??導(dǎo)讀：在電游世界里，饑餓游戲不是互相殘殺就是勝者為王。現(xiàn)實卻沒那么簡單，以5月11日，上海一天四場瘋狂的土地拍賣結(jié)果來看，一二線城市房地產(chǎn)市場正在釋放多個信號。

??供地節(jié)奏放緩導(dǎo)致一二線城市地價暴漲

??“滬九條”執(zhí)行后上海首次土地拍賣，原本分布于上海郊環(huán)區(qū)域的三幅住宅用地，最終由象嶼地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、融創(chuàng)競得。由于30多家房企參與競標(biāo)，三幅地拍出了天價，溢價率全部超過100%。其中奉賢區(qū)南橋新城的地塊樓板價2.2萬元／平方米，接近在售的商品房價，松江區(qū)泗涇兩幅宅地樓板價分別為3.7萬元／平方米、3.8萬元／平方米，均超過附近在售商品房價格。

??一線城市住宅用地供應(yīng)減少，導(dǎo)致市場逐漸出現(xiàn)了豪宅化的趨勢。從住宅土地的供應(yīng)價格看，也處于歷史最高點。同比漲幅達到了22.5%。統(tǒng)計顯示，一季度標(biāo)桿房企合計拿地金額為1187.3億元，同比2015年一季度的1016億元上漲了16.8%。

??3·25新政后市場交易迅速降溫，但土地市場熱度不減，一二線地王頻繁出現(xiàn)，從北京、上海到南京、杭州等城市，均在一季度出現(xiàn)了多宗地王，顯示房企對未來市場豪賭的心態(tài)。

??旭輝控股執(zhí)行董事兼總裁林峰指出，二線城市地價暴漲從一個側(cè)面反映出房企土地儲備的需求。

??房企土地儲備需求各不同

??什么樣的房企在瘋狂買地？從5月11日成交的三幅宅地可見，買家象嶼地產(chǎn)、格力地產(chǎn)與融創(chuàng)，肯定是在上海沒有那么多地，需要補貨的。

??就在今年年初，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾指出，現(xiàn)在買地進入一線城市風(fēng)險很大。但僅僅4個月后，融創(chuàng)一舉拿下的上海松江泗涇宅地，樓板價38291元/平米，溢價率112%，刷新區(qū)域單價地王紀錄。孫宏斌曾表示今年一線城市不拿地了，但是今年在上海收購的浦東浦江鎮(zhèn)地塊，成本高達6.7萬元／平方米，加上稅成本要達到7萬元／平方米左右，現(xiàn)在又拿了一塊3.8萬元／平方米的地。

??事實上，融創(chuàng)近期一直在尋求拿地機會。這主要還是出于融創(chuàng)對明年在上海市場的供應(yīng)量的土地補充需求。一方面，融創(chuàng)在上海市場的營銷做得不錯，比如截至今年四月底，融創(chuàng)上海區(qū)域公司宣布，其上海區(qū)域銷售已經(jīng)突破百億，累計交付面積逾320萬平方米。

??而格力地產(chǎn)、其全資子公司格力房產(chǎn)和上海弘翌投資合伙企業(yè)組成的聯(lián)合體，曾經(jīng)在2014年12月以30.64億元的總價競投獲得上海浦東、前灘兩個居住地塊，此后在上海土地市場一直沒有任何進帳，因此不排除該公司為了補倉而不惜以高溢價率搶地。據(jù)了解，格力地產(chǎn)在2014年底首次進入上海拿地，但是此后在拿地上并沒有太多舉措，并且今年尚未有土地入賬。

??事實上，從深耕一個城市的角度而言，不少房企有必要進行“補倉”。此外，房企若未來在一線城市有項目入市，將是不錯的收入增長點。

??但決定一個公司拿地的因素有很多，比如房企開發(fā)能力，房企對項目判斷的投資回報率等；此外房企本身的土地儲備不同也是考慮因素之一。比如2015年，綠地在上海可建面積量最多，而該公司此前已經(jīng)在較低價格區(qū)間進行了較多土地儲備，張玉良在日前某論壇對于后市看法也較謹慎。

??正榮地產(chǎn)控股談銘恒指出，從公司的戰(zhàn)略布局來看，不會再拿地王，并且拿地時候有嚴格的投資測算，比如地價占周邊在售商品房售價比超過100％，則增長率超過投資標(biāo)準(zhǔn)，就不會出手。與正榮的投資測算類似，大多數(shù)房企認為5月11日上海郊環(huán)的土地成交價格有點偏高。他們認為，短期來看如果這兩幅地拿完馬上開發(fā)，壓力會比較大，盈利能力風(fēng)險較大。

??旭輝控股執(zhí)行董事兼行政總裁林峰指出，5月11日成交的樓板價，比周邊在售價格還要貴，板塊房價將會有上漲壓力。他認為，這是因為每個企業(yè)對后市判斷不一樣，加上樓市溫度到土地市場有一個傳遞周期。房企要避免在高位拿地。

??另一方面，值得關(guān)注的是，大房企土地儲備漸趨保守，例如2014年萬科在千億房企當(dāng)中新增土地儲備最少，全年新增土地儲備建筑面積僅591萬平方米；2015年增長較多，新增建筑面積2201萬平方米，落后于碧桂園，但拿地總價落后于華潤置地與保利地產(chǎn)。

??權(quán)威人士預(yù)示政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變，預(yù)警房產(chǎn)泡沫

??近期人民日報刊發(fā)權(quán)威人士談話，備受房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。權(quán)威人士指出，宏觀經(jīng)濟層面，擴張型貨幣政策會進一步保守，不會再釋放更多的量出來。另外漲幅過快的城市有下調(diào)壓力，需要微調(diào)。 

??此外,各地的房價近期已經(jīng)顯示疲態(tài)，交易量下滑比較厲害。以上海為例，上海4月份一手房成交97.2萬平方米，均價32636元/平方米，環(huán)比分別下跌56%、1.9%。

??有業(yè)內(nèi)人士指出，近期一些城市交易量下調(diào)，價格基本上回穩(wěn)。實際上有很多獲利回吐的盤，因此后續(xù)價格如果面臨調(diào)整，由于二線城市比一線城市供給量更大，因此預(yù)計一線城市地價不容易降下來，二手房的房價沒有漲那么多，交易量也在下調(diào)，這是需要關(guān)注的。

??另外，交易量是房價上漲的核心因素，特別是二線城市，支撐不了那么大的漲幅。以房企角度來說，一個項目表面上看是賺了12億，但有可能是別的項目虧了。因此，業(yè)內(nèi)人士更不看好蘇州的房價，能夠持續(xù)漲這么久、幅度這么大。

??某房企華東區(qū)域投資總監(jiān)指出，目前無論是房企還是買房者的投資泡沫已經(jīng)很明顯。比如今年3月，安徽文一集團以70多億元拿下合肥地王，但實際上合肥的房價下調(diào)壓力已經(jīng)存在。

??（本文來源：21世紀經(jīng)濟報道）