??報告發(fā)布：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會

??相關數(shù)據(jù)及分析由戴德梁行提供

??重點城市高端寫字樓市場概覽

??北京 – 寫字樓成交持續(xù)活躍，市場租金迎來小幅回調(diào)

??三季度，北京高端商務寫字樓市場共迎來約9.7萬平方米的新增供應。得益于五大核心商圈8.8萬平方米的季度凈吸納量，新項目的入市并未對核心市場空置率造成影響，繼續(xù)與上季度保持穩(wěn)定在10.0%。同時，由于中央商務區(qū)、望京-酒仙橋和麗澤金融商務區(qū)的活躍表現(xiàn)，全市季度凈吸納量高達24.2萬平方米，為自2018年二季度以來單季最高值。受此影響，全市空置率環(huán)比下降1.3個百分點至16.2%。持續(xù)活躍的市場和強勁需求使整體市場租金企穩(wěn)回升，北京全市和五大核心商圈市場租金在連續(xù)十個季度持續(xù)下跌后首次迎來小幅上揚，分別環(huán)比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民幣332.0元和384.7元。

??上海 – 三季度，租賃市場持續(xù)活躍，核心區(qū)域租金穩(wěn)定

??三季度，上海高端商務寫字樓市場新增供應合計為29.4萬平方米，總存量增至1,421萬平方米。上海寫字樓市場延續(xù)了上半年的活躍表現(xiàn)，季度凈吸納量接近40萬平方米。盡管本季度新增供應非常多，上海全市平均空置率依然穩(wěn)定在17.5%左右。”引領區(qū)”等政策上的支持和“十四五”規(guī)劃的實施增強了市場對上海核心商圈的信心，上海核心區(qū)域凈吸納量增長到了16.9萬平方米，空置率下降到12.1%。新興商圈也仍然具有吸引力，凈吸納量總計達22.1萬平方米。第三季度，更穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境下，有更多企業(yè)能夠承擔更高的租金，因此核心區(qū)域的平均月租金穩(wěn)定在每月每平方米人民幣282.5元。

??廣州 – 新增供應有限，供應回升短期內(nèi)將帶來去化壓力

??三季度，廣州高端商務寫字樓市場新增供應達4萬平方米，寫字樓總存量擴容至551.4萬平方米。在新增供應有限的情況下，全市空置率延續(xù)今年以來的下降趨勢，環(huán)比微降0.5個百分點至6.8%。本季度錄得新增凈吸納量6.2萬平方米。隨著近期圍繞教育的相關政策陸續(xù)發(fā)布，一些業(yè)主為了減少樓宇的空置時間，主動讓價租戶以提升項目入駐率。三季度，全市租金環(huán)比微降0.2%至每月每平方米人民幣178.6元。今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續(xù)投入使用，年內(nèi)廣州預計有73萬平方米新增供應入市。供應的回升料將令寫字樓市場承受一定壓力，預計短期內(nèi)全市空置率將有所上升。

??深圳 – 平均租金繼續(xù)小幅上揚，空置率重回20%以下

??三季度，深圳寫字樓市場需求仍延續(xù)相對活躍狀態(tài)，在無新增高端商務寫字樓供應的情況下，單季度全市吸納量達19.9萬平方米。盡管吸納量指標較前兩季度的均值回落20.3%，但從過去三年來看仍處于單季度指標高位。由于前期寫字樓租金已持續(xù)下行，目前處于止跌企穩(wěn)狀態(tài)。空置率也下降3.0個百分點至19.3%，時隔兩年重回20%以下。綜合全市，本季度高端商務寫字樓平均租金環(huán)比上升0.3%至每月每平方米人民幣211.7元。未來5年，有望入市的供應量或?qū)⒏哌_601萬平方米，市場壓力尚存。

??北京寫字樓市場

??北京寫字樓成交持續(xù)活躍，市場租金迎來小幅回調(diào)

??三季度，位于中央商務區(qū)的陽光金融中心和燕莎的霄云路33號入市，共計為北京高端商務寫字樓市場帶來約9.7萬平方米的新增供應。得益于五大核心商圈8.8萬平方米的季度凈吸納量，新項目的入市并未對核心市場空置率造成影響，繼續(xù)與上季度保持穩(wěn)定在10.0%。同時，由于中央商務區(qū)、望京-酒仙橋和麗澤金融商務區(qū)的活躍表現(xiàn)，全市季度凈吸納量高達24.2萬平方米，為自2018年二季度以來單季最高值。受此影響，全市空置率環(huán)比下降1.3個百分點至16.2%。持續(xù)活躍的市場和強勁需求使整體市場租金企穩(wěn)回升，北京全市和五大核心商圈市場租金在連續(xù)十個季度持續(xù)下跌后首次迎來小幅上揚，分別環(huán)比上升1.8%和1.7%至每月每平方米人民幣332.0元和384.7元。

??高科技企業(yè)成交繼續(xù)領跑

??三季度，在北京寫字樓市場租賃成交中，高科技企業(yè)表現(xiàn)繼續(xù)活躍，成交占所有行業(yè)總成交面積的50.8%，其次為金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)，分別占成交總面積的20.8%和10.6%。其中，中央商務區(qū)、望京-酒仙橋和麗澤金融商務區(qū)備受知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的青睞，三大商圈分別占高科技行業(yè)總租賃面積的44.5%、24.0%和16.1%。

??2021全年百萬新增供應將繼續(xù)推高市場空置

??截止至2021年三季度，北京全市新入市寫字樓體量已達56.7萬平方米，預計四季度，仍將有約41萬平方米的新項目投放市場，屆時，北京全年寫字樓市場新增供應將接近100萬平方米。預計年底，大量的新增供應或?qū)⒗^續(xù)拉高北京整體市場空置水平，而平均租金水平將隨著市場的活躍度和業(yè)主的信心繼續(xù)保持穩(wěn)定。2021年9月，中國第三個證券交易所塵埃落定，未來，隨著北京證券交易所的正式運營，北京創(chuàng)新型中小企業(yè)將迎來更好的平臺和更廣闊的發(fā)展空間，屆時寫字樓市場租賃需求將得到進一步提升。

??上海寫字樓市場

??三季度四個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目完工入市

??三季度，四個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目交付入市，均位于虹口、普陀等新興商圈。新增供應合計為29.4萬平方米。目前上海高端商務寫字樓市場的總存量增至1,421萬平方米。包括四季度在內(nèi)，2021年新興商圈的新增供應居多。而核心商圈在今年相較平靜，不過，在2022年，核心商圈將有不少優(yōu)質(zhì)項目竣工入市。

??租賃市場持續(xù)活躍

??近一段時間，全國又迎來新一波疫情，不過上海本地新增病例極少。雖然其他地區(qū)有或大或小的疫情管控措施，但上海的大多數(shù)商業(yè)活動沒有受到影響。因此，寫字樓租賃市場仍然非常活躍。上海寫字樓市場延續(xù)了上半年的活躍表現(xiàn)，第三季度凈吸納量接近40萬平方米。盡管本季度新增供應非常多，上海全市平均空置率依然穩(wěn)定在17.5%左右。

??“引領區(qū)”等政策上的支持和“十四五”規(guī)劃的實施增強了市場對上海核心商圈的信心，上海核心區(qū)域凈吸納量增長到了16.9萬平方米，空置率下降到12.1%。靜安核心、長寧和黃浦是第三季度最活躍的核心商圈。新興商圈也仍然具有吸引力，凈吸納量總計達22.1萬平方米。按行業(yè)來看，金融業(yè)在市場中仍扮演重要角色，在本季度的所有成交中占28.7%，而TMT以24.4%的占比排名第二，專業(yè)服務以13.0%的占比緊隨其后。值得注意的是，隨著更多板塊從疫情中復蘇，醫(yī)藥、新科技和零售公司也愈發(fā)活躍。

??第三季度核心區(qū)域租金穩(wěn)定

??第三季度，更穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境下，有更多企業(yè)能夠承擔更高的租金，因此核心區(qū)域的平均月租金穩(wěn)定在每月每平方米人民幣282.5元。

??廣州寫字樓市場

??新增供應有限，高品質(zhì)物業(yè)更具韌性

??2021第三季度，位于琶洲商務區(qū)的環(huán)球夢大廈投入使用，為市場帶來超過4萬平方米的新增供應，廣州高端商務寫字樓存量擴容至551.4萬平方米。由于原計劃三季度入市的多個項目延期交付，在新增供應有限的情況下，全市空置率延續(xù)今年以來的下降趨勢，環(huán)比微降0.5個百分點至6.8%。本季度錄得新增凈吸納量6.2萬平方米。分區(qū)域來看，體育中心、珠江新城空置率均有不同程度的下降，其中珠江新城商務區(qū)憑借其較高的樓宇品質(zhì)仍然是辦公租賃需求的熱門選擇，租金表現(xiàn)較為堅挺，空置率環(huán)比下降1.5個百分點至4.9%。

??TMT擴張需求不減

??隨著近期圍繞教育的相關政策陸續(xù)發(fā)布，線上教育與游戲類企業(yè)對于擴張與置換物業(yè)表現(xiàn)出謹慎態(tài)度。一些業(yè)主為了減少樓宇的空置時間，主動讓價租戶以提升項目入駐率。三季度，全市租金環(huán)比微降0.2%至每月每平方米人民幣178.6元。其中，體育中心商務區(qū)在租金環(huán)比微降0.2%的情況下，成交占比相較上季度擴大了11.3個百分點，業(yè)主方“以價換量”的策略顯示出一定成效。從租賃成交的行業(yè)類型來看，專業(yè)服務、金融業(yè)、TMT仍然是需求主力，其中專業(yè)服務業(yè)成交占比是全市首位，較上季度擴大5.5個百分點。以律所、保險為代表的細分行業(yè)租戶選擇搬遷至面積更大或品質(zhì)更高的辦公空間，如盈科律師事務所租下周大福金融中心近4,000平方米辦公室。另一方面，盡管TMT在三季度的成交占比有所下降，但業(yè)務的持續(xù)增長始終是租賃成交的動力，擴張的需求仍然更多的來自于成長中的互聯(lián)網(wǎng)與科技類企業(yè)，例如快手租下廣電平云廣場5,000平方米辦公室用于擴租。

??供應回升短期內(nèi)將帶來去化壓力

??今年受到疫情影響而延期交付的樓宇將自下半年開始陸續(xù)投入使用，年內(nèi)廣州預計有73萬平方米新增供應入市，集中分布在琶洲與珠江新城區(qū)域。供應的回升料將令寫字樓市場承受一定壓力，預計短期內(nèi)全市空置率將有所上升。在可預見的競爭壓力下，樓宇表現(xiàn)有望出現(xiàn)分化，優(yōu)質(zhì)寫字樓的核心競爭力或?qū)⒌玫叫碌奶嵘?/p>

??深圳寫字樓市場

??平均租金環(huán)比上升0.26%，租賃需求西移趨勢較為明顯

??三季度，深圳寫字樓市場需求仍延續(xù)相對活躍狀態(tài)，在無新增高端商務寫字樓供應的情況下，單季度全市吸納量19.9萬平方米。盡管吸納量指標較前兩季度的均值回落20.3%，但從過去三年來看仍處于單季度指標高位。由于前期寫字樓租金已持續(xù)下行，目前處于止跌企穩(wěn)狀態(tài)。空置率也下降3.0個百分點至19.3%，時隔兩年重回20%以下。

??考慮到后續(xù)市場的巨大供應壓力，業(yè)主往往采取相對積極的租賃策略，同時市場逐漸分化：寶安、南山核心商務區(qū)標桿項目去化指標逐漸完成或進入尾盤階段，福田、羅湖樓齡較長的項目未來經(jīng)營仍然面臨一定難度。綜合全市，本季度高端商務寫字樓平均租金環(huán)比上升0.3%至每月每平方米人民幣211.7元。其中寶安區(qū)租金季度增幅最大，達到1.8%；其次是南山區(qū)，季度增幅為0.8%。

??從區(qū)域來看，租賃需求西移的趨勢較為明顯。以前海片區(qū)為例，在政府產(chǎn)業(yè)導向及租金補貼的刺激下，高品質(zhì)物業(yè)不斷吸引擴租、換租及新布局深圳的企業(yè)進駐，吸納量持續(xù)高居各片區(qū)之首，其中擴張需求強烈的科技類企業(yè)是其主力客群，部分業(yè)主采取篩選客戶資質(zhì)或調(diào)高租金報價策略。三季度前海空置率較年初下降約20個百分點，帶動南山區(qū)高端商務寫字樓整體空置率下降12.7個百分點至21.1%。

??從行業(yè)來看，科技類企業(yè)為當前深圳辦公需求當中的關鍵支撐，前海、科技園、后海是其成交活躍片區(qū)，如華為、高通、京東等。在“碳達峰、碳中和”政策引導下，清潔能源類企業(yè)也有擴張趨勢。一向?qū)儆谏钲趯懽謽鞘袌鲋髁腿旱慕鹑陬惼髽I(yè)需求平穩(wěn)，在三季度租賃去化中支撐力度有限。由于多數(shù)大中型服務企業(yè)在上一階段物業(yè)需求已基本落定，后續(xù)活躍度預計將相對回落。隨著近期圍繞教育的相關政策陸續(xù)發(fā)布，線上教育與游戲類企業(yè)對于擴張與置換物業(yè)表現(xiàn)出謹慎態(tài)度。

??后續(xù)供應不減，整體租金水平預計保持平穩(wěn)

??結(jié)合可見供應的項目計劃，在5年內(nèi)有望入市的供應量或高達601萬平方米。后續(xù)在途供應量不減，市場壓力尚存。預計隨著新興板塊新項目陸續(xù)入市、成熟板塊年末租賃業(yè)績指標壓力增大，業(yè)主端仍會采用相對積極的策略，整體租金水平將保持平穩(wěn)狀態(tài)。

??聯(lián)絡人：

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會副秘書長 王泳

??電話: +86 10-57811353 

??電郵: cccrea@sina.com

??

??戴德梁行北區(qū)研究部主管 魏東

??電話: +86 10 8519 8087

??電郵: sabrina.d.wei@cushwake.com