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??導(dǎo)語

??2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持震蕩修復(fù)，銷售額下降5%，竣工面積增速維持10-15%。

??◎ 文 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??1月17日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了12月及全年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力顯效，GDP較2022年增長5.2%；房地產(chǎn)行業(yè)則在一系列優(yōu)化調(diào)整政策的作用下，投資、銷售等指標(biāo)降幅收窄，房地產(chǎn)竣工面積增加較快。

??01

??經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升GDP同比增5.2%，但企業(yè)融資偏弱、居民中長期貸款未有明顯好轉(zhuǎn)

??2023年，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，全年經(jīng)濟(jì)維持復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從經(jīng)濟(jì)增長看，2023年中國GDP超過126萬億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長5.2%，增速比2022年加快2.2個(gè)百分點(diǎn)。分季度看呈現(xiàn)前低、中高、后穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，向好趨勢(shì)進(jìn)一步鞏固。按照可比價(jià)計(jì)算，2023年經(jīng)濟(jì)增量超過6萬億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到89358元，比2022年增長5.4%。

??從12月的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性高、勢(shì)頭相對(duì)較好。第一，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有升。12月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.8%，環(huán)比增長0.52%；第二，市場(chǎng)銷售較快恢復(fù)，服務(wù)消費(fèi)快速增長。12月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長7.4%，環(huán)比增長0.42%。全年服務(wù)零售額比上年增長20.0%。第三，物價(jià)總體穩(wěn)定。12月居民消費(fèi)價(jià)格同比下降0.3%，環(huán)比上漲0.1%。

??此外，從早前公布的12月金融數(shù)據(jù)來看，基本延續(xù)了11月的特點(diǎn)，即社融同比多增，12月同比多增6169億元，結(jié)構(gòu)上下半年更多依賴政府債；貸款同比少增，12月新增人民幣貸款1.17萬億元，同比少增2401億元，尤其是企業(yè)部門融資依舊偏弱、居民中長期貸款不見好轉(zhuǎn)；貨幣擴(kuò)張速度持續(xù)放緩，M2增速自2月以來持續(xù)下滑，M1增速1.3%、較上月持平于歷史低位。

??但綜合來看，2023年新增貸款同比多增1.31萬億元，2023年社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)比上年同期多3.41萬億元，M2同比增長9.7%，多指標(biāo)也反映出全年流動(dòng)性合理充裕，信貸保持較快增長勢(shì)頭，金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持有力，整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步復(fù)蘇的節(jié)奏。

??02

??12月銷售環(huán)比漲四成保持翹尾行情
全年銷售規(guī)模低位穩(wěn)定

??房地產(chǎn)行業(yè)方面，2023年行業(yè)規(guī)模繼續(xù)下滑，全年商品房銷售面積、金額為11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%，降幅分別較2022年大幅收窄15.8和20.2個(gè)百分點(diǎn)。其中商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額則略高于2016年。若與2021年行業(yè)頂峰相比，面積、金額分別下降35%和34%，行業(yè)繼續(xù)出清、延續(xù)筑底行情。

??季度走勢(shì)來看，2023年行業(yè)銷售表現(xiàn)為“前高中低后穩(wěn)”格局。一季度銷售迎來“小陽春”，在后疫情時(shí)期需求集中釋放下快速?zèng)_高，二季度在供應(yīng)收縮、需求退潮下銷售回暖、市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能快速衰退，三四季度中央至地方出臺(tái)一系列利好政策，且隨著供應(yīng)加碼，銷售金額、面積在低位迎來邊際改善，充分反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處在底部修復(fù)、震蕩調(diào)整過程中。

??聚焦到12月，政持續(xù)發(fā)酵維穩(wěn)市場(chǎng)平穩(wěn)的同時(shí)，政策邊際效應(yīng)有所遞減，市場(chǎng)信心仍有待恢復(fù)。

??首先，商品房銷售面積、金額1-12月累計(jì)增速較1-11月擴(kuò)大0.5和1.3個(gè)百分點(diǎn)，中斷了此前降速率收窄趨勢(shì)；其次，12月商品房銷售面積11226萬平方米，同比下降12.7%，降幅較11月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售金額11304億元，同比下降17.1%，降幅較11月擴(kuò)大8.5個(gè)百分點(diǎn)，兩者均未能延續(xù)四季度以來單月同比降幅收窄、趨穩(wěn)之勢(shì)。

??考慮到12月仍處政策寬松期，尤其是上海、深圳相繼加碼新政，降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，不過從市場(chǎng)反饋來看，一方面是政策邊際效應(yīng)在遞減，居民加杠桿意愿在收入預(yù)期低迷之下仍不高；另一方面部分政策更加利好二手房交易，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的18個(gè)重點(diǎn)城市二手房情況，12月成交面積環(huán)比持平，同比增幅擴(kuò)大至37%。

??值得注意的是，12月商品房銷售面、金額環(huán)比分別增長42%和39%，慣性延續(xù)年末翹尾行情，且與比過去三年環(huán)比增幅相近，一定程度上體現(xiàn)了政策主導(dǎo)下市場(chǎng)支撐力度仍存。從CRIC監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市12月成交環(huán)比漲多跌少也可見一斑。如西安、杭州等今年市場(chǎng)熱點(diǎn)恒熱城市，新政持續(xù)發(fā)酵+優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中入市帶動(dòng)剛改和高改需求集中入市，市場(chǎng)相對(duì)火熱。而蘇州、寧波、濟(jì)南等在中心城區(qū)改善項(xiàng)目去化明顯優(yōu)于外圍剛需，成交保持穩(wěn)定。

??03

??新開工累計(jì)降幅持續(xù)收窄至20.4%
單月竣工面積創(chuàng)歷史新高

??2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積838364萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積589884萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積95376萬平方米，下降20.4%。其中，住宅新開工面積69286萬平方米，下降20.9%。房屋竣工面積99831萬平方米，增長17.0%。其中，住宅竣工面積72433萬平方米，增長17.2%。

??其中，由于疫情、銷售疲弱以及房企“爆雷”等諸多因素影響，過去兩年新開工面積呈現(xiàn)斷崖式下跌，2023年商品房新開工面積降幅較2022年收窄近19個(gè)百分點(diǎn)，較2019年高峰下降近六成。

??而竣工指標(biāo)的表現(xiàn)可謂相當(dāng)亮眼，在“保交樓”政策帶動(dòng)下，各地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)度，2023年竣工面積高出過去十年均值1.5%，且由于2022年基數(shù)較低，增速也是創(chuàng)下近十年新高。

??月度增速來看，“竣工強(qiáng)、開工弱”的格局顯著，竣工整體呈現(xiàn)前高后低、沖高回落走勢(shì)，而新開工面積增速始終保持在低位運(yùn)行，但年末持續(xù)改善。

??其中，12月新開工面積延續(xù)了三季度以來邊際企穩(wěn)、改善的趨勢(shì)。

??1-12月新開工面積累計(jì)增速較1-11月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)降幅連續(xù)四個(gè)月收窄。12月新開工面積7920萬平方米，同比下跌10.3%，跌幅僅超過1-2月和11月，較二季度顯著收窄，而絕對(duì)量則和前十一月均值相持平。

??總的來說，銷售的弱復(fù)蘇、市場(chǎng)根基不穩(wěn)、購房信心低位、企業(yè)資金緊缺等種種原因?qū)е滦麻_工長期處于低位運(yùn)行。但在政策扶持下，新開工已有見底企穩(wěn)的信號(hào)，企業(yè)開工意愿較年初有一定改善。

??相比之下，在“保交樓”的帶動(dòng)下，竣工增速年內(nèi)始終維持高增長，但年末略有乏力。1-12月竣工累計(jì)增速較1-11月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月增速收窄。單月來看，12月竣工面積創(chuàng)下自2013年以來歷史新高，達(dá)到34594萬平方米，環(huán)比上漲243%，同比增長15.3%，同比增速止住四季度以來下滑的趨勢(shì)，回到6月份水平。

??04

??開發(fā)投資降幅2022年收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)
下半年邊際改善但壓力仍存

??在新開工持續(xù)低迷、房企拿地謹(jǐn)慎聚焦之下，2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)承壓。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額110913億元，比上年下降9.6%，若與高點(diǎn)2021年相比，下降22%。從絕對(duì)量來看，開發(fā)投資規(guī)模已經(jīng)連續(xù)兩年高位下滑，回到2018年水平。

??細(xì)分至月度，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速已經(jīng)連續(xù)21個(gè)月維持在負(fù)區(qū)間，降幅在年初大幅收窄之后，隨即下降10個(gè)月，年內(nèi)投資壓力不減。但下半年以來，開發(fā)投資持續(xù)下跌得到一定緩解。自6月份以來，累計(jì)降幅降速連續(xù)7個(gè)月收窄，但12月份略有回升。1-12月房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅較1-11月擴(kuò)大0.2百分點(diǎn)，降速也較此前有所走闊。

??但單月走勢(shì)看開發(fā)投資的壓力不容小覷。12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額6868億元，環(huán)比下降15.4%，絕對(duì)量為近十年月度新低，較2023年前十一月均值下降27.3%。同比則下跌12.5%，實(shí)際上從5月份過后開發(fā)投資同比跌幅保持在10%以上，雖然三季度末、四季度初單月同比出現(xiàn)收窄跡象，但12月份同比降幅較11月擴(kuò)大了近2個(gè)百分點(diǎn)。

??開發(fā)投資壓力來自于新開工及土地購置指標(biāo)的走弱。2023年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積下降20.4%。而根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的全國300城土地成交來看，2023年土地成交面積和金額同比下降超過兩成。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??短期來看，1月延續(xù)淡季之勢(shì)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量仍將下滑。12月仍處政策寬松期，但從市場(chǎng)反饋來看，邊際效應(yīng)遞減。核心城市供應(yīng)不升反跌，成交小幅“翹尾”。2024年1月迎來春節(jié)前淡季，房企推盤積極性不會(huì)太高，供求預(yù)期走低，環(huán)比持降，考慮到2023年1月基數(shù)較低，整體同比持平或微降。城市面，核心一二線城市諸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影響，市場(chǎng)尚能“保溫”，整體市場(chǎng)熱度在各能級(jí)城市中居前。其次，以價(jià)換量剛需驅(qū)動(dòng)型城市諸如鄭州、天津、武漢等或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購房自住需求小幅修復(fù)。

??中期來看，第一，2024年商品房銷售保持震蕩修復(fù)的格局，預(yù)計(jì)全年面積、金額下降5%左右，在人口老齡化、居民收入預(yù)期尚未恢復(fù)之下，行業(yè)仍將在底部運(yùn)行一段時(shí)間；第二，保交樓是市場(chǎng)核心點(diǎn)和聚焦點(diǎn)，支撐2024年竣工面積增速維持10-15%區(qū)間；第三，房企資金面實(shí)質(zhì)改善尚需時(shí)日，2023年土地成交再降20%且較2020年銳減6成，“無錢無地”的局面使2024年新開工增速預(yù)計(jì)仍將維持在-15%左右。短期新開工意愿大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍，多數(shù)房企銷售回款重心在“保交樓”。第四，土地、新開工等先行指標(biāo)底部震蕩影響開發(fā)投資繼續(xù)小幅下滑，預(yù)計(jì)2024年跌幅維持5-8%之間。值得注意的是，但是隨著保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地產(chǎn)投資額仍將有一定支撐，或?qū)⒅鸩交貧w正常合理水平。

??長期來看，結(jié)合供求關(guān)系恢復(fù)、居民負(fù)債表修復(fù)兩方面分析，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在2026年前后達(dá)成短期探底，并在低位企穩(wěn)。預(yù)測(cè)未來三年全國新房成交規(guī)模范圍在9.5-11.9億平方米，2026年成交規(guī)模10億平方米，仍和2023年新房市場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)，扣除銷售型保障住房后，普通商品住宅成交規(guī)模約在8億平方米左右。