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??導語

??行業供求關系持續修復，優質板塊份額仍有望進一步增加

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??當前房地產市場正經歷一段艱難時期，新房銷售規模縮量，城市庫存壓力愈加凸顯。整體市場的供需風險加劇，給企業的戰略部署帶來了更多困難。然而，在房市的普遍低迷中，一些板塊和項目卻能夠逆流而上，展現出與眾不同的韌性和活力，依然能夠得到足夠的購房者青睞，項目去化速度保持穩定，在普遍低迷的板塊中脫穎而出。本文將探索這些優質板塊與項目背后的內在邏輯，并分析其共性特征與市占率等相關指標，從去化速度和銷售規模角度，為企業投資決策提供相關參考。

??01

??行業進入修復期
壓力城市優質板塊價值愈加凸顯

??中國房地產行業正處于深度調整期，各城市都面臨著銷售規模縮減、房價下跌和庫存壓力增大的挑戰，壓力城市持續增多，截止2023年末，約六成城市商品住宅去化后期超過24個月，較2021年超過24個月的城市比重增加了兩成，去化壓力明顯增加。在這樣的情況之下，城市優質板塊的價值愈加凸顯，成為購房者和投資者青睞的選擇。購房者和投資者在選擇房產時，可以考慮優質板塊的優勢和特點，以實現更好的投資回報和居住體驗。

??一、典型城市庫存規模普降，但整體去化壓力依舊有增無減

??2022年以來，全國新房和土地成交面積均經歷了大幅度的下挫，在投機需求出清、自住需求入市延遲、保障房建設加速等多方面因素影響下，在經歷了20年的上行大周期后，中國房地產行業第一次迎來了長時間的規模下行調整期，越來越多的城市面臨新房銷售規模縮量，房價持續下跌，城市庫存壓力加大的挑戰。統計局數據顯示，2023年全年商品住宅交易規模僅9.48億平方米，較2021年的高點下降39%，房地產行業仍處在深度調整期。

??商品住宅成交規模來看，各能級城市表現一致，均呈明顯下降趨勢，尤其是二、三線城市，2023年商品住宅成交規模較2021年降幅均在四成以上，一線城市表現稍佳，同比2021年降幅約24%。

??庫存方面，除一線城市庫存規模增加外，二三線城市庫存規模均不同程度地下降。究其原因，主要是受一線城市供應相對充裕的影響，即使其成交情況略優于二三線城市，其庫存規模也在不斷增加。從去化周期來看，庫存壓力均呈加劇之勢，尤其是三四線城市，商品住宅去化周期由2021年的17.6個月增至2023年的29.1個月，去化周期拉長了11.5個月。

??二、壓力城市持續增多，探尋優質投資板塊更為關鍵（略）

??02

??優質板塊市場份額不容忽視
穩定客源促銷售持續向好

??盡管壓力城市整體庫存壓力仍在增加，但優質板塊仍然存在較佳的投資機會。根據CRIC測算，41個壓力城市優質板塊成交占比超一成。分面積段來看，160-180平方米和180平方米以上面積段產品，優質板塊占比較一般板塊均高出3個百分點。由此可見，優質板塊更傾向于高端產品。50個典型優質板塊，以中高端改善為主，部分發展期剛改板塊亦客源充足；從具體的項目來看，二線優質板塊中高端產品去化更優異，三四線則是大品牌房企的剛需產品更受青睞。

??一、壓力城市板塊分化同樣顯著，長沙、中山等優質板塊市占率超二成

??根據CRIC測算，上一章節篩選出的41個壓力城市優質板塊成交面積占總成交面積的比重達11%，投資機會依然值得關注。其中，平涼、衢州、大連、中山、常熟、長沙等城市優質板塊的成交面積占全市的比重均超20%。典型如泉州橋南板塊，2023年商品住宅成交建面達32.6萬平方米，占泉州總成交建面的比重高達40%。

??不過，部分板塊雖然銷售數據比較好，成交占比已經漲至高位，但土地資源較為稀缺，板塊發展進入末期，后續發展空間有限，這類板塊要慎重考慮。

??二、優質板塊大戶型產品占比更高，140-160㎡去化壓力最輕（節選）

??研究發現，優質板塊和一般板塊在不同面積段的分布大體一致，基本呈現倒U型，均是100-120平方米和120-140平方米面積段產品占比最高，均在半數左右，100平方米以下和140平方米以上面積段產品占比相對較低，占比均在二、三成。

??但優質板塊和一般板塊在具體面積段產品的占比存在些許差距。總的來看，優質板塊大戶型產品比較高，尤其是140-160平方米面積段產品，優質板塊的成交建面達15%，較一般板塊成交建面占比高出4個百分點。此外，160-180平方米和180平方米以上面積段產品，優質板塊占比較一般板塊均高出3個百分點。相比之下，一般板塊100-120平方米和120-140平方米面積段產品較優質板塊分別高出5和2個百分點。由此可見，優質板塊更傾向于高端產品，一般板塊更偏向改善產品。

??三、典型板塊：中高端改善為主，少部分發展期剛改板塊亦表現較佳（節選）

??為探究優質板塊的產品去化情況，我們篩選出了50個優質板塊，梳理了這些板塊的共性特征：首先，從區位上來看，這些板塊多位于新區核心板塊，通常交通便利、配套也比較完善。其次，從產品上來講，這些板塊以中高端改善為主，譬如上海新天地、深圳前海、合肥省府板塊等，典型如上海新天地，城市核心區頂豪板塊，配套資源齊全，可供地稀缺，在售項目較少，以改善產品為主，價格堅挺，高端產品聚集，客戶認可度高。

??就以北京朝陽區奶西板塊為例，該板塊位于望京交通路網集中區，以廣營北路為中心，形成了兩翼放射狀的道路網絡，覆蓋了多條軌道交通線路，實現了高效便捷的區域連接，方便前往海淀區、朝陽區、昌平區和順義等城市核心區域。主要軌道交通線路包括地鐵13號線北苑站、地鐵14號線來廣營站、地鐵15號線崔各莊站以及地鐵17號線清河營（北段正在建設中）。商業方面，附近有新薈城、凱德MALL、方恒購物中心、新世界百貨和麒麟新天地等商業中心。醫療方面，附近有惠爾康醫院奶東分院、北京和諧康復醫院、地壇醫院、望京醫院和和睦家醫院等醫療機構。教育方面，地塊緊鄰芳草地國際學校（東洲校區），北側原陳經綸中學分校目前已經進行整改，將重新引入新的優質教育資源。不僅如此，望京、亞奧商圈已經多年沒有新房供應，項目周邊二手房掛牌價在10-15萬元/平方米，存在明顯的價格倒掛。因此，該板塊去化速度較佳，2023年該板塊庫存和去化周期整體呈現明顯的下降趨勢，至2023年12月，去化周期僅有4個月。

??四、典型項目：壓力二線改善項目去化優異，三四線大品牌剛需更受青睞

??進一步細化到項目上，我們篩選出了50個優質項目，梳理了這些項目的共性特征。

??從產品類型上來看，二線城市中高端產品去化較佳，尤其是與周邊二手房存在倒掛的項目，去化速度更快，譬如廣州的越秀珠實城發·江灣和樾，是海珠工業大道板塊望江品改項目，在售均價與周邊二手（光大花園）出現一二手倒掛，有效吸納地緣客戶改善需求，去化保持較快的流速。不僅是這一個項目，自從疫情后，一二線城市改善需求集中顯現，高端市場自2021年開始進入爆發期，成交量逐年上升，高凈值人群需求覺醒。以廣州為例，2023年總價800萬以上商品住宅成交7613套，再創新高。

??福州的建發璞云也是如此，項目位于臺江核心位置，周邊社區建成年份集中于2012年，房齡接近十年且整體產品一般，價格3.7-5.5元/㎡，其中次新二手房價格在4.2-5.5萬/元；而本案為稀缺純商新房，是第四代立體生態住宅，加之建發品牌認可度高，對高端改善客戶更具吸引力，項目售價高達47674元/平方米，高出福州平均房價2萬元/平方米，2023年6月29日開盤，共434套，2個月清盤，去化速度十分優異。

??相比之下，三四線城市則是大品牌剛需更受青睞。常州、無錫、徐州入圍的9項目，有8個項目是剛需或剛需剛改項目，價格上來看，與本地平均房價相比，基本相當或略低，多在2萬元/平方米以下；典型如徐州港利上城國際項目，首開時為徐州市場最火熱時期，價格較便宜，且為準現房，目前在售新房單價仍不過萬，并有現房及期房可選擇。小區內部園林規劃較好，距離三環高架近，自駕便利，周邊在售新房多價格高于該項目，存在一定價格優勢。2017年5月1日首開，累計入市5622套，至今成交5058套，備受市場青睞。

??從品牌上來看，三四線城市優質項目或是萬科、中建、金地這樣的全國布局的大品牌房企，或者是本地知名度較高的龍頭房企，譬如常州鉑悅建設等，是溧陽當地知名企業，口碑較好，2021年1月10日開盤，累計推出2192套，累計銷售1559套，去化速度較相對較佳。

??03

??優質板塊案例研究

??為了將研究結論進一步細化，本節從宜居綠芯、產業發展、城市配套等三類不同突出優勢出發，選取長沙谷山、昆明泛亞科技、常州市府等板塊進行深入分析，深入探析優質板塊個性特征及各類產品的結構性機會，以期為企業決策提供更為細化的參考結論。

??一、長沙-谷山：承接城市宜居定位，近兩年以來成交金額接近翻番長沙岳麓區乃至全市宜居性最佳的板塊，當屬城市中央綠軸梅溪湖公園附近，該板塊位于市政府駐地南側，其中的佳兆業云頂、中鐵建梅溪青秀、金茂灣等中高端項目，也曾多年處于岳麓區銷售排行榜前列。但是在經歷了多年開發之后，目前梅溪湖公園一期板塊的可開發用地已所剩不多，岳麓區的銷售熱點板塊也由此向外轉移。而谷山作為市政府北側的住宅聚集板塊，毗鄰谷山森林公園及漢王陵公園，宜居性受到較多中高端需求認可，且待開發地塊較多，2022年來已然成為岳麓區成交表現最佳的中高端板塊。據CRIC統計，2023年谷山板塊成交面積達到51.7萬平方米，占岳麓區當年成交總量的22%，在2022年超過梅溪湖一期板塊之后，連續第二年成為岳麓區成交規模最大的板塊。

??就谷山板塊供求主要指標來看，不同于長沙全市成交規模較2021年下跌五成，谷山板塊成交面積反而實現了八成左右的上漲，成交金額增幅更是接近翻番。但相比需求側的優秀表現來看，谷山板塊的供給側表現更佳，在全市降供應去庫存的背景之下，谷山板塊的項目開發商仍然有底氣“增供應、加庫存”，對于該板塊銷售前景依舊樂觀。2023年末谷山板塊住宅存量規模達到26萬平方米，較2021年末增加了66%，但是得 益于成交面積的上行，谷山板塊的消化周期較2021年依舊下降了9%，在主打中高端項目的供給結構之下，消化周期不僅遠低于高價盤扎堆的岳麓區，更低于長沙全市。

??產品結構方面，除各面積段產品均價都高于全市之外，谷山突出特征還有以下四點：

??其一，100㎡以下產品“0供求”，主力產品面積段“更大”。長沙本就是以中大戶型產品為主，作為中高端板塊之一的谷山更是所有產品均在100平方米以上。各面積段交易結構方面，谷山主力產品面積段大于全市平均，140-160平方米面積段成交占比最高達到36%，而長沙全市則是100-140平方米成交占比相對較高，分別達到25%和31%。

??其二，140-180平方米產品去化情況顯著好于全市。在谷山，該面積段產品不僅成交份額最高，存量套數占比也是相對較低的，結合消化周期來看，140-160平方米和160-180平方米產品分別只有2.7和2.2個月，去化壓力也是各類產品中表現最佳的。

??其三，140平方米以下產品去化稍慢，市場認可度稍遜。值得注意的是，在谷山區，這類產品也相比全市溢價最大的，較全市平均水平溢價超過4000元平方米。雖然在成交均價1.5萬元/平方米的谷山板塊內，140平方米以下產品成交均價已經相對較低，其中120-140平方米產品更是低于1.4萬元/平方米。但是對于這一面積段的客群而言，谷山的宜居優勢已然不如其他板塊的價格優勢，導致谷山板塊140平方米以下產品消化周期反而超過了長沙全市，其中100-120平方米產品消化周期更是達到了13.6個月，超過全市平均的2倍。

??其四，豪宅產品均價低于全市，但去化周期接近全市平均。中高端板塊疊加超大戶型，這類產品已然躋身長沙的豪宅行列，作為“新興”的中高端板塊，谷山豪宅產品的銷售表現仍不顯眼，不僅成交均價“只有”1.6萬元/平方米，低于全市平均2000元，消化周期也只和全市平均水平相近。綜合谷山新房市場發展趨勢和結構性特征來看，建議現階段重點關注140-180平方米的中大戶型產品，若要進一步降低庫存壓力，對于140平方米以下的產品可進一步加大價格折讓力度，對于180平方米以上的超大戶型產品而言，這類產品雖然大多具有較強的稀缺性，但預期出讓周期也相對較長，在目前谷山庫存現況之下，建議各項目還是應當審慎控制該類產品的供給占比。

??二、昆明-泛亞科技:地緣剛需剛改客群豐富，關注后續城改機會（略）

??三、常州-市府：地標林立配套完善，高端項目量價走勢穩健（略）

??04

??展望與建議：促置業信心復蘇
更應充分發揮優質板塊“帶頭”作用

??2024年新春以來，國內各項消費數據均傳來喜報，春節期間的出行、旅游、電影票房等數據均呈現出大幅增長態勢，但樓市交易總量數據依舊維持同比低位，各能級城市成交均未見起色，三四線返鄉置業潮更是無聲消逝。不過從個案銷售視角來看，仍有部分項目實現了逆勢熱銷，其共性特征也與優質板塊的熱點項目相似：或是供應稀缺、配套健全的改善項目，或是地緣客戶豐富的品質剛需、剛改項目。

??作為“衣食住行”基本需求之一，房地產行業的規模只是較自身高點出現了較大幅度的下滑，作為單一行業發展規模視角來看，新產品年銷售額達10萬億級別的房地產，仍在國內各行業中處于領先地位，也是國民大消費中不可或缺的一環。

??在房價經歷了兩年大幅回調之后，目前在售項目中的現房和準現房占比大大提升，優質板塊的供求指標特征得以進一步凸顯。厘清優質板塊的特征和市場份額，不僅有利于穩定對于行業發展前景的信心，也有助于行業主管部門、金融行業、開發商找準行業復蘇的典型抓手，在資金、供地、需求等各項指標出現大幅波動的背景下，助力房地產行業在筑底期中作出更加高效的指標分配。

??一、發展趨勢：行業供求關系持續修復，優質板塊份額仍有望進一步增加

??2021-2023年，壓力城市新房成交金額從2.7萬億元下降至1.15萬億元，降幅接近六成。但是其中的優質板塊市場份額仍能保持穩步上行，成交金額從1000億元上升至1500億元，市場份額也由4%上升至12%，并且在大連、昆山、鐘山、哈爾濱等城市，優質板塊的成交金額占比更是突破20%。得益于區位優勢和穩定客源，優質板塊的出貨速度得以在逆市行情中保持穩定。

??從供求關系角度來看，近年來壓力城市的消化周期固然出現了大幅度的上漲，但這主要還是由于成交面積收窄所致，從庫存規模的絕對量來看，2023年樣本壓力城市狹義庫存1.2億平方米，較2021年末下降了約12%，再加之2022年以來土地市場成交規模的大幅收窄，供給端的持續低位至少將在2-3年內持續。聯系最新CRIC統計數據來看，2024年1-2月新房成交規模在近年來處于歷史第二低（略高于2020年同期），但新增供應規模仍小于成交，新房市場供求關系仍處于恢復平衡的進程之中。2024年壓力城市仍有望出現更多的優質板塊，其關注度和市場份額增長依舊可期。就供給側角度而言，建議重點關注仍有開發余量的優質板塊，對于價格出現超跌的高利潤預期板塊也可適度關注。

??二、投資視角：量價超跌催生中長期投資機會，央國企已提前“抄底布局”（略）

??三、政策建議：繼續嚴控供地計劃穩信心，避免過度發展保障房造成“誤傷”（略）

??四、優中擇優：寧波江東、長沙谷山等兼具抗周期性與規模優勢，未來發展預期更值得關注

??具體板塊建議方面，本文根據近年來優質板塊的指標表現，綜合去化壓力、市場規模、房價波動以及抗波動能力等指標對壓力城市的120個優質板塊進行了客觀評分，優中擇優之下，最終評出了各方面綜合表現更佳的30個板塊，主要集中在寧波、長沙、無錫、福州、南京等城市。

??這些板塊不僅平均去化壓力較輕，且市場規模多在市內處于領先地位，2023年平均新房成交金額達到了60億元，達到了所有優質板塊均值的3倍，綜合其主力項目定位來看，也多以改善類項目為主。如各項指標客觀評分最高的寧波東部新城東板塊，該板塊為寧波主要豪宅區，產品多為改善類、高端項目。2023年開盤項目均為千萬豪宅項目，且開盤即售罄，板塊認可度高，2023年末狹義去化周期僅3個月。此外福州的中心城區、長沙的市政府、谷山板塊等情況也較為類似。

??值得一提的是，南京大校場、河西南、河西中等板塊近年來新房成交規模雖出現了較大幅度的下滑，二手房交易景氣也出現回落，但是項目去化率依舊全市居于前列，尤其是2023年下半年表現堅挺，比如河西的中北金基涵樾府三次開盤累計去化92%、中寧府南京住宅金額銷售第一。綜合這些板塊的去化壓力、市場規模等指標來看，依舊能夠在優質板塊中排在相對前列的位置。

??就穩定市場發展角度而言，建議地方主管部門更加重視這些優質板塊的精細化調控，尤其是在板塊土地供應和新盤集中上市方面，一方面要做好供求規模的調控，另一方面也要注意土地和新房供給節奏的銜接，對于近年來土地供應較少甚至斷供的板塊，可以適當加速城改或土地征收的步伐，提高閑置非宅用地的使用效率，為這些優質板塊留出更多的可發展空間。而對于那些待開發土地較多的板塊，也應當適當減緩供地節奏，并在城市或板塊的供地計劃中予以明示，以此保障開發企業和購房者的信心。