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??導語

??無錫本次創新性的跨城“以舊換新”為其他都市圈、城市群提供了良好的借鑒范本。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??今年4月，中共中央政治局會議定調：統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，“以舊換新”是“去庫存”的政策抓手，截至目前，全國已有超百城借勢推出住房“以舊換新”政策，8月中下旬無錫更是開啟跨城市“以舊換新”的創新，在全國屬于首例。究竟當前新政落地效果幾何，能否幫助本地樓市達到去庫存和新房止跌企穩的雙重目的呢？

??01

??無錫“以舊換新”升級至3.0版本
覆蓋區域、收購范圍擴大，條件更寬松

??縱觀無錫樓市“以舊換新”政策發展，早在4-5月梁溪城發相繼發布“以舊換新1.0、2.0”后，近期再次擴大以舊換新收購范圍，升級至3.0版本，與此同時，錫山、濱湖、經開、新吳和惠山等區域相繼推出“以舊換新”，共性特征為存量二手物業總價需不高于新購房源總價的60%。

??值得關注的是，梁溪城投8月9日發布的商品房“以舊換新”3.0版公告，其中增加對蘇州全市以及常州全市等城市范圍內存量二手商品住宅的收購，開啟跨城“以舊換新”的創新，這在全國屬于首例；同時增加了對無錫全市優質公寓和優質商鋪的收購，此外支持“多換一”“一換多”（即一套二手物業可置換多套新房，多套二手物業也可置換一套新房），直系親屬新舊產權所屬人可變更等。

??02

??城投平臺主導蘇州常州跨城收購換新
民企采取第三方幫賣模式換新

??以上政策主要為地方城投平臺發起，屬于收購模式，地方國資平臺直接收購業主二手房（舊房），業主再將售房款項用于購買指定新房項目，補繳差價。地方國資平臺或開發商收購的舊房一般將作為保障房、人才房等。

??從實施流程來看，有房屋置換需求的購房者，確定購買的新樓盤項目并認購房源，專業評估公司對“賣舊”的房屋進行估價，舊房評估環節將引入3家具備法定資質的專業評估機構，由客戶在3家評估機構中隨機抽取1家進行舊房價格評估，在買賣雙方就價格達成一致后，國企平臺或開發商直接收購舊房，售房款用于購買指定新房項目。

??無錫此次創新點在于跨城“以舊換新”，即無錫全市、蘇州全市、常州全市等城市，在上述條款規定范圍內擁有自有物業的居民（居民個人征信正常，無不良貸款記錄且有權處理該套舊房），均可參與在無錫市梁溪城發集團下屬控股樓盤換購商品住房以舊換新。值得關注的是，8月部分民企也參與到了“以舊換新”熱潮之中，典型代表為惠山區大華集團開發的大華錦繡前城項目，不過與上述收購模式略有不同，該項目主要采取第三方幫賣模式，即中介和開發商合作，鎖定新房房源、優先推售舊房。

??大華錦繡前城項目自行推出20套以舊換新房源，購房者先與房企達成購買意向，向房企繳納一筆意向金，再由房企聯合中介，采用線上流量傾斜、線下聚焦推廣等方式優先銷售舊房，若一定期限內舊房順利售出，即可按照流程推進新房購買手續，否則房企將無條件返還購房者意向金，換房人無需承擔違約責任。

??03

??梁溪區“以舊換新”落地效果
集中于個別熱點項目
對整體成交改善助力有限

??基于“以舊換新”政策8月下旬才在無錫全面鋪開，從當前政策落地效果來看，對于單個微觀項目促進作用較為顯著，對于市場面的提振相對有限。

??今年4月開始，無錫陸續推出兩批次住房“以舊換新”項目，主要集中在梁溪區，從官方反饋來看，效果也的確不錯。僅一個月時間，首批次就有超過40位換房人完成了交易。截至7月底，相關咨詢超過2000組，完成“以舊換新”登記的超過600組，最終成交的超過140組。

??而從CRIC監測數據來看，熱度僅集中在個別片區個別項目。市場反饋較好的為新盤云上詩悅項目，自今年4月底首開以來，月度成交基本保持在20套以上高位，6月單月成交超52套；其次老盤望山樾成交量也有了平穩增長，2024年前3月成交月均值4套，2024年4-8月成交月均值6套。待入市項目中迎龍觀月項目定位高端，規劃打造21棟高端住宅，合院建面約338㎡，疊拼建面約238㎡、248㎡，小高層建面約166-233㎡；整體關注度較高。

??而對于熙悅春秋、玖禮檀樾、錦尚天華等項目而言，新政后成交量并未有明顯起色。惠山區大華錦繡前城項目也啟動了“以舊換新”，8月認購套數高達23套，位列無錫單月熱銷榜第二名，不過考量其同時推出了58折特價房助力去化，以舊換新效果基本可以忽略不計。

??從梁溪區新房成交基本面數據來看，成交雖有增長，但增幅相對有限。從CRIC監測數據來看，梁溪區商品住宅成交面積及其占比自2024年4月以來便開始波動上行，6-7月達到階段性高峰，單月成交面積均超2.8萬平方米，7月梁溪區新房成交占比高達20%，創2023年以來占比新高，8月成交量雖有回落，但成交占比仍保持在15%。

??而擴張到城市面，影響近乎可以忽略不計。據CRIC監測數據，無錫3月以來單月成交規模基本都保持在15-20萬平方米左右波動，今年以來新房成交同比降幅有收窄趨勢，不過從累計同比降幅來看，依舊維持在4成左右高位。

??04

??政策效果預期加劇區域分化
經開區短期來訪翻倍，惠山區效果平平

??考量到錫山區、濱湖區、經開區、新吳區、惠山區的“以舊換新”政策都是8月20日以后發布，目前也正處于線上報名時間，政策效果尚未在成交層面有所體現。

??從當前官方披露的政策落地效果來看，分化還在持續加劇，“以舊換新”熱點樓盤整體與新房熱點樓盤保持高度一致。具體來看有如下特征：

??一是經開區項目熱度最高，自以舊換新推出以來，各個售樓處的來訪量上漲超100%，登記客戶超1000組，其中不僅有無錫6區的客戶，還有蘇州、常州的客戶致電咨詢。其中前灣國際項目政策出臺后，單日來訪量最高超150組，星瀾云邸項目單日來訪量最高破200組；城灣項目單日來訪量最高超150組；鳳棲星瀾項目單日來訪量最高超190組。截至目前已繳納意向金客戶已超過200組，9月8日太湖新城集團商品房“以舊換新”首單正式成交，經開區的周先生成功認購星瀾云邸項目。

??二是錫?區截止8月末累計咨詢超200組，登記超50組。

??三是對于惠山區國控綠城桂語和風、國控朗詩熙惠府、科創招商惠芯璀璨等項目而言，主要面向鄉鎮客戶，購買力局限性較大，即便以舊換新，預期效果平平。

??四是對于濱湖區、新吳區多為待入市項目，且個數均不足3個，整體政策效果仍有待后期檢驗。

??總體來看，當前新房成交低迷，即便供應下行也難改高庫存現狀，二手房掛牌量增價跌對新房市場也將產生一定的替代效應，而“以舊換新”的政策創新恰恰是通過貫通一二手房市場，鼓勵居民將存量二手房置出，從而有效縮短置換周期、減輕置換壓力、降低置換成本，變相通過二手房去庫存來實現新房去化的目的。

??而無錫本次創新性的跨城“以舊換新”為其他都市圈、城市群提供了良好的借鑒范本。事實上，過去幾年跨城購房現象屢見不鮮，因房價壓力被迫外溢的環京、環滬購房，亦或是長三角、粵港澳大灣區內部因工作地和戶籍地不一致而產生的異地置業等，隨著一體化進程的逐步推進，跨城“以舊換新”不僅有利于高效率盤活存量資產，提振新房市場；而且增進了都市圈內部各生產要素的互動和融合，同時也有助于年輕人才跨城市、跨區域流動，使得“房隨人動”、安居樂業成為可能。