??4月28日，合肥13宗 土地集中出讓，推出的地塊均遭“瘋搶”，下轄的肥西縣一宗地樓板價高達(dá)1萬元/平方米，而目前房價最高的政務(wù)區(qū)商品住宅售價才14000元/平方米。但與 土地市場火熱、樓板價頻頻高出周邊售價形成鮮明對比的是，合肥房價的漲幅、市場成交規(guī)模卻遠(yuǎn)不及蘇州、南京等同類城市。到底該如何看待這個“奇葩”的市 場？ 

??9區(qū)均價高于全市，整體市場呈現(xiàn)四大特征

??之所以合肥價格沒有顯著的上漲，主要是數(shù)據(jù)統(tǒng)計造成的“誤會”，實際上是由于周邊縣城價格較低拉低了整體的均價。另外，合肥此前“限價令”也抑制了房價過快的上漲。

??2015年合肥9區(qū)成交900萬平方米左右，占到全市成交規(guī)模的80%。成交均價為8500元/平方米，比全市(含縣)均價高出7.3%。整體來看，目前合肥市場呈現(xiàn)以下四大特征。

??第一，2012之后，合肥市場基本處于供不應(yīng)求的態(tài)勢，長期賣方市場導(dǎo)致價格逐步走高，增速卻略有放緩。2015年價格上漲近11%，比2014年少了3個百分點。

??第二，市場需求主要集中在濱湖、經(jīng)開兩區(qū)，去年兩者成交占比為整個合肥成交量的40%，而今年一季度兩者占比依然保持在30%以上，整體來看，濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)市場供不應(yīng)求顯著。

??第三，在整體供不應(yīng)求市場下，新站區(qū)、高新區(qū)則出現(xiàn)供大于求的局面，2015年供求比分別為1.4和1.06。

??第四，目前市場上高新區(qū)主要是洋房別墅項目，政務(wù)區(qū)在售大部分為中高端項目，從去年兩個區(qū)域價格漲幅較大，分別為18.91%和16.51%。

??整體來看，在土地端火熱、銷售端回暖之下，合肥已經(jīng)躋身到二線熱門城市前沿，與蘇州、南京等城市成為房企爭奪的對象。但目前各區(qū)域現(xiàn)狀不盡相同，理性來看，有兩類區(qū)域更值得關(guān)注。

??濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)需求集中，多重規(guī)劃利好，未來量價仍有上升空間

??2015年濱湖區(qū)成 交量221.3萬平方米，占到全市成交的25%，成交量遠(yuǎn)超其他區(qū)域，而在整體供不應(yīng)求的態(tài)勢下，價格漲幅為11%，其中，去年濱湖區(qū)域地王屢次被刷新， 可見其市場熱度。從今年前三個月市場來看，成交量為41.4萬平方米，房價已經(jīng)突破1萬元/平方米，市場延續(xù)了去年的熱度。

??另外，地鐵1號線下 半年即將通車，由于濱湖新區(qū)離市中心距離較遠(yuǎn)，因此，地鐵開通對于其影響較大。以及省政府正式遷址濱湖，都將對濱湖新區(qū)市場成交產(chǎn)生正向激勵，從一季度區(qū) 域內(nèi)部分項目捂盤待漲也可見一斑。而且，目前合肥優(yōu)質(zhì)教育資源大多分布在濱湖新區(qū)，未來區(qū)域內(nèi)投資價值比較高。

??經(jīng)開區(qū)去年成交量僅次于濱湖區(qū)，價格漲幅并不高，2016年3月成交均價為8695元/平方米，較2015年年底漲幅不到4%。而且經(jīng)開區(qū)距政務(wù)區(qū)較近，政務(wù)區(qū)商業(yè)配套豐富且房價全市最高，因此，無論是需求外溢還是資源共享，利好最大的都是經(jīng)開區(qū)。

??因此我們認(rèn)為，無論是城建配套的利好推動房價繼續(xù)上揚，還是基本面上供不應(yīng)求的局面進(jìn)一步加強漲價預(yù)期，未來濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)房價仍將有較大的上升空間，成交量仍能延續(xù)上漲的趨勢。

??新站區(qū)、高新區(qū)供大于求短期難改變，市場培育仍需時日

??在全市房價上漲的帶 動下，新站區(qū)、高新區(qū)房價增速也較快，但區(qū)域價值沒有得到消費者的認(rèn)同，市場仍處于供大于求。一季度，新站區(qū)商品住宅均價7175元/平方米，為各區(qū)最 低，與價格最高的政務(wù)區(qū)相差近一半的價格。總體來看，處于北面的新站區(qū)由于面積較小，配套不夠齊全，未來發(fā)展前景不大。

??高新區(qū)則是工業(yè)發(fā)達(dá) 區(qū)域，相較于其他新區(qū)，總體供應(yīng)不多，一季度供應(yīng)量為13.09萬平方，不到濱湖區(qū)一半，而且土地出讓較少。短期來看，供應(yīng)短缺制約了成交上漲，但更為主 要的是購房需求不足，雖然月成交量維持在10萬方左右，但想要再上臺階難度較大。不過，隨著四大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)崛起，以及國家政策支持和補助，市場仍有待于 培育和發(fā)展。總的來說，未來區(qū)域發(fā)展需要看產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來的實際需求能否轉(zhuǎn)化為購買力。