量超過20個，其余企業拿地數量均在20以下。且從全年拿地結構來看，基本以一二線核心城市為主，占比超過八成。

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??拿地力度低
百強拿地銷售比0.21仍為近五年次低

??拿地銷售比來看，投資意愿仍然處在低位。2023年百強房企拿地銷售比回升至0.21,較2022年增加0.03，若與11月末相比也有明顯提升，主要得益于年末土地成交的“爆發”。分梯隊來看，僅銷售10強房企全年拿地銷售比超過百強均值，達0.28，較2022年提升0.06，相較于其他梯隊而言投資意愿最強，但與2021年之前相比，投資力度以然大幅下滑。銷售11-20強、21-30、31-50強拿地銷售比為0.21、0.13和0.14，同樣較2022年小幅回升。但后50強房企拿地銷售比低至0.09，也足以見得當前中小房企的生存困境。

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??企業再分化
半數百強未拿地、央企強勢“領銜”

??2023年企業投資格局依然維持“央國企強勢、民企弱復蘇、城投逐漸退出”的格局。從拿地金額TOP100企業來看，央國企是土地市場絕對主力，雖然上榜數量少但金額占比高。其中，央企2023年拿地金額占百強比例接近四成，與地方國企合計占比達到66%，城投、民企則分別僅有14%和20%。但在數量分布上，城投依舊是維穩土地市場的重要力量，2023年拿地金額TOP100中，近半數為城投企業。

??聚焦到百強房企來看分化更為明顯，過去一年有近五成企業投資停滯，但仍有25家房企拿地金額超過百億，以央國企為主。且有部份房企拿地金額較2022年有顯著提升，典型如中海、綠城、中國鐵建等同比漲幅超過30%。

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??態度謹慎、策略聚焦貫穿全年
未來投資回歸“拼實力”

??2023年房企在投資上的謹慎態度、聚焦策略貫穿了整年，從投資百強門檻的大幅下降、銷售百強投資總量的下降均得以體現。在這樣的投資局面中，央國企的優勢顯著，尤其是在重點城市、核心地塊的競拍上，央國企持續“霸榜”，有效地提升了優質土儲、優化了土儲結構。

??展望未來，預計謹慎的主旋律還將延續至2024年，在影響房企投資的兩大因素——資金與預期未有明顯好轉之前，拿地意愿將保持弱復蘇。因此，未來投資也將延續兩大分化走勢：

??從城市層面看，土地市場還將低熱運行、持續分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞；

??從企業層面看，在聚焦策略下，優質土儲顯得更為稀缺，結合核心城市土拍松綁的舉動來看，土地競拍將回歸市場化，房企拿地從過去的“拼運氣”回歸“拼實力”，對于房企的資金實力、運營實力都提出了更高的要求，龍頭房企在獲取優質地塊中優勢將持續放大，行業的集中度或將持續走高、繼續分化。