??內容提要>>>

??? 百強房企累計業績同比降低41.6%

??? 年末拿地意愿降至谷底，僅保利單月拿地超百億

??? 單月融資規模大幅回升，年內首破千億

??? 國央企最高折扣達8折，返鄉置業、新春營銷提前鋪排

??? 萬科、碧桂園重要人事調整，融創、華潤啟動新一輪組織變革

??? 多房企商業項目集中開業，旭輝政府代建再突破

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??合約銷售

??百強房企累計業績同比降低41.6%

??? 核心觀點

??1、12月，百強房企實現銷售操盤金額6775.1億元，環比增長22.2%，增幅低于往年同期；同比降低30.8%。累計來看，百強房企2022年銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅保持在41.6%的較高水平。2022年，市場延續去年以來的下行壓力，行業信心處在低位、市場需求和購買力不足。疊加疫情因素影響，市場的供求和成交都沒有明顯轉暖跡象，企業各季度銷售相較往年均表現低迷。

??2、2022年，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期顯著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低41.9%至1673.1億元。TOP30房企銷售操盤金額門檻507.2億元，同比降幅較高達55.8%。截至12月末，TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻分別顯著降低至116.1億元和23.9億元。此外，2022年僅20家規模房企全口徑規模超千億，千億房企數量顯著減少。

??3、12月，有超6成百強房企實現單月業績環比增長，其中TOP30房企表現優于行業整體，近9成的TOP30房企單月業績環比增長。其中，中海、華潤、招商、綠地、越秀等企業表現相對突出，單月業績環比增幅較高。整體來看，2022年多數規模房企深陷負增長困局，但部分企業表現出較強的抗周期韌性。一類是央國企如華潤、招商、建發、越秀等；另一類是部分優質民企如濱江、仁恒、瑞安等。

??企業拿地

??年末拿地意愿降至谷底
僅保利單月拿地超百億

??? 核心觀點

??1、年末，隨著集中供地逐步進入尾聲，多城第四、第五輪土拍皆以城投托底為主，此前拿地較為積極的央國企在三季度補貨之后，投資腳步大幅放緩。12月重點監測的30家企業4家有拿地，僅保利發展單月拿地金額超過100億，綠城、招商等拿地不足30億。因此，監測房企土地投資金額、面積環比一升一降。其中，30家典型房企新增土儲建面153萬平方米，環比下降34%；新增土地成交金額261億元，環比增106%；拿地樓板價為12941元/平方米，環比上漲74%。

??2、2022年受市場持續低迷、企業資金承壓等因素影響，百強房企投資力度大幅下滑，有近四成百強房企全年投資暫停。此外，百強拿地金額占全國土地成交的比重降至34.3%，而過去三年始終保持在50%左右。

??單月拿地金額來看，2022年銷售50強房企拿地金額全年保持低位運行，月均拿地金額不足700億，較2021年月均下降69%。其中僅6月、7月、9月拿地金額超過1000億元，這與核心城市在這三個月集中供地密切相關。

??3、2023年投資仍將低迷，國企繼續“托底”。雖然2022年出臺了較多行業利好，其中不乏力度較大的“三支箭”等放款房企融資的組合政策等，但效果來看，無論是“救市場還是救企業”效果均不明顯，因此我們預計2023年投資依然低迷，房企投資依然將保持謹慎的態度，其中既包括降低投資力度，也包括投資于集中非常優質的地塊，正所謂“把錢用在刀刃上”，因此一線城市的優質地塊還是會吸引多家頭部房企進行激烈的競拍，與其他地塊熱度形成鮮明對比，土地市場的分化也將持續。

??目前，不少企業在減緩拿地之后，卻陷入“越不拿越難賣”的困境，一方面與市場行情走弱高度相關，另一方面企業的總土儲中含有大量難以去化的“僵尸庫存”，對于此類企業來說，還是需要通過優質的新增土地來帶動整體的銷售回暖。深耕長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市、投資聚焦在核心一二線城市仍是投資上策。

??企業融資

??單月融資規模大幅回升
年內首破千億

??? 核心觀點

??1、融資總量：2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多項優化房企融資環境的政策出臺之后，本月房企的融資規模出現了大幅增長，年內首次單月融資規模突破千億。從全年數據來看，2022年房企全年融資總量為8240億元，同比減少38%，2016年以來首次低于1萬億元，主要是因為2022年房企流動性危機大面積爆發，民營房企的融資規模長期低迷。在融資結構方面，本月房企境內債權融資833.44億元，環比增加82.8%，同比增加83.4%；境外債權融資26.32億元，環比增加626.8%，同比減少82.9%；資產證券化融資為77.67億元，環比增加87.3%，同比減少31.1%。

??2、融資成本：2022年1-12月100家典型房企新增債券類1融資成本4.26%，較2021年全年下降1.12個百分點，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.1個百分點，境內債券融資成本3.51%，較2021年全年下降0.61個百分點。單月來看，12月房企平均融資成本為4.34%，環比提高0.7pct，同比下降0.18pct。本月沒有房企境外發債，境內發債主體仍然主要是中海、保利、招商蛇口等國企央企。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業是招商蛇口，其融資總量達到了157.54億元，主要是因為企業在本月獲得了共115.64億元的銀行貸款、發行了兩筆共36.4億元的公司債以及一筆5.5億元的中期票據。從企業梯隊來看，2022年TOP10房企平均融資額達到了234億元，是所有梯隊中最多的，同時TOP10的房企融資規模同比減少了31.2%，減少幅度最小。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本最低，為3.13%，較2021年全年下降0.4pct，比融資成本最高的TOP51+的房企低2.49pct；同時TOP10房企的融資成本較2021年全年下降0.4pct，降幅最小。

??營銷策略

??國央企最高折扣達8折
返鄉置業、新春營銷提前鋪排

??? 核心觀點

??1、房企把握年終沖刺節點，以“雙十二”造節和主題活動為載體推出營銷活動。2022年12月據CRIC監測，12月30個監測城市成交面積為1628萬平方米，環比增長18%，迎來小幅“翹尾”行情。但同比下降32%，全年累計同比跌幅依舊達38%。得益于房企年未業績沖刺，增加了推盤頻次和積極營銷，整體成交有小幅微增勢頭。從12月CRIC調研情況來看，萬科、金茂、保利和龍湖等頭部房企紛紛推出雙十二和年終營銷活動，整體折扣最低仍能下探至8折左右。

??2、返鄉置業、春節活動提前鋪排。從營銷方式來看，在“雙十一”營銷之后，房企12月多承接以“雙十二”為營銷活動主題，企業方面頭部民營房企和國央企都積極發力，讓利折扣最低能達8折左右。此外由于防疫政策調整，預計今年春節或將重現往日返鄉高峰，萬科、新城等房企在12月底已經提前鋪排返鄉置業活動。

??3、返鄉置業或成色不足，長期來看提振購房者信心仍是營銷重要方向。展望后市，短期來看2023年1月恰逢春節，一二線成交熱度將進一步轉淡，三四線如部分人口大市諸如阜陽、周口、駐馬店等或將迎來一輪返鄉置業行情，但預計返鄉置業大概率成色不足。長期來看，2023年政策利好基本進入尾聲期，對于成交的提振作用也呈現邊際遞減，居民購房信心和預期尚未被完全穩固，房企在新年營銷仍需在提振購房者信心方面發力。

??組織動態

??萬科、碧桂園重要人事調整
融創、華潤啟動新一輪組織變革

??? 核心觀點

??1、組織架構調整方面：12月，多家頭部企業進行組織變革。其中，華潤置率先進行地區域負責人換防、城市公司精簡，這次人員調整和部分城市公司合并后，華潤置地七大區域下屬分公司從去年40個調整為目前32個。而總部層面與去年基本保持一致，16大部門+8大事業部/子公司。大區部門由13個精簡為9個，城市公司層面增設采購委員會、成本委員會、EHS管理委員會。

??融創中國在12月也啟動新一輪組織架構調整，一是成立地產經營運營中心，負責地產業務的全流程管理工作；二是成立資本與融資中心，負責集團資本管理、融資管理及資產相關股權管理工作；三是成立資產運營管理中心，負責相關運營管理工作。這次調整可以看到，融創將工作聚焦到企業基本盤的核心地產主業，以及資產運營和資本融資三大板塊。

??新城控股則對集團及各事業部總部進行組織升級。其中，集團總部定位為戰略總部、投資總部、風控總部，整合投資、資本、資管、人力、財務、法務等職能；地產開發事業部負責全品類地產開發、代建；商業管理事業部負責全品類商業管理，強化商業深度運營相關職能。這次組織調整，延續了新城控股一貫以來的經營管理邏輯：即適應環境變化，主動求變，聚焦長期主義。

??2、人事變動方面：12月，多家頭部房企宣布重要人事變動，如碧桂園、萬科等董事、董秘、聯席總裁均出現變化。具體來看，12月20日，碧桂園公告，執行董事楊志成及宋軍均因工作調動而提出辭任，該職位由程光煜及伍碧君接任。兩位職業經理人進入企業董事會決策層，為碧桂園注入了新的活力，核心管理層更年輕化，以及進一步去家族化的動作，這也是碧桂園長期人才戰略加強和深化的體現。

??12月2日，萬科宣布經集團總裁祝九勝提議，張海、朱保全出任公司聯席總裁，協助總裁祝九勝負責萬科開發經營業務和經營服務業務的經營管理。業界指出此次萬科高層人事變動，也意味著以祝九勝為首、以張海、朱保全為輔的“總裁鐵三角”正式形成。隨著行業進入存量競爭時代，單打獨斗已無法生存，萬科順應環境變化，因而做出改變，旨在加強業務統籌，以期形成集團軍優勢。

??戰略動態

??多房企商業項目集中開業
旭輝政府代建再突破

??? 核心觀點

??1、本月房企多元化主要集中在商業運營和物業管理，在代建和數字化領域也有所涉及。商業運營賽道火熱，各大房企本月在全國共有超9家商業項目開業。物業管理熱度同樣高漲，其中碧桂園本月取得超10個項目，中海繼續深耕港澳地區。代建方面，旭輝建管中標溫州市蒼南縣公安監管中心項目。此外，數字化領域，寶龍地產與上海悅商續約數碼化服務協議。

??2、旭輝建管政府代建再突破，攜手溫州城建、浙江華恒中標溫州蒼南公安監管中心建設工程項目全過程代建。蒼南縣公安監管中心項目總用地面積11.14萬平方米，約合167畝，新建蒼南縣看守所、武警中隊、拘留所、強制戒毒所、警務技能訓練基地（含特警大隊業務用房）等總建筑面積5.1萬平方米。作為旭輝“同心圓戰略”的重要業務板塊之一，旭輝建管自2021年成立以來發展迅速，截止2022年11月底，累計在管項目49個，分布在上海、北京、廣州、深圳、重慶等重點城市，累計在管總建面超1000萬方。

??3、天津地標性文保商業項目天津金茂匯于12月30日開業。該項目是對一座老電廠進行的履新之作，項目團隊對標倫敦巴特西電站，邀請了全球知名設計機構伍茲貝格工作室操刀，總體改造以“修舊如舊”為目標，盡可能地保留了老建筑的原始結構美學，重塑其歷史價值。作為城市更新、商業發展的全新模式，無論是其古今碰撞的建筑風格、高質量的首店品牌矩陣還是其獨特的文化營銷實力，都將成為天津商業發展史上的典型案例。目前，金茂商業已進入上海、麗江、南京、長沙、青島、重慶、張家港、武漢、天津、杭州、寧波、福州、廊坊13座城市，在營及籌開項目共16座。