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??導語

??預期“小陽春”修復緩慢，二手房量增價跌持續分流剛需，新房延續低位波動。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??3月恰逢“金三”傳統營銷旺季，伴隨著房企推盤積極性大幅回升，各城市“小陽春”成色幾何？我們將聚焦當前市場明顯回暖的重點城市，進行逐一分析。第五篇來看北方市場，聚焦天津和青島市場，春節后二手房市場持續升溫、已達2023年二季度以來高點，新房市場來訪反彈幅度遠超認購，項目開盤去化率仍低于40%，成交也暫未修復至節前水平。究竟當前各城市市場有何典型特征，3月樓市行情又將出現哪些新變化？

??01

??掛牌量增價跌+學區置業
驅動津青節后二手房成交觸底反彈至高點

??天津、青島二手房市場節后均出現了大幅度反彈，已達去年二季度以來高點，市場韌性好于新房。據監測數據顯示，天津和青島2024年第8周-第11周二手住宅成交節節攀升，2024年第11周周成交套數分別達到1092套和1389套，高于2024年1月周均，基本已達去年二季度以來周度高點。

??春節后，天津、青島節后二手房市場出現明顯升溫，業主掛牌積極性提升，預期降低，二手房價持續下降。事實上，天津新房和二手住宅價差在2023年下半年以來明顯走闊，據CRIC監測數據，截止2024年2月末天津新房成交均價為17926元/平方米，二手住宅成交均價為10136元/平，價差近8000元/平，二手房性價比凸顯。

??此外，天津二手回暖還離不開學區置業，目前天津和平、河西、南開三區二手住宅成交套數居前的多為學區驅動，因這三區是天津教育資源最好的片區，因此很多購房者將它們作為首選。以和平區誠基經貿中心為例， 2024年前2月二手住宅成交套數高達35套，位居三區榜首，主要源于其對應學區為和平第一學區的耀華小學，小區均價不足3萬元/平，套均價為200萬以內，是預算不足的學期改善客群首選。而河西區新城小區、景興西里；南開區藝術公寓等也均是因學區實現熱銷。

??02

??新房項目來訪增加但轉化率低
項目去化成交仍低于節前1月水平

??天津、青島新房市場節后逐步修復，受房企折扣力度增強，推出特價房、工抵房等聚集人氣，吸引客戶，項目來訪量穩中有增已至年內高位，不過尚不如去年同期，認購增幅不及來訪，整體客戶轉化率仍處低位徘徊。以天津為例，據CRIC監測重點項目顯示，節后來訪節節攀升，特別是進入3月以來，近2周來訪量均突破1.7萬組，已超過去年四季度周均。而反觀客戶轉化率，基本在5%-8%之間波動，尚無明顯上行趨勢。

??來訪節節攀升，客戶轉化率低，也使得項目開盤去化率仍處4成以內低位徘徊。據CRIC監測數據，天津、青島2024年2月均無項目開盤，2024年3月以來，兩城集中開盤項目均不足10個，平均去化率僅為36%和11%，尚未超過2024年1月水平，暫無明顯復蘇征兆。

??從成交端來看，更是延續慘淡行情。以青島為例，新房3月周度成交量尚不及節前2024年1月周均，與2023年四季度和2023年春節后復蘇情況相比仍有明顯差距。據CRIC監測數據，2024年第9周-第11周周均成交套數為678套，而2024年1月周均成交為682套，2023年四季度周均成交高達達1050套。而對比2023年春節后新房成交復蘇情況，2023年第5周便已飆升至870套，且呈現出遞增態勢，第8周達2307套，至第13周已達3084套，為年內次高點，而2024年第11周僅成交690套，與成交高位仍有明顯差距。

??03

??預期“小陽春”修復緩慢
二手房量增價跌持續分流剛需，新房延續低位波動

??北方二線城市以天津、青島為代表，樓市在春節后出現回升，主要是受到春節假期基數較低影響，從新房和二手房復蘇情況來看，二手房韌性略強于新房，已達到去年二季度以來高點，主要因業主調低預期、降價跑量疊加學區置業季影響，帶來短期需求釋放，但是整體表現較去年同期已不可同日而語。目前新房成交整體延續低位波動，去化率基本也在4成以內低位徘徊，項目來訪快速回升尚未在成交端體現。預判后市，3月供求有望緩慢修復，二手房韌性強于新房，持續分流剛需和學區改善客群，新房與二手房價差或將進一步拉大。

??短期來看，二手房掛牌量增長、供過于求，降價跑量趨勢還將延續，因而預期新房和二手房價差或將進一步拉大。新房未來增長動力或將持續放緩，一方面剛需客群持續分流至二手市場；另一方面改善當前也略顯疲態，若資產價值不能持續上升，未來中改和高改購房意愿也將有回落態勢。