??2021年全國兩會正在進行中。除政府工作報告再次明確堅持“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”的大方向，并提出“解決好大城市住房突出問題”“盡最大能力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”之外，與會代表關于房地產業的相關提案也引發市場熱議。其中，典型如：

??1. 全國政協委員周世虹：建議實行商品房現房銷售制度，同時以套內建筑面積計價銷售商品房

??周世虹認為，商品房預售和以建筑面積計價銷售的制度有其歷史背景，但不可否認，其總體上違反市場交易規律，對購房人顯失公平。目前我國房地產開發企業大多已經完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。商品房預售制度已弊大于利，改商品房預售為現售已經水到渠成。

??【熱點評析】預售制最早出現于香港，指開發商將正在建設、不能交付的商品住宅，提前賣給購房者。預售制的設立初衷，是為了解決房地產開發企業資金不足的問題，縮短商品房的生產周期，緩解住宅嚴重短缺，加快城市化進程。從二十多年的發展歷程來看，預售制在推動我國房地產業發展方面發揮了重要作用，但開發商違規挪用資金、卷款跑路、項目爛尾等情況也時有發生。事實上，建議取消預售，實行商品房現房銷售的呼聲由來已久。深圳、杭州、南京、蘇州等地早前已就實行現房銷售制度開展試點，海南省更是于2020年3月率先宣布全省推動商品房現售制度。但從當前實際來看，全國性推廣現房銷售制度并不適宜。第一，預售制是為了解決房企資金不足問題。此前中央已發布房企融資“三道紅線”和房地產貸款集中度管理以加強房企金融監管，如果再貿然取消商品房預售制度，無疑將進一步加大房企資金壓力，大部分企業可能都將面臨難以為繼的風險，從而動搖行業甚至社會經濟總體穩定。第二，預售制是房企降低成本的重要手段，一旦改為現房銷售，將使房企資金周轉受到更大不利影響，經營調整成本增加，從而轉嫁至房價上漲，加大居民購房壓力。第三，取消預售即意味著短期內商品房市場供應將大幅減少，供需結構失衡，從而導致房價上漲等。總之，當前全面推行現房銷售制度的時機尚不成熟，仍需要摸索、試點推進，循序漸進。就房企挪用資金、項目爛尾等可能出現的問題，有關部門應通過加強房企預售資金監管、強化房企主體責任落實等手段予以預防，切實保障購房者合法權益。

??2. 全國人大代表、中南集團董事局主席陳錦石：建議加大城市群、都市圈和美麗鄉村建設，促進城鄉共同高質量發展

??陳錦石建議，第一，加強城市群、都市圈頂層總體規劃，通過強化三規合一、打通城市群、都市圈內的公共基礎建設，強化大城市對圈內中小城市的輻射。第二，允許大城市與周邊縣市、城鄉建立聯動，加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給，分擔大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時帶動周邊小城市發展。第三，城市群、都市圈內公共設施配套一體化，享受大城市配套資源政策，如醫療、教育等；參考澳門的橫琴模式，北京的雄安模式，探索更多此類試點。第四，在土地利用、財政投入、監督考核等方面，因地制宜地制定政策，激發基層政府、村民和各種社會資本的積極性。第五，聚焦發展要素，繼續鼓勵社會資本下鄉投資，制定切實政策鼓勵農村青年人群回到家鄉發展，為企業和青年人群提供創業與發展空間，使農村成為企業和有志青年實現自身價值的舞臺，共同積極做城鄉高質量發展共創者。

??【熱點評析】2020年底，我國城鎮化率已突破60%，城鎮化進入中后期。人口流動由過去的農村進入城市逐漸轉變為城市之間的人口流動，尤其是人口向城市群、都市圈聚集。城市群、都市圈已是我國新型城鎮化建設的主要發展方向。但從現實情況來看，受資源稟賦差異影響，城市群、都市圈內城市分化依然較大。核心城市面臨與日俱增的人口壓力，而弱三四線城市人口仍持續外流。陳錦石代表提議加強城市群、都市圈頂層總體規劃，強化大城市對圈內中小城市的輻射，推動城市群、都市圈內公共設施配套一體化、加強美麗鄉村建設等，促進城鄉要素自由流動和資源合理配置，對帶動圈內中小城市發展、促進大中小城市協調發展具有積極作用，也將為房地產發展帶來新的機遇。

??3. 全國政協委員、房天下董事長莫天全：建議組建國家住房市場監管機構

??莫天全建議，組建國家住房市場監管機構，依照相關法律、法規，因城施策，監督、管理、調控各地房地產市場，預防部分城市逐漸形成的開發及中介機構高市場占有率的壟斷格局，加強對寡頭企業的監管，保障行業回歸到健康有序的競爭中來。建立科學合理的國家住房市場監管制度。國家住房市場監管機構有法可依、有規可循，讓所有住房市場的參與者在接受統一監管的同時，也得到相應的政策、資源支持和保護，保障住房市場有序競爭，住房交易相關服務費用合理。

??【熱點評析】近幾年來，受企業運營和房地產調控影響，房地產行業集中度不斷提升。根據民間機構統計，2019年百強房企銷售額市場份額已超60%。從發展趨勢來看，結構分化、集中度提升是房地產業發展大勢，而這也引發了部分人擔憂。莫天全認為，“在二手房住房市場，如果一家公司或平臺的市場占有率超過了30％，理論上來說這家企業基本可以左右市場價格走向，決定供需情況，這樣的情況會對房地產市場的正常有序發展帶來很大不利影響。住房產品是公共產品，它關系人民生活，帶著居者有其屋、社會公平發展等屬性，不該讓壟斷這種不利發展的情況出現。”事實上，從2020年中央推出房企融資“三道紅線”終結了房企高杠桿運營模式，到2021年推出重點城市土地“兩集中”限制企業拿地，中央都有意在控制房企規模無序擴張。2020年底的中央經濟工作會議也明確將強化反壟斷和防止資本無序擴張列為2021年的重點任務之一。可預見的是，在“房住不炒”調控基調下，未來針對房地產市場和房企的監管仍將不斷加強、完善。

??4. 全國人大代表、58同城CEO姚勁波：建議規范引導長租房市場健康有序發展

??姚勁波建議，第一，加快完善市場監管體系，防范行業風險。國家有關部門在前期征求意見基礎上，盡快出臺更高級別住房租賃上位法。第二，持續加大房源有效供給，并向新市民群體傾斜。國家層面加強統籌，引導各地因城施策，將土地供應側重于發展政策性租賃住房，引導各地出臺個人租賃收入所得稅減免等政策等。第三，穩步推進“租購同權”落地，充分保障租房者權益。地方政府重點保護租房者基本權益，強化治理“隨意漲房租、突然被驅逐”等亂象，保護租賃雙方合法權益；在中長期，各地可根據公共設施完備情況，逐步將公共服務與房產所有權松綁，推進其直接與人綁定，進而縮小租購之間權益差，促進落戶及教育、醫療等重點公共服務均衡化，實現以人為本的公共服務資源配置。

??5. 全國人大代表、建設銀行行長王江建議：建議加快建立租購并舉的住房制度

??王江建議，健全住房租賃政策法規體系，盡快出臺住房租賃條例，健全配套政策措施，深入推進租購同權，對新建、改建租賃住房涉及的規劃、消防、民水民電、燃氣等問題統籌研究、細化落地方案；在國家層面盡快出臺住房租賃稅收優惠政策，支持住房租賃發展。

??6. 全國人大代表、北京證監局局長賈文勤：建議完善大城市住房租賃供應體系

??賈文勤表示，鑒于當前我國大城市住房租賃市場的核心問題是供給，建議以供給側為聚焦，采用多種手段強化租賃住房供給能力，盡快形成一定規模的保障性租房供應，調節引導市場化租賃，構建完善大城市住房租賃體系。加大財稅金融支持力度。借鑒德國對住房租賃企業提供長期低息貸款的支持政策，通過貼息或政策性貸款方式對自持型租賃企業以長期低成本資金支持。研究探索將租賃住房納入基礎設施REITs試點，按照稅收中性原則完善稅收支持政策。探索租賃土地年租制，降低自持型租賃機構資金負擔。適當降低房產稅、增值稅等運營稅費，采用固定資產加速折舊優惠政策，實行所得稅減免，減輕自持型租賃機構稅費負擔。

??7. 全國人大代表陳華元：建議出臺住房租賃法規，助力民眾幸福安居

??陳華元代表提出建議，第一，推動法律法規及市場監管體系建立。出臺住房租賃法規，明確市場規范；加快探索加強承租方權益保護、住房租賃糾紛快速解決機制。第二，加快建立監管平臺，推行租賃企業備案制度和租賃合同網簽備案制度，從源頭防范虛假房源信息；推行租賃備案與公共服務掛鉤管理機制；整頓規范市場秩序，整治租賃中介亂象，加強租賃信用管理。第三，推動租賃住房供給增加及結構優化。鼓勵做大增量房源，向一二線城市配置更多租賃住房建設用地指標。鼓勵給予地方更多自主權，創新“工改租”及“商改租”等政策規定，盤活存量，豐富市場供給形式。第四，加大企業扶持力度、促進“開源節流”。實施稅收優惠政策，加大金融支持力度，拓寬規模化住房租賃經營的長期資金渠道；進一步扶持房地產信托投資基金（REITs）權益類資金，鼓勵發行基于租金凈收益的資產證券化（ABS）產品。第五，切實保障租戶權利、落實“租購同權”。加大對房地產中介機構、住房租賃企業和信息發布平臺等市場主體的監管力度,規范租賃服務行為,完善多渠道租賃糾紛調處機制。

??【熱點評析】2020年12月，中央經濟工作會議和全國住房和城鄉建設工作會議先后明確提出，要解決好大城市住房突出問題，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，規范發展長租房市場，推動“租購同權”等，為2021年樓市工作劃下了重點。此次來自不同行業的多位代表就發展住房租賃建言獻策，也從側面反映了住房問題是民生問題，與人民群眾的利益息息相關，受到社會廣泛關注。從建議內容來看，核心主要聚焦在以下幾個方面：第一，通過法律法規加強行業監管和規范；第二，通過加大租賃用地供應、允許存量改造、通過財稅金融支持引導市場主體參與等方式加大租賃住房供應；第三，全方位逐漸推進“租購同權”等。從現實情況來看，近些年來中央及地方已就以上建議內容陸續開展工作，但進度相對較慢。2021年“解決好大城市住房突出問題”和發展租賃住房被上提至前所未有的高度，后續相關政策和措施有望加速落實。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）