??完整報(bào)告下載：《二批次集中供地總結(jié)與三批次分析》

??二批次集中供地總結(jié)：市場(chǎng)關(guān)注度平淡，穩(wěn)健型房企收獲豐盛

??截至11月14日，除了鄭州以外，其余21個(gè)城市皆完成第二批集中供地(下文數(shù)據(jù)皆不含鄭州兩批次集中供地)，總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地，下同）636宗地塊，較首批次減少193宗地塊；成交用地面積約3342公頃，較首批次4820公頃減少約30.7%；成交規(guī)劃建筑面積0.71億平米，較首批次1.04億平米減少約31.7%；土地成交價(jià)款總計(jì)6371億元，較首批次1.03萬(wàn)億元減少約37.9%；宗地成交率65.4%(宗地成交率=成交宗地?cái)?shù)/供應(yīng)宗地?cái)?shù))，較首批次94.1%減少約28.7個(gè)百分點(diǎn)；綜合溢價(jià)率4.11%（綜合溢價(jià)率=成交價(jià)之和÷起始價(jià)之和-1），較首批次15.0%減少約10.9個(gè)百分點(diǎn)。

??上述指標(biāo)與首批次相比皆有一定程度地下滑，主要可從規(guī)則調(diào)整、供應(yīng)節(jié)奏、城市表現(xiàn)和房企表現(xiàn)4個(gè)維度分析：

??1、規(guī)則調(diào)整：二批次拍地規(guī)則趨嚴(yán)，對(duì)房企的資金實(shí)力要求更高

??受8月土拍新規(guī)影響，各城市相繼優(yōu)化其土拍規(guī)則，主要體現(xiàn)在4個(gè)方面：①?lài)?yán)審房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)與資金來(lái)源；②單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%；③不以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)；④可通過(guò)競(jìng)一次性報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)品質(zhì)方式確定競(jìng)得人。其中對(duì)參拍企業(yè)的資質(zhì)與資金來(lái)源審核可視為土拍政策在企業(yè)自制方面的收緊，加之在房企的三線四檔管控與銀行貸款兩集中的調(diào)控作用下，房企整體融資環(huán)境收緊，促使房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，因此在土地市場(chǎng)方面房企整體參與熱情不高，拿地更加謹(jǐn)慎。

??2、供應(yīng)節(jié)奏：土地供應(yīng)與房企拿地意愿產(chǎn)生錯(cuò)配，是導(dǎo)致二批次土拍趨于理性的重要因素

??對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，第一批集中供地可以補(bǔ)充本年貨值，第三批年底拿地可在來(lái)年初再補(bǔ)齊土地出讓金，除了能補(bǔ)充來(lái)年貨值，亦能緩解房企的年內(nèi)現(xiàn)金流壓力。從這一方面看，第二批房企拿地意愿也相對(duì)較低，導(dǎo)致性?xún)r(jià)比較低的地塊產(chǎn)生報(bào)名人數(shù)不足或者流拍的情況。供應(yīng)節(jié)奏與房企拿地意愿呈現(xiàn)時(shí)間上的不匹配，疊加政策調(diào)整趨嚴(yán)，因此第二批集中供地情況整體偏冷。

??3、城市表現(xiàn)：深圳由于所推出地塊性?xún)r(jià)比高，市場(chǎng)關(guān)注度依然保持高位

??雖然整體市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，仍有部分城市由于調(diào)整得宜，關(guān)注度依然較高，以深圳為例，綜合溢價(jià)率12.1%，23宗地僅有1宗地流拍，并且有17宗地觸地價(jià)上限后競(jìng)自持面積，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于大部分集中供地城市。主要原因是受8月29日深圳對(duì)第二批集中供地的土地最高成交價(jià)格與住宅最高限價(jià)的調(diào)整，分別平均下調(diào)20.7%與6.6%，除了達(dá)到三穩(wěn)的目的外，也為房企留下足夠的利潤(rùn)空間，因而深耕區(qū)域的房企參與熱情較高。

??4、房企表現(xiàn)：財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企躍為C位，中海、龍湖收獲豐盛

??由于前述原因，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在目前競(jìng)爭(zhēng)壓力較小的條件下，更有利于如中海、龍湖等財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企在逆周期時(shí)獲取性?xún)r(jià)比更高的土地資源。從二批次的房企表現(xiàn)來(lái)看亦是如此，中海合計(jì)獲取25宗地，為二批次獲地之冠；龍湖與中國(guó)鐵建分別獲地22宗與18宗，位列二三名。

??三批次集中供地分析：房企積極性有望提高，市場(chǎng)逐步企穩(wěn)

??隨著二批次集中供地進(jìn)入尾聲，截至11月14日，已有上海、廣州、深圳、南京等11個(gè)城市公告其三批次集中供地的出讓地塊與拍地規(guī)則，無(wú)錫已于11月初完成三批次集中供地出讓。總體而言，從規(guī)則調(diào)整、供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)與房企未來(lái)動(dòng)作4個(gè)維度進(jìn)行分析：

??1、規(guī)則調(diào)整：三批次規(guī)則相比于二批次有穩(wěn)有放，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)

??總的來(lái)說(shuō)，第三批較第二批的規(guī)則有所放松，主要體現(xiàn)在房企資質(zhì)、資金要求以及配建比例三個(gè)方面：就房企資質(zhì)而言，如南京第三批集中供地降低企業(yè)資質(zhì)門(mén)檻(拿地資質(zhì)從1級(jí)降至2級(jí)或3級(jí))以及放寬聯(lián)合拿地的限制；就資金要求而言，如蘇州的保證金比例從二批次部分宗地50%下調(diào)至三批次全部宗地30%，且首付款比例由60%下調(diào)至50%，又如廣州允許土地款分期支付，部分宗地取消一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求，調(diào)整成最長(zhǎng)6個(gè)月內(nèi)付清；就配建比例而言，部分城市減少配建要求的地塊出讓?zhuān)绾戏识蝺H有2宗地?zé)o配建保障性租賃住房要求，三批次則有9宗地，同時(shí)，配建保障性租賃住房面積比例在20%以上的占比從二批次40%降至三批次30%，為房企留下一定的利潤(rùn)空間。值得注意的是，為確保第三批供地平穩(wěn)出讓?zhuān)贾萑渭泄┑刂貑⒘恕肮吹亍鳖A(yù)公告。

??綜上，可以歸納三批次的規(guī)則調(diào)整主要為房企的“現(xiàn)金流”緩解壓力，如多個(gè)城市降低保證金比例與延長(zhǎng)土地款支付周期，不過(guò)房企資金來(lái)源審核、溢價(jià)率不得超過(guò)15%，以及搖號(hào)、競(jìng)(定)品質(zhì)方式確定競(jìng)得人等規(guī)則依然沒(méi)有放松，表明在穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)下，防止土地金融化、杜絕炒高地價(jià)的行為仍然是首重要?jiǎng)?wù)。

??2、供應(yīng)規(guī)模：為了完成年度宅地供應(yīng)完成率，預(yù)計(jì)多數(shù)城市的三批次供地將會(huì)加大出讓規(guī)模

??從往年土拍成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一年中的11、12月皆為土地供應(yīng)與成交量高峰，主要原因有二：一方面是城市為完成當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，會(huì)在年底大量供應(yīng)地塊以達(dá)成完成率；另一方面房企年底拿地的資金承壓能力較強(qiáng)，有效提高房企的拿地意愿。基于上述邏輯，觀察已公告三批次供地的城市，可以發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市均加大土地供應(yīng)力度，如深圳、蘇州、南京、上海、濟(jì)南與合肥的三批次規(guī)劃建面的供應(yīng)規(guī)模與二批次相比均呈現(xiàn)100%以上增長(zhǎng)，蘇州更是高達(dá)184.2%的供應(yīng)增加。

??進(jìn)一步從2021年宅地供應(yīng)完成率來(lái)看，合計(jì)兩批次僅有北京達(dá)到80%以上，其余大部分城市均在60%以下，離完成年度供應(yīng)計(jì)劃仍有一段距離。隨著已公告三批次的城市加大供應(yīng)規(guī)模，預(yù)計(jì)未公告三批次的多數(shù)城市會(huì)仿而效之，出讓規(guī)模的增長(zhǎng)將會(huì)成為三批次集中供地的主旋律。

??3、供應(yīng)結(jié)構(gòu)：相比于二批次，預(yù)計(jì)三批次大多城市會(huì)釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊以提高房企拿地意愿

??結(jié)合上段所述，各城市為了完成年度宅地供應(yīng)完成率，除了加大供應(yīng)規(guī)模外，不排除三批次各城市會(huì)釋放較優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。從已公告三批次供地的城市來(lái)看亦是如此，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)模均有明顯增加。以杭州為例，目前三批次預(yù)公告的核心區(qū)供應(yīng)規(guī)劃建面占比39.0%，相比于二批次24.4%有明顯上升。同時(shí)從地塊條件來(lái)看，51宗地中有42宗為純宅地，有利于房企算賬與去化，進(jìn)而提高房企的拿地意愿。

??4、房企動(dòng)作：伴隨近期行業(yè)積極信號(hào)頻出，房企拿地?zé)崆闀?huì)有所提升，未來(lái)合作開(kāi)發(fā)將會(huì)增多，代建模式漸受關(guān)注

??從完成第三批集中供地的無(wú)錫來(lái)看，延續(xù)其他城市二批次情況，以當(dāng)?shù)貒?guó)企與財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企為拿地主力軍，不過(guò)隨著各城市釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊與拍地規(guī)則的適當(dāng)放松，疊加近期行業(yè)的積極信號(hào)頻出，預(yù)計(jì)三批次的市場(chǎng)熱情會(huì)有所提高。

??同時(shí)，基于地方國(guó)企與城投公司二批次集中供地拿地占比較高，且預(yù)期三批次仍會(huì)占有一定份額，在“追求利潤(rùn)”與“術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻”的背景下，不排除當(dāng)?shù)貒?guó)企與城投公司會(huì)拿出所競(jìng)得地塊尋求外部合作。因此，在高風(fēng)險(xiǎn)房企逐漸曝光并退出市場(chǎng)后，財(cái)務(wù)穩(wěn)健且具有品牌效應(yīng)的房企會(huì)迎來(lái)一波大力發(fā)展的合作機(jī)會(huì)，尤其“代建模式”未來(lái)或成為行業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注業(yè)務(wù)，為房企“轉(zhuǎn)型”或“轉(zhuǎn)性”提供了一條可行之路。