??2021年，中國正式步入深度老齡化社會(huì)，65歲以上老年人口突破2億人，占比多達(dá)14.2%。現(xiàn)階段哪些城市已陷入老齡化窠臼？人口老齡化形成動(dòng)因究竟是什么？對(duì)房地產(chǎn)市場又有什么影響？

??柏品慧

??克而瑞研究中心 研究總監(jiān)

??核心觀點(diǎn)>

??2021年中國步入深度老齡化，65歲以上老人超2億占比快增至14%。

??上海、大連等53城陷入老齡化窠臼，南通、南充等9城超級(jí)老齡化。

??煙臺(tái)南通等這類需求仍有支撐，宜昌南充等樓市會(huì)深度衰退。

??到2030年，157城超級(jí)老齡化需求乏力，23城老年人口比重突破30%。

??以下為精彩發(fā)言

??本次分享聚焦老齡化城市分布特征及形成動(dòng)因解析，典型三線城市老齡化動(dòng)因及對(duì)樓市影響等問題進(jìn)行深入探索及前景展望。

??一現(xiàn)狀：中國老齡社會(huì)正在加速到來

??參照國際上標(biāo)準(zhǔn)：65歲以上老人占比達(dá)7%，老齡化社會(huì)；達(dá)14%，深度老齡化社會(huì)；達(dá)20%，超級(jí)老齡化社會(huì)。2021年，中國已步入深度老齡化社會(huì)。老齡人口規(guī)模激增，中國65歲以上人口突破2億占比快增至14%。老齡化還在加速，進(jìn)程明顯快于西方發(fā)達(dá)國家。社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重，老年撫養(yǎng)比倍增至20.8%。

??2020年，全國共有12個(gè)省市直轄市步入深度老齡化社會(huì)。東北川渝蘇滬等老齡比超16%以上高于全國，老齡化抑制了住房消費(fèi)。從2021年房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，東北三省商品房銷售創(chuàng)歷史新低，較前期高點(diǎn)驟降56%。

??二老齡化城市分布特征及形成動(dòng)因解析

??1、特征分析

??參照國際標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合2020年中國老年人口平均占比——60歲及以上年齡人口比重18.7%、65歲及以上年齡人口比重13.5%，加上樣本數(shù)量等方面綜合考量，我們定義60歲以上人口占比超23%、65歲及以上占比超16%的城市為老齡化城市。按照這一篩選標(biāo)準(zhǔn)，上海、大連等53個(gè)老齡化城市陷入老齡化窠臼。其中，半數(shù)以上入圍城市60歲及以上年齡人口占比超過1/4，撫順、烏蘭察布等城市3成以上人口是超過60歲的老年人，青年人口外流、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力不足已然形成惡性循環(huán)。

??南通、資陽、泰州等11城已率先步入超級(jí)老齡化社會(huì)，65歲及以上人口占比超過20%，社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)異常沉重。以南通為例，15-59歲勞動(dòng)年齡人口比重收縮至59%，老年撫養(yǎng)比高達(dá)51%，社會(huì)平均不到2個(gè)年輕人贍養(yǎng)1位老人，根據(jù)南通人社局公布數(shù)據(jù)，2020年全市企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)基金基金收入252.84億元，基金支出300.08億元，養(yǎng)老金收支已存在不小的缺口。

??從省域來看，四川及東北三省老齡化問題嚴(yán)峻，遼寧近8成地級(jí)市嚴(yán)重老齡化。其中烏蘭察布、本溪、丹東、撫順等過去10年老齡化增長達(dá)到了10個(gè)點(diǎn)以上。

??2、動(dòng)因解析

??其一，支柱產(chǎn)業(yè)缺失致勞動(dòng)力外流，青年人口機(jī)械負(fù)增長加速老齡化進(jìn)程。

??四川是中西部第一人口大省，也是典型的勞務(wù)輸出大省，勞動(dòng)力外流致使近6成的四川地級(jí)市先行步入深度老齡化社會(huì)。其中南充作為四川省人口大城市，人口流失問題也最為嚴(yán)峻，2017年，南充人口自然增長2.87萬，但戶籍人口規(guī)模仍然下降了8.6萬，原因就在于超過11萬人機(jī)械遷出，2018-2020年，南充人口機(jī)械遷出規(guī)模保持在每年7萬人以上。

??再如蘇北地區(qū)的鹽城、揚(yáng)州、黃山勞動(dòng)力被長三角核心城市虹吸，人口機(jī)械遷出規(guī)模呈遞增趨勢(shì)。還有牡丹江、廣元等年均凈遷出人口超過1萬，人口均出現(xiàn)負(fù)增長。

??可以看出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入瓶頸，就業(yè)機(jī)會(huì)不足導(dǎo)致勞動(dòng)年齡人口外流，或人口被高能級(jí)城市虹吸，是老齡化城市形成的重要原因。

??其二，生育意愿低新生兒人數(shù)一降再降，人口自然負(fù)增長變相抬升老年比重。

??老齡化城市人口出生率普遍更低，例如鎮(zhèn)江、南通等強(qiáng)三線城市，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)也同步抬高了子女生育成本，2020年出生率不足7‰，顯著低于全國平均水平。又比如撫順、阜新等弱三四線城市，發(fā)展停滯不前倒逼育齡勞動(dòng)力外出謀生，新生人口也隨之外流，2020年人口出生率跌破5‰，排名全國倒數(shù)。

??更令人擔(dān)憂的是，不少老齡化城市出生率低于死亡率，人口陷入自然負(fù)增長。南通、舟山、阜新、撫順等老齡化城市連續(xù)5年以上人口自然負(fù)增長。

??由此，育齡家庭生育意愿低迷、新生兒數(shù)量急劇下滑，加劇了人口年齡結(jié)構(gòu)失衡，進(jìn)一步凸顯人口老齡化。

??三、典型三線城市老齡化動(dòng)因及對(duì)樓市影響

??1、宜昌：湖北省老齡化最嚴(yán)峻城市

??湖北省副中心城市，GDP排名全省第三、老年人口占比居首；出生率偏低近兩年人口自然負(fù)增長，2014年以來人口機(jī)械負(fù)增長；2016年城鎮(zhèn)在崗職工、樓市成交皆創(chuàng)新高，隨后雙雙轉(zhuǎn)降。

??宜昌商品住宅銷售面積與城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)存在較強(qiáng)的相關(guān)性，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

??其一，2011年至2016年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)由65.6萬人逐年提升至94.3萬人，商品住宅銷售面積同樣由318萬平方米持續(xù)提升至550萬平方米。尤其是2016年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)、商品住宅銷售面積雙創(chuàng)歷史新高。

??其二，2017年至2020年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)持續(xù)走低，商品住宅銷售面積整體呈下行趨勢(shì)。2020年，宜昌城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)降至82.3萬人，商品住宅銷售面積跌至394萬平方米，較2016年歷史峰值分別下降13%和28%。

??2、常德：老齡化問題顯著，勞動(dòng)人口外流加速

??常德人口老齡化問題異常嚴(yán)峻，既是居民生育意愿長期低迷的結(jié)果，也與人口持續(xù)流失和外遷高度相關(guān)。具體來說：

??其一，作為計(jì)劃生育模范城市，少生優(yōu)生觀念深入人心，近年生育政策放寬效應(yīng)遞減，新生兒數(shù)量一降再降，少兒人口占比全省墊底。

??其二，青年人口加速外流，十年勞動(dòng)力規(guī)模驟減20%，勞動(dòng)年齡人口占比降速全省第一。

??從房地產(chǎn)市場來看，盡管常德人口深度老齡化且負(fù)增長，但作為湖南棚改第一大市，在前期天量棚改征拆刺激下，常德房地產(chǎn)市場規(guī)模保持在可觀區(qū)間。2017-2020年，常德棚改如火如荼，開工量穩(wěn)居全省第一位。2019-2020年，常德棚改規(guī)模有所收縮，但每年棚改開工量仍然超過1萬戶，占全省比重不降反升至15%以上，得益于棚改支撐，常德新房成交規(guī)模小幅回落但并未明顯失速。2021年以來，常德棚改規(guī)模顯著縮水，人口規(guī)模下降和結(jié)構(gòu)失衡所帶來的需求增長乏力問題逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場走弱，2022年前9月，常德商品住宅成交78萬平方米，同比下跌59%。

??3、南充：進(jìn)入超級(jí)老齡化，老齡化人口占比20.7%

??已步入超級(jí)老齡化社會(huì)，GDP位列全省第五、常住人口第二。超級(jí)老齡化誘因勞動(dòng)力過度流失，2013年至今人口機(jī)械負(fù)增長67萬，四川省第一大人口流出類城市。值得關(guān)注的是，南充普通中學(xué)、小學(xué)的在過往10年減少了15萬以上，外出的勞動(dòng)力并非短暫流出，而是呈現(xiàn)了舉家遷移狀況。

??城市房地產(chǎn)市場整個(gè)成交壓力較大，從今年數(shù)據(jù)來看，需求萎縮主城區(qū)成交跌幅超4成，嘉陵區(qū)人口負(fù)增長成交腰斬，均受到了人口流出的巨大影響。

??4、煙臺(tái)：人口吸附力下降，導(dǎo)致老齡人口占比高達(dá)18%

??山東省第三大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，人口吸附力下降老年占比高達(dá)18%。人口自然增長停滯甚至負(fù)增長，年均人口機(jī)械負(fù)增長0.5萬。

??從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，短期需求近乎枯竭市場一片紅海，疫情陰霾下旅游地產(chǎn)成重災(zāi)區(qū)，旅居性質(zhì)需求明顯疲軟。但長期來看，煙臺(tái)港口地位依然，未來山東省人口將向濟(jì)南及膠東半島遷移，煙臺(tái)長期來看還有享人口遷移紅利的趨勢(shì)。

??綜上，我們把上述53個(gè)老齡化城市大致分成三類，簡單做個(gè)總結(jié)——煙臺(tái)南通等這類需求仍有支撐，宜昌南充等樓市會(huì)深度衰退 。

??第一類：煙臺(tái)、南通、大連等4城經(jīng)濟(jì)基本面相較優(yōu)質(zhì)，有望吸附周邊三四線城市外出勞動(dòng)力，長期市場需求有支撐。

??第二類：宜昌、揚(yáng)州、舟山等16城經(jīng)濟(jì)發(fā)展較省會(huì)城市存在較大落差，外來勞動(dòng)力增長或?qū)⒎啪彛踔帘镜厝丝诨驅(qū)⑾蚴?huì)城市遷移，市場需求或?qū)⑾萑肫款i。

??第三類：南充、常德、本溪等33城經(jīng)濟(jì)發(fā)展較省會(huì)城市落差或?qū)⒉粩嗬螅镜厝丝谕饬髭厔?shì)或?qū)⒉豢赡孓D(zhuǎn)，長期市場需求或?qū)⑾萑胨ソ摺?/p>

??四展望：2050年大灣區(qū)仍享年輕化需求

??對(duì)于未來中國老齡化趨勢(shì)，我們做了樂觀、中性及悲觀的三種預(yù)測(cè)，結(jié)論如下：

??全國層面，中性及悲觀預(yù)測(cè)，2022年我國大概率將迎來人口拐點(diǎn)，最遲發(fā)生在2030年，到2050年，我國總?cè)丝诨驅(qū)p少0.7-1.9億人。樂觀預(yù)測(cè)，我國大概率將在2032年進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)；到2050年，我國65歲及以上老年人口占比或?qū)⑸?0%。

??城市層面，到2030年，157城超級(jí)老齡化需求乏力，23城老年人口比重突破30%，這些城市中還是以遼寧、東北三省等城市占比多；當(dāng)然，也有不少城市相對(duì)老齡化問題沒有那么嚴(yán)重，需求仍有支撐。我們預(yù)測(cè)到2030年，大灣區(qū)人口年輕化樓市有支撐，灣區(qū)7城仍未達(dá)深度老齡化。

??問答環(huán)節(jié)

??Q1

??剛才看你的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)：到2030年，23城老年人口比重突破30%，全都是三四線城市。未來一二線城市是否也將面臨老齡化問題？

??A1

       從城市分布來看，一二線城市老年化問題其實(shí)相對(duì)沒那么嚴(yán)重，僅在部分城市如像上海、大連別有出現(xiàn)老年人口占比偏高的這么一個(gè)情況，絕大多數(shù)一二線人口年齡結(jié)構(gòu)是年輕化的，老齡化并不突出。這主要由于人口流動(dòng)所致，從七普數(shù)據(jù)來看，2020年我國的流動(dòng)人口大約3.8億，其中很大一部分人也是以省內(nèi)就近遷移為主的，主要向省會(huì)城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的遷移。從過往來看，一二線城市享受了人口遷移的紅利；從長期來看，預(yù)計(jì)人口未來還是往一二線城市遷移，因此一二線城市相對(duì)而言更有市場需求支撐，基于這種不斷的人口流入會(huì)帶來增量需求，和本地一些改善的需求，一二線回穩(wěn)會(huì)也會(huì)體現(xiàn)的更早。三四線城市老年化問題就比較嚴(yán)峻了，尤其是像東北和四川這些省份。尤其是那些沒有產(chǎn)業(yè)支撐并且整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長困境的城市，住房需求前景不容樂觀，房地產(chǎn)市場修復(fù)將經(jīng)歷一個(gè)深度的調(diào)整，其實(shí)不少城市的調(diào)整已經(jīng)開始了。從去年下半年開始整個(gè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，今年整個(gè)市場成交下滑的幅度是超預(yù)期的，根據(jù)我們測(cè)算今年行業(yè)規(guī)模大概率將回到2016年水平，規(guī)模的縮水已經(jīng)在很多城市予以體現(xiàn)，從長期來看，未來的行業(yè)規(guī)模可能還有一定的下降空間。預(yù)判后市什么時(shí)候回穩(wěn)，一二線城市將會(huì)最先穩(wěn)住，三四線城市后續(xù)才能跟著同步維穩(wěn)，整個(gè)調(diào)整周期相較以往會(huì)更久一些。

??Q2

??既然我國老齡化問題將越來越嚴(yán)重，是否預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入衰退期？買房已不是最好的投資選擇？

??A2

       對(duì)于買房還是要兩分去看。一方面，居住型需求，尤其是婚房或改善型換房需求，是從自身居住幸福指數(shù)角度出發(fā)，早買和晚買其實(shí)沒有太大差別。目前不少城市房價(jià)跌幅與之前相比有了很大的折扣了，有些城市達(dá)到了7折、8折的現(xiàn)象也非常普遍，這種購房成本其實(shí)是在下降的。我們監(jiān)測(cè)的很多城市的項(xiàng)目，已經(jīng)接近了成本線了。從買賣雙方價(jià)格博弈來看，現(xiàn)在對(duì)于居住性的需求，可以正常選擇自己心儀的房子，擇機(jī)入手。另一方面，對(duì)于投資類的需求，通常是會(huì)考慮到一些投資機(jī)會(huì)的成本以及收益率的回報(bào)，所以說我們還是延續(xù)比較謹(jǐn)慎觀點(diǎn)。尤其是現(xiàn)在房住不炒政策大環(huán)境下，投資性的需求還是被打壓的狀態(tài)。當(dāng)然長期以來大家形成買房保值增值的觀念，或者說房價(jià)長期只漲不跌想法。我們覺得可能在未來的很長時(shí)間，很難出現(xiàn)這種全國房價(jià)在一個(gè)向上的行情，更多的是在一些個(gè)別城市局部性的結(jié)構(gòu)性增長。對(duì)于投資性的需求，還是要找找準(zhǔn)時(shí)機(jī)或者現(xiàn)在可能還是可以適當(dāng)?shù)挠^望一下，希望購房者保持謹(jǐn)慎。