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??聚焦近期火熱的土地市場，尤其上海、杭州、蘇州、成都等核心一二線城市在優質地塊的加持下，市場呈現點狀回暖的態勢。而對于三四線城市的土地成交，公開信息的報道相對較少，究竟目前企業對三四線投資策略有怎樣的調整？整個三四線的投資市場出現了怎樣的變化？今天將圍繞三四線投資展開分享。

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??三四線土地市場現狀

??土地市場進入10年來第二次低谷期，三四線成交降幅尤為顯著。根據2010年起過去十多年土地市場的量價走勢可將土地市場的周期大致分為三個階段：第一階段2010-2013年；第二階段從2014開始，2014、15、16年在政策調整之下出現了滑坡，隨著2016年底去庫存開啟，2016-2020迎來高峰；2021年出臺“三道紅線”，及其后2年的集中供地模式可視為第三個階段，目前土地市場處在下行周期中，但從價格來看明顯周期波動性小于規模指標。

??2015年開始，三四線土地市場價格呈現趨勢上行的階段，目前來看土地市場進入了近十年來的一個低谷期，且從各城市公布的預供地計劃來看，今年的成交規模還會持續保持在低位；從能級來看，三四線依然是土地規模最高的地方，三四線土地成交建面占全國70%，即如果三四線成交出現較大規模下滑，對整個土地市場的規模沖擊較大。2020年之后，三四線土地成交呈現斷崖式下跌，相比之下一線城市由于集中供地的開啟，房企更關注核心城市，2021年一線城市規模達到近十年的一個高峰。

??從金額和建面的同比變化可見，2017年2020年這一區間段，整個土地市場處在相對火熱的態勢，一、二、三、四線都維持在同比正增長；到2021年一線城市在集中供地的加持下建面和金額同時保持正增長之外，二、三、四線同比已轉跌，2022年整個土地市場處在低溫狀態，各能級城市規模都出現下滑，一線下滑41%，二線下滑43%，三線下降40%。整體下跌對三四線城市土地市場沖擊較大。

??從三四線投資金額整體占比來看，投資退潮速度非常快。2017年以來三四線投資占比基本保持在50%以上，2020這一占比下降到48%，相對應一線投資占比持續攀升，已經接近2014、15年的高點。從企業投資來看，百強房企拿地能級變化方面，2022年三四線占比只有31%，而過去四年則基本維持50%以上。實際上從2018年起許多百強房企已經把自身的投資策略進行了調整，采取上浮策略，紛紛提出關注核心城市的優質資產，強調投資回歸一二線，因此從2018年之后投資有所下滑，2022年出現大幅度下滑，其中也有原因是部分三四線起家的出險房企投資幾乎暫停。整體來看，三四線投資退潮的速度遠高于二線。

??從區域來看，目前僅有長三角、珠三角土地相對穩健，市場基本面比較好，無論是新房還是土地市場都比較抗跌。從同比變化來看，雖然2021、2022年整體土地投資規模都出現下滑趨勢，但長三角成交規模同比下降19%，其他區域則在30%以上，長三角三四線的下滑幅度遠低于其他區域同能級城市，可見整個長三角成交規模退潮幅度比較小，大部分房企把對三四線的投資集中在核心的城市群。從樓板價的走勢來看，長三角、珠三角依然領先，特別是長三角在2021年整個樓板價經歷了近十年的高點之后下調19%，但依舊處在高位，珠三角相對更平穩，自2019年起樓板價保持略微上升的走勢，環渤海和中西部則相對平庸。

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??哪些城市成交相對較好？

??“實火”還是“虛火”？

??在整個走勢之外，并非所有三四線城市都處在成交下滑的情況，依然有部分城市出現上行，但這種“火熱”的背后原因究竟是什么？

??從全國300城統計數據可見，50%地塊在過去兩年即2021、2022年成交處于下滑態勢。其中24%的城市土地成交連續三年下滑，成交量基本回到了2016年以來棚改、去庫存的初始點，規模回到了2016、2017年。從下跌的時間點來看，有部分城市土地成交規模呈現連續下降的走勢，像阜陽、濟寧、通遼等城市，一方面在整個三四線投資浪潮之中土地投資衰退時間較早（從2019年開始），另一方面這些城市近兩年土地成交規模基本回到土地市場剛剛啟動時的位置，可以說這些城市已經陷入無人問津的趨勢。在這類城市中還有較為特殊的比如在2020年成交有一定反彈，但隨后三年成交繼續下滑的如煙臺、商丘、衡水；還有一類城市成交由盛轉衰的折點發生在2020年，如常德、湘西、海寧近三年成交同比下滑30%，包括像常德、開封，其成交規模也創下近十年新低；還有如大慶、清遠等城市，在此前三四線城市投資浪潮中其土地市場沒有跟隨大趨勢上漲，從2020年開始其成交也繼續下滑。以上這些城市都是三四線中被關注度較低的城市，也是需要房企去注意和“避坑”的城市。

??仍有12%的三四線城市過去兩年成交規模跌幅遠小于整個三四線平均值，且成交規模仍保持在相對高位，如金華、東莞、南通、鎮江等，比如東莞在2021年成交同比下滑6.5%，比三四線整體20%的下滑幅度小；比如金華2021年成交同比增長42.5%，幾乎達到近十年的高峰，2022年成交幾乎和2021年持平，維持在高位，近兩年的成交均值較前五年翻倍。

??還有一類城市連續三到四年成交出現逆勢而行、連年上漲的態勢，如蕪湖、無錫、泉州等，其中最為典型的時蕪湖、泉州，其成交金額、成交面積連續四年呈現上漲的態勢，且成交面積、成交金額創下近十年的新高，成交均價也基本穩定在四千元左右。從走勢來看泉州2017年土地市場開始啟動，2019年略有回調之外整體保持著高增長，2022年成交建面保持在52%，剔除安置房的因素其成交規模也與2021年相持平。蕪湖則是呈現連續三年成交上漲的態勢，2017年到2019年土地市場經歷了一波快速調整之后，從2019年開始呈現持續上漲的態勢，整個市場供求相對平衡，從土拍性價比來看在蕪湖的地價比一直保持在較低水平，開發企業在蕪湖拿地依然有極大利潤空間。

??而過去成交相對火熱的城市，是“實火”還是“虛火”依然要從房企拿地來看，大致可分為三類城市：

??第一類如東莞、蕪湖、溫州等，土地市場呈現火熱是因為品牌、龍頭房企在這些城市拿地，土地市場根基扎實，百強房企拿地基本在50%以上，到了2022年基本上除東莞外，百強房企拿地比例都在大幅下滑，但不同城市拿地主體仍然差異明顯。如金華以自然人、小項目開發商以及城投為主，臺州除了綠城和偉星以外，城投參與了絕大多數地塊，常州則是以“城投+本地小企業”為主，蕪湖則是以長三角起家的民企為主，東莞則是華南的國央企。

??這些城市基本面及購買力牢固是主因，房價穩定支撐土拍熱度。無錫、泉州、蕪湖、東莞基本都是省內三四線城市中GDP最高的城市，良好的經濟基本面是房企對這些城市認可的重要因素，這些城市可以承接核心城市外溢需求。從地產市場來看，這些城市房價過去四年處于穩定上漲的趨勢，對市場預期支撐良好，且供求平衡，不存在大量的庫存壓力。

??第二類、第三類是處于“虛火”狀態的如本溪、萍鄉、啟東等，在本溪基本沒有百強房企會選擇在此拿地；而萍鄉、啟東、晉江過去兩年的成交上漲更多是因為城投托底拿地，如在萍鄉2021年民企和城投拿地比例在1：10，到2022年有95%的地塊被城投所得。這些城市從城投的開發能力和百強房企進入情況來看未來依然存在風險。

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??三四線投資退潮仍將持續

??聚焦、收縮是核心

??我們判斷未來三四線土地投資會持續低位，房企在三四線投資退潮仍將延續。尤其市場還處在筑底階段，大家會把有限的資金聚焦在核心城市，聚焦在抗風險能力更強的核心城市，對于三四線投資的策略，相信各家房企還會實行收縮和聚焦的態勢，更多是從過去三高模式的擴張轉為更加穩妥的防守態勢，以一二線的核心資產為主。