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??◎  文 / 克而瑞研究中心
重點關注

??多地代建制相關政策完善優化，利好政府代建規范化

??南陽市、漯河市、深圳市寶安區等地政府投資項目代建制管理辦法出臺，政策更加完善優化。南陽市支持國有功能類公司做大做強，為經濟社會高質量發展發揮關鍵作用，2024年1月4日正式發布關于印發《南陽市政府投資項目代建制管理辦法（試行）》的通知。

??戰略合作成為代建發展趨勢，加速資源整合、業務拓展

??旭輝建管、藍城集團、藍綠雙城、金科開發管理、騰云當代管理等多家代建企業集中展開“資源型”合作，合作對象包括房企、城投公司以及地方政府。旭輝建管相繼與北京住總、浙江海寧經濟開發區、華遠地產、大連德泰等達成戰略合作。此外，2023年11月中國房地產業協會代建分會成立，將推動行業內部自律，嫁接更多產業資源，助力代建企業快速發展。

??構建生態平臺、探索共享商業模式，賦能高質量發展

??綠城管理與中原建業作為代建行業兩家龍頭企業，率先擁抱平臺化發展，探索商業模式升級之路。中原建業繼2022年城市合伙人制度成功落地，2023年9月24日又推出全新代建C平臺，綠城管理分別于2023年7月、11月發布“M登山模型”和“百川計劃”，打造代建全生命周期、全方位服務的生態平臺。

??代建賽道繼續擴容，不斷加強品牌建設與推廣

??2023年代建賽道繼續擴容，上坤地產正式開辟共建管理新賽道，濱江集團重啟代建航道，此外原世茂執行總裁呂翼成立了璀璨管理。目前已有超過60家房企加入賽道，并成立專門的平臺公司，其中30余家企業設置了專有代建微信公眾號、甚至還有了獨立微信視頻號，打造專屬代建品牌，市場競爭越來激烈。

??項目紓困持續推進，南京璀璨云探索“共建”模式保交付

??2023年9月29日-10月2日，南京璀璨云著首批509套住宅集中交付完成，交付期正值雙節假期，到訪業主交付率高達90%。該項目在各方的共同努力下探索出一條“共建”保交付的新路，順利盤活。

??重點區域2023年全年累計代建項目數超2022年50%

??根據監測，2023年全年累計中標代建項目達357個，2021年和2022年分別為140個和238個，超2022年50%。項目主要集中在長三角，其次是珠三角，長三角代建項目數占比52.9%；珠三角占比20.2%，合計占比超過7成。

??01 行業政策多地出臺代建管理辦法
“三大工程”帶動政府代建需求

??1、南陽、漯河、深圳寶安區等地代建管理辦法出臺

??2023年四季度以來，包括南陽市、漯河市、深圳市寶安區等地政府投資項目代建制管理辦法出臺，政策更加完善優化，重點規范內容集中在代建項目投資規模、項目類型、代建費計取等方面。

??以南陽市為例，2023年11月3日，市委書記朱是西主持召開市委深改委會議暨財經委第十八次會議。會議研究了《南陽市政府投資建設項目代建制管理辦法》，指出要認真學習借鑒先進地區的成功經驗，合法合規、依法依規推進政府投資建設項目代建制，支持國有功能類公司做大做強，為經濟社會高質量發展發揮關鍵作用。

??2024年1月4日，南陽市人民政府正式發布關于印發《南陽市政府投資項目代建制管理辦法（試行）》的通知。《辦法》中的政府投資項目，是指利用財政性資金進行建設且總投資3000萬元及以上的固定資產投資項目。應當實行代建制的項目，主要包含黨政機關、事業單位、社會團體等辦公、業務用房及相關設施；科技、教育、文化、體育、衛生、民政等社會事業方面的建設項目；市政公用、園林綠化等城市基礎設施；地方政府確定的其他實行代建制的項目；涉及國家安全、國家秘密、網絡信息平臺以及政府有特殊要求的項目，根據具體情況按照國家相關法律法規規定辦理。

??據不完全統計，2023年福建省、河北省、三亞市、廈門市、滄州市、漯河市、南陽市、深圳市寶安區等多地均出臺或修訂了代建管理制度，規定在一定投資金額以上的政府項目，均須采用招標等方式選擇專業化的項目管理單位負責項目實施管理，以更好規范政府投資管理、提高投資效益。隨著代建制度的不斷推廣，地方政府投資項目代建將更加規范化，有利于提高政府投資效益。

??2、“三大工程”建設進一步帶動政府代建增量需求

??2023年12月11日-12日，中央經濟工作會議召開，會議強調加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。中央已多次提及“三大工程”建設，作為落實房地產發展新模式的重要抓手，未來也將是各地政府的工作重點。當前，多地已經提出相關目標和規劃、制定實施方案，持續推動任務落地。據統計，截至2023年年底，已有16個城市公布城中村改造規模計劃，預計涉及約87.4萬戶居民。

??2023年10月24日，廣州市規劃委員會會議審議通過了《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》。《專項規劃》提出，至2025年累計推進城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動低效存量土地的盤活再利用。并明確至2035年擬推進的舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目291個，其中，舊村莊全面改造項目252個（含城中村項目150個）、舊村莊混合改造項目24個（含城中村項目15個）。

??2023年10月25日，山東省人民政府發布關于印發《山東省城市更新行動實施方案》的通知。《方案》提出在濟南、青島等市穩步推進城中村改造和規劃建設保障性住房工作。

??“三大工程”建設的推進，勢必將帶動相關項目代建需求的增加，特別是保障房和城市更新將是政府代建的主要內容。

??02 土地成交城投拿地持續發力，代建需求釋放可期

??城投平臺仍是拿地主力之一，城投代建需求釋放可期。自2021年以來，城投平臺集中現身土地市場撐起大梁，拿地數量連居高位。2023年，房企流動性修復有限，拿地集中在央國企，城投平臺的勢力仍不容小覷。盡管受托底拿地監管及部分城投本身投資承壓的影響，整體拿地力度有所放緩，但三、四季度的表現仍舊可觀，四季度拿地占比達到61%。

??這兩年城投平臺投資積累了相當的土地資產，但受限于自身開發能力及債務壓力，開工率不盡如人意，未來這些項目的入市主要還是要依靠代建，這也是城投平臺減壓、活血的有利途徑。可以預期，城投代建將是市場重要賽道之一。

??03 企業洞察戰略合作成為代建發展趨勢
持續推進品牌建設與推廣

??1、戰略合作助力代建企業加速資源整合、規模拓展

??隨著代建行業發展，為加速規模擴張、實現資源共享和優勢互補，戰略合作成為代建企業發展一大趨勢。2023年，旭輝建管、藍城集團、藍綠雙城、金科開發管理、騰云當代管理等多家代建企業集中展開“資源型”合作，合作對象包括房企、城投公司以及地方政府。

??旭輝建管相繼與北京住總、浙江海寧經濟開發區、華遠地產、大連德泰等達成戰略合作。2023年12月1日，旭輝建管與浙江海寧經濟開發區雙方高層領導展開深度座談交流并簽訂戰略合作協議，本著平等互利、共同發展、合作共贏的原則，建立面向未來的全面戰略合作關系，未來將充分融合雙方各自優勢，擬在海寧經濟開發區開展代建前策定位咨詢、品牌資源導入、代建代運營等相關領域的深入廣泛合作。2023年12月14日，旭輝建管又與大連德泰簽訂戰略合作框架協議，此次戰略合作的達成，將充分發揮大連德泰的資源優勢與旭輝建管的管理優勢，共同推進潛在優質項目的代建管理等相關工作，為旭輝建管帶來更加廣闊的發展空間和更多的合作機會。截止2023年底，旭輝建管累計在管項目已突破100個，分布在全國40余個重點城市，其中政府國企的代建占比超過50%；年度新增項目突破50個，新增簽約規模突破980萬方。

??2023年11月22日-23日，第十四屆中國房地產科學發展論壇在杭州舉辦，論壇上，中國房地產業協會代建分會正式成立，將推動行業內部自律，嫁接更多產業資源，助力代建企業快速發展。

??2、構建生態平臺、探索共享商業模式，賦能高質量發展

??綠城管理與中原建業作為代建行業兩家龍頭企業，率先擁抱平臺化發展，探索商業模式升級之路。

??中原建業繼2022年城市合伙人制度成功落地，又推出全新代建C平臺，不斷探索創新商業模式。2022年12月，中原建業成立城市合伙人理事會，通過信用和融資手段，為成員企業打通項目庫、資金庫，嫁接資源，整合雙方資源，實現利益共享，該模式在新項目拓展方面已經取得一定成效。2023年9月24日，中原建業正式發布全新的代建信賴體系——中原建業代建C平臺，包含信賴、鏈接、利他三大內涵，是中原建業面對未來市場，構建的新模式和新邏輯。2023年10月21日中原建業舉辦28個項目集中簽約儀式，其中代建項目簽約25個，代建C平臺戰略協議項目簽約3個。2023年12月16日，中原建業代建C平臺五大具化平臺之一—供應鏈賦能平臺正式上線，旨在為各類供應商提供產品展示、企業招采公告查勘、產品合作洽談等新渠道，鏈接優質建筑施工總包、建材、門窗等招采企業，保障供應商合作可持續、資金順利回款。截至2023年12月底，供應鏈賦能平臺已吸引步陽集團有限公司、廊坊立邦涂料有限公司、福建省冠林科技有限公司、上海良信電器股份有限公司、上海尤安建筑設計股份有限公司等共計百家優質供應商入庫，目前各類供應商還在持續征集中。

??綠城管理接連發布“M登山模型”以及“百川計劃”，打造代建全生命周期、全方位服務的生態平臺。2023年7月10日，綠城管理發布首個代建行業B端服務指南“M登山模型”。“M登山模型”分為兩部分，一部分規范流程節點，一部分為問題合輯，幫助雙方在合作過程降低認知偏差。與“M登山模型”同步推出的，還有一個名為“綠城M”的app，以數字化、游戲化的方式，讓代建服務的全過程更加具象、可感。2023年11月，為進一步推動代建業務的全國化發展，強化重點城市的深耕與布局，加大屬地深耕型優秀人才及團隊引進，綠城管理發布“百川計劃”，針對全國各重點城市以多元合作模式全面引進城市合伙人。“百川計劃”的引進對象主要為全國各重點城市的屬地優秀房企區域/城市/多項目負責人或投拓負責人。合作模式主要包含優秀人才引進方式入職合作、代建共享平臺方式業務合作和向綠城管理引薦代建項目三種模式。截至2023年12月31日，綠城管理新拓代建項目的合約總建筑面積達3528萬平方米，較上年同期增長約25.0%；新拓代建項目代建費約103.7億元，較上年同期增長約20.5%。

??3、代建賽道繼續擴容，加強品牌推廣提升市場影響力

??在代建熱潮持續蔓延下，2023年賽道繼續擴容，上坤地產正式開辟共建管理新賽道，濱江集團也宣布重啟代建航道。此外，2023月7月28日，原世茂執行總裁呂翼成立深圳璀璨建設管理集團有限公司，主營業務包括企業管理、企業管理咨詢、工程管理服務；信息咨詢服務（不含許可類信息咨詢服務）、市場營銷策劃等。2023月12月1日，呂翼又完成對上海世茂建設管理有限公司（即原世茂管理）的股權收購。上海世茂建設管理有限公司由深圳璀璨建設管理有限公司持股80％、深圳璀璨聯盟企業管理有限公司持股20％，“璀璨管理”品牌實際上是原世茂管理下的代建團隊。

??目前已有超過60家房企加入賽道，并成立專門的平臺公司，市場競爭越來激烈。與此同時，代建企業也越來越注重代建品牌的建設與推廣，30余家企業設置了專有代建微信公眾號、甚至還有了獨立微信視頻號，以提高品牌影響力和市場份額。

??04 重點項目紓困持續推進
南京璀璨云探索“共建”模式保交付

??1、南京璀璨云著首批509套住宅集中完成交付

??2023年9月29日-10月2日，南京璀璨云著首批509套住宅集中交付完成，交付期正值雙節假期，到訪業主交付率高達90%。2020年7月蘇寧置業拿下棲霞區NO.2020G24地塊，與世茂聯合開發，打造南京蘇寧世茂璀璨云著項目。2021年1月該項目首開，成為區域內首個搖號樓盤，產品熱銷。但此后，因兩大股東出現資金問題，璀璨云著項目陷入停滯，并于2022年先后將項目公司股權出售。

??由于項目已停滯200多天，且存在項目公司資信不足、部分責任主體存在驗收配合度等問題，疊加房地產市場下行等因素影響，璀璨云著的復工復產困難重重。在屬地政府和主要債權人等各方的支持下，共建各方達成共識：所有資源優先保障已售住宅的建設和交付。2023年2月開始，參建單位按照要求履行施工合同約定復工復產，撥付工程款封閉運行，并與原股東其他項目做好風險隔離。考慮到項目開發體量較大，2023年7月引入藍綠雙城，成立了藍綠恒睿管理平臺，并引入杭派品質精細化管理體系，以品質交付為統一目標，強化快節奏落地執行、高頻次政府溝通，逐步重新建立了項目新面貌，實現9月26日完成竣工備案手續。

??值得一提的是，從板塊熱盤到停工，此后又經歷了項目轉手、延期交付、業主維權等曲折后，璀璨云著最終在各方的共同努力下探索出一條“共建”保交付的新路。與過往的代建模式不同，“共建”強調風險共擔和成果共享。由于璀璨云著是大型綜合項目，還有配建商業，整個項目建設仍然任重道遠。

??2、中國五礦與藍綠雙城共助南充天空之城煥新重啟

??2023年11月23日，“與南充共美好”藍綠雙城&中國五礦——天空之城煥新發布會啟幕。該項目能夠復工復產，煥新重啟，離不開中國五礦的資金保障及藍綠雙城的專業運營規劃。2020年7月藍光發展與逸城置業聯合拿下清泉壩片區的C-1-2塊地，打造天空之城項目。作為清泉壩僅存的一宗住宅用地，該項目從拿地起就備受矚目。入市后，優越的地理位置以及硬核的產品更是讓項目一躍成為高端住宅的代表。

??2021年7月，藍光發展深陷債務危機、不堪負重，將天空之城項目股權全數轉讓，由中國五礦接盤成為新的大股東。但此后，項目進展并不順利，陷入沉寂。直到2023年7月，引入新的共建商“藍綠雙城”，中國五礦更是注資6000萬，項目得以復工。相信在藍綠雙城和中國五礦雙重把控下，天空之城的品質將更上一個臺階，重新被市場所選擇。

??3、龍湖·青雲賦刷新2023年昆明商品房5項首開記錄

??2023年9月底，由龍湖龍智造代建代銷的龍湖·青雲賦首開，項目銷售金額高達2.5億元，開盤去化率高達90%，刷新了2023年昆明商品房去化率、金額、套數、面積、到訪量5項首開紀錄。該項目用地原為俊云峰項目A3地塊，屬于官渡區普自村城改項目，由俊發集團旗下盛俊地產負責開發。但自2021年9月，受房地產市場低迷影響，俊發集團資金出現問題，導致城改項目施工進度緩慢甚至停滯，A3地塊一直未開發。2022年，俊發集團退出普自村城改，盛俊地產也因此發生股權變更，A3地塊轉由東方資產旗下的杭州光耀新夏康企業管理咨詢合伙企業控股。東方資產控股后，引入了龍湖龍智造代建，項目推廣名為“龍湖·青雲賦”。在東方資產和龍湖龍智造的合力下，該項目順利實現盤活，成為熱銷盤。

??05 招投標重點區域2023年累計中標代建項目同比增長50%

??1、2023年全年累計代建項目357個，超2022年50%

??2023年代建招投標項目持續增加，代建市場快速發展。根據招標信息監測，全年重點區域累計中標代建項目357個，顯著高于2021年、2022年140個和238個，相比2022年增加50%。

??從各區域分布來看，中標代建項目主要集中在長三角，其次是珠三角。2023年長三角代建項目數占比過半，達到52.9%；其次珠三角代建項目數占比20.2%，環渤海和中西部分別占14.0%、12.9%。

??2、四季度整體活躍度不比前三季度，以托底平臺委托為主

??2023年四季度共計新增中標代建項目72個，占全年項目數20.2%。10月僅有14個，全年單月最少，11、12月有所提速，整體活躍度不比前三季度。企業方面，綠城管理、金地管理、藍城集團、華潤置地等大型代建企業是項目拓展主力，中標項目多集中在浙江、廣東等地。

??從本期72個代建項目業主來看，大多都是來自托底平臺委托，項目數占比超過九成，僅少數來自民企或一些資本方委托。委托業務內容包括純代建、代建代銷、代建代運營、咨詢等多種類別，代建代銷業務占據主流市場，項目數占比超過四成（包括EPC代建代銷）。此外，與EPC結合模式已經成為代建行業常見的模式之一，也標志代建業務延展和專業化程度在不斷提升。

??3、三四線城市撐起“大半邊天”，代建項目占比超過六成

??2023年四季度，三四線城市仍是代建需求的主要市場，新增代建項目數占比62.5%，前三季度占比分別為50.6%、59.8%、53.6%。城市方面，深圳、金華、麗水、嘉興等城市是活躍度較高，其中深圳有8個、金華和嘉興都有6個。全年累計來看，三四線城市也是撐起“大半邊天”，代建項目數占比56.6%，一線城市和二線城市分別占比15.1%、28.3%。