??熱點聚焦

??2月17日，北京2022年首批集中供地拍賣落下帷幕。作為虎年的全國首場集中供地，在本輪北京掛牌的18宗宅地中，17宗地塊以總價480.22億元成功出讓，另有1宗地塊面臨流拍。成交地塊中，溢價成交9宗，底價出讓8宗，最高溢價率15%，平均溢價率4.8%。另外，本輪參拍企業以央企國企為主。其中，綠城以98.4億元拿地3宗，華潤以79.94億元拿地2宗，中海以62.69億元拿地2宗，保利+金地聯合體以59億拿地2宗，建發等則各拿地1宗。

??熱點評析

??北京首輪集中供地收官:央企和國企再唱主角，“抱團拿地”趨勢減弱

??北京首輪集中供地呈現出以下幾個重要特征：

??第一，央企和國企仍是成交主力，可見房企資金壓力仍是土地市場投資動作相對收斂的主要因素。其中，混改后成為中交控股的央企背景開發商綠城在本次土拍表現格外亮眼，共參與了7宗地塊競爭，最終獲得3宗住宅用地，成為本輪集中供地拿地最多、金額最大企業。

??不過，在幾乎央企、國企全覆蓋的首輪集中供地中，旭輝成為唯一拿地的民營房企，說明資金狀況相對較好的穩健型民企在眾多企業中脫穎而出。

??第二，本次拿地企業中僅出現兩組聯合體，“聯合拿地”模式不再熱門。一方面，企業選擇聯合拿地往往是出于分擔資金壓力和開發風險，但由于去年多數房企資金鏈承壓，在一定程度上增加了企業對合作的擔憂；另一方面，北京土地出讓文件中明確規定“誰拿地、誰開發、誰售賣”，加之高標準建設方案壓身，利潤空間有限，因此企業多傾向于“單打獨斗”。

??第三，本次土拍政策再次進行了優化和調整，不僅加大了“競現房銷售面積”地塊宗數比例，還出臺了一項“搖號+定高標”新規，同時配建“保障性住房”和“競現房銷售”是這次土拍的亮點，本輪掛牌地塊中有4宗需要配建“保障性租賃住房”。此外，本次土地定價給房企留出了一定的利潤空間，較好地激發了開發企業積極性，體現出更為貼近市場實際的供給特點。

??昌平生命科學園、朝陽崔各莊等北京熱門區域地塊受關注程度較高

??本輪土拍中，受到最多關注的是昌平區中關村生命科學園地塊，共有10家房企及聯合體參與現場競價，包括中交、城建、建發、中海、金地+保利+建工聯合體、華潤、綠城、越秀、電建、大悅城等企業。最終，建發以27.15億元競得該地塊，溢價率15%。

??另一受關注地塊是朝陽崔各莊地塊，共有8家房企報名，包括首開、建發、中海、綠城、城建、華潤、保利+金地、中建智地。最終，綠城以43.47億元+現場競報現房銷售面積4.1萬平方米競得該地塊，成交樓面地價47042元/平方米，溢價率達到15%。

??此外，本輪土拍成交樓面價最高的地塊是豐臺區紀家廟村地塊，該地塊由華潤以57.12億元及政府持有商品住宅產權份額6%的條件競得，成交樓面地價66885元/平方米。

??與上年后兩輪集中供地相比，今年北京首輪土拍顯示出土地市場復蘇跡象

??整體來看，北京作為2022年集中土拍“打頭陣”的城市，成交熱度雖不及上年首輪，但較第二輪、第三輪還是有較為明顯的回溫，優質地塊更是經歷多輪競拍后成交，顯示出企業的投資積極性有所恢復。同時，本次土拍處于年初，所獲地塊將有一定機會形成年內銷售儲備貨值，這也成為企業積極拿地的重要原因之一。

??在北京首輪土拍結束后，伴隨相關政策的回暖和融資環境的改善，預計后續其他城市土地市場也有小復蘇的可能，但在償債壓力下，部分房企短期內謹慎觀望的態度難以大幅扭轉，加之今年房企收購并購機會增加，2022年整體土地市場回暖的速度可能不會很快。