??2022年下半年樓市全面“去杠桿”，整體成交行情“急轉直下”，多數城市進入成交慘淡期，事實上，我們盤點了核心一二線城市，有16個城市在2016年之后新房成交規模不曾創歷史新高，其中除了因供應縮量、嚴苛“四限”抑制需求的北上廣深之外，不乏需求透支的北部二線城市，諸如天津、濟南、青島等，目前整體成交已然進入“筑底”階段。對于這些城市而言，究竟樓市發展有怎樣特征？成交未創新高的原因幾何？后市整體市場成交是否還會有“抬頭”的可能？

??01

??津濟青五年新房成交未創新高

??短期疲軟or規模見頂？

??（本節有刪減）

??（一）16個一二線城市近5年新房成交未創新高，津濟青縮量顯著（本節有刪減）

??（二）津濟青2016年成交新高后先降后穩，近3年規模持續“筑底”（本節有刪減）

??02

??津濟青2022年樓地市兩淡

??新房平均去化不足3成，地市流拍常態

??（本節有刪減）

??（一）三城6月放量后7月再度回落，濟青7月同比降幅擴大9pcts（略）

??（二）三城開盤去化率走低至30%以下，核心與遠郊“冰火兩重天”

??細化至微觀項目推盤銷售，青島、濟南和天津在售項目銷售普遍遇冷，手段層出下開盤去化率也一路下滑至20%。

??2022年天津、青島和濟南均遭遇滯銷困難，新開盤去化率則逐月下行。濟南項目銷售情況始終慘淡，新開盤去化率由1月35%下降至23%。天津和青島則分別在3月和6月銷售短暫高熱，但整體去化表現仍延續下行走勢。

??進一步細化之熱點項目銷售表現，三城也存在一定共性特征，即在售項目去化表現分化嚴重：核心區域或渠道項目可以逆勢熱銷，而區位一般的順銷項目往往開盤遇冷。

??位于核心板塊且房源稀缺的項目普遍熱銷，如天津中海和平之門位于和平區，具有學區資源是區域內當前唯二在售新房，且小面積低總價的產品性質下推出房源最低總價僅400萬元，因此首開去化率近乎售罄。不具備區位優勢的熱銷項目則多依仗蓄客和團購以增加購房客戶。如濟南城投逸山府通過團購活動確保認購量和認購率，實現了新開盤80%以上去化。

??相反隨著整體市場下行，此前庫存積壓的板塊更加銷售艱難。如位于天津津南區海教園板塊的龍湖樘樾項目，由于周邊競品過多，新開盤去化率僅16%。又如濟南遠洋潮起東方因才去順銷+無渠道的銷售模式，開盤加推認購套數均不足10套。

??總而言之，天津、青島和濟南當前整體新開盤去化率均較低；而在項目銷售層面三城均存在明顯的分化現象。

??（三）濟南流拍率創新高，青島少量優質地受熱捧外其余均底價出讓

??新房市場的差異受到房企資金壓力的負面因素的放大，三城集中土拍成交情況更為慘淡。地市快速降溫后，集中土拍普遍托底成交、頻頻流拍。

??天津、濟南和青島土地市場均處于成交寒冬，2021年二批次后宅地均以底價拿地為主，2021年三批次起由于城投逐漸無力托底，質量較差的宅地頻繁流拍。2022年，一批次集中土拍天津和濟南分別有9宗和14宗宅地流拍。二批次雖經過調整但三城成交依舊慘淡，西海岸新區地塊仍全部底價成交。

??值得注意的是，少量放出的優質地塊仍可得到房企積極對待。仍以青島2022年二批次集中土拍為例，主城區兩宗優勢地塊盈利空間大，吸引多家房企參拍最終熔斷。兩宗地塊位于市北區CBD板塊，周邊已經具備較為完善的交通、商業、醫療配套等條件，也是二批次出讓樓板價最高地塊，對比近2年出讓的地塊來看，這兩宗地的區位條件堪稱優越，是較為稀缺的核心土地資源。以最高土地限價來看，2宗地塊的成交樓板價將在17800元/平方米左右，參考周邊售價，未來項目售價或將達到35000元/平方米，利潤空間仍非常可觀。因此兩宗地分別吸引了10家和8家房企參拍，包含華潤、保利、招商、中海等龍頭房企，最后均超過最高土地限價，轉入線下競品質環節。

??總而言之，房企對天津、濟南和青島短期市場失去信心，樓市銷售慘淡下外來房企無拿地意愿，本土及平臺企業托底能力有限，僅部分成熟地塊仍可獲得房企青睞。

??03

??原因解析：土地供應過量致庫存高企

??需求全面透支是根本原因

??（本節有刪減）

??（一）去杠桿政策下地產行業跨入“青銅時代”，疫情反復“雪上加霜”（本節有刪減）

??1、2021年下半年供需兩端加速去杠桿是行情轉淡的直接導火線（略）

??2、2022年初疫情反復對沖政策利好，行業復蘇進程明顯受阻

??2022年以來多地爆發了新一輪新冠疫情，對比2020年武漢新冠疫情，本次傳播速度更快、確診人數更多，持續時間更長，“全域靜態”管控對宏觀經濟和房地產業造成更大影響，也使得本就處于下行階段的地產行業更加低迷。具體到微觀市場層面，一是新房市場銷售停滯，線下看房受到阻礙；二是土拍進程被迫中斷，部分城市采取線上競價；三是工地頻頻涉疫，工程建造被迫停工。

??而就天津、濟南、青島三個城市而言，整體樓市或多或少都受到疫情影響，只是影響程度略有不同：青島、濟南3月和4月分別迎來了疫情的集中爆發期，而后雖有反復，但是抗疫基本取得了階段性勝利，基本上對于樓市成交的負面影響只集中在單月。

??相較而言，天津屬于疫情“重災區”，受疫情負面影響最為顯著，無論是客戶來訪量還是認購套數，全市篩查期較常規周度平均水平降幅基本都在4-6成。據CRIC線下監測數據顯示：2022年2-3月初，到訪熱度逐漸提升，但3月第二周（0307-0313周）疫情再次反撲，3月小陽春缺席；清明假期拉高一次訪購，但疫情持續反復，多地區核酸影響客戶出行；五一假期再次拔高市場熱度，訪購量激增，達到上半年頂峰，5月中和月底再次全市大篩，北辰、河北等區域相繼封控，打亂政策頻出的五月市場；6月初（22周）各區逐漸恢復出行，恰逢年中，市場再度活躍起來，各案場暖場活動量逐漸增多。

??（二）樓市供需失衡，供應過量致庫存高企，政策紓困難破購買力“瓶頸”（本節有刪減）

??1、前期供地過量導致庫存高企，核心和遠郊“冷熱不均”供需錯配（本節有刪減）

??縱觀天津、濟南、青島2010年以來涉宅用地和和新房成交面積變動情況，2015年前三城基本都曾面臨供應過量的情況，在供地大年，整體涉宅用地成交總建面基本都是新房成交面積的2-3倍左右，直至2016年行情大火之后，地方政府才有意識縮減供地規模，但濟南2017-2019年整體供求比（涉宅用地成交總建面積/商品住宅成交面積，下同）依舊保持在2以上。

??而供應過量造成的直接問題便是庫存高企，我們看到，截止2022年7月末天津、濟南和青島的廣義庫存分別高達4798萬平、2558萬平、9499萬平，依據三年新房成交均值來測算，分別需要3.6年、3.2年、6.5年才能去化，整體潛在庫存風險依舊較大。

??除了供應過量之外，三城面臨的另一問題便是供需錯配，核心區域保持較為旺盛的購買需求，而城市邊緣區域或是下轄縣級市整體剛需疲軟，短期內難以恢復。

??以青島為例，2022年7月末庫存主要集中在青島下轄縣市，膠州市、膠南市占比均在20%以上，其次即墨、城陽等占比也在10%以上，市中心核心區域庫存基本見底，譬如市南、市北、李滄、嶗山等庫存占比均不足5%。

??我們以不同區域去化周期來測度青島庫存壓力，市南區、平度市、萊西市、黃島區去化周期基本都在40個月以上，不過考量其庫存積壓并不嚴重，庫存風險相對可控。而聚焦庫存壓力相對較大的膠州市、膠南市等區域，去化周期基本在30個月左右，在不同片區中處于中流水平，不過考量到6月青島數據調節等因素，剔除這部分影響，邊緣區域去化壓力依舊較大。

??再如天津，不同區域庫存也呈現出顯著的分化特征：一方面市內六區（和平、河西、南開、河東、河北、紅橋）改善需求集中釋放，和平、紅橋等庫存見底，去化周期基本都在12個月及以下。環城四區（西青、津南、東麗、北辰）和遠郊五區（武清、寶坻、靜海、寧河、薊州）等成交熱度迅速減退，整體去化周期穩中有增，濱海高新區雖然狹義庫存去化周期僅11個月，但廣義庫存去化周期卻高達8.95年，土地供應過量，潛在庫存風險依舊巨大。

??2、地價驅動房價跳增，購買力“觸頂”，倒逼剛需分流至二手房市場

??如若說供應縮量帶動成交回調是客觀原因，那么房價跳增并上漲至階段性高位才是導致居民新房成交積極性不高的內在因素。

??縱觀天津、濟南、青島歷年來新房成交均價變動，不難看出，三城房價目前均未破2萬元/平，基本均處于剛需向剛改逐步轉變的過程之中。而整體趨勢變動呈現出“平-增-平”的特征：2016年之前整體房價保持平穩，在2016-2018年迎來一輪顯著跳增之后，而后受行政調控“限價”影響，基本都進入了新的“平臺期”，截止2021年末房價同比漲幅基本都保持在5%以內。

??而2016-2018年新房房價的跳增除了全國大背景下充分貫徹“去庫存”，棚改貨幣化安置等利好政策之外，主要還是與房企激進拿地，地價上漲密不可分，縱觀三城歷年來地價變動情況，不難看出地價無論從跳增時間和是跳增幅度都先于各城市房價，尤其是對于這些弱二線城市而言，土地財政作為地方收入不可或缺的部分之一，政府對于地價上漲也起到了推波助瀾的作用。

??值得關注的是，三城中天津等新房成交規模未在近5年突破歷史新高，但是整體二手住宅成交量卻呈現出節節攀升趨勢，將一二手住宅成交量加總，我們發現二城需求水平相對恒定，由此可見，這些城市整體購房需求仍存，主要是迫于房價、購買力等客觀因素，將部分自住需求分流至二手房市場。

??以天津為例，2016年新房顯著放量而二手住宅成交壓縮之后，此后二者走出了截然不同的行情：新房整體成交規模基本在1300-1400萬平低位波動，而二手住宅成交規模節節攀升，至2018年首次突破1000萬平方米，而2021年則達到了1359萬平方米，超過新房成交規模。從整體二手住宅和新房住宅成交面積比值來看，也處于節節攀升態勢，尤其是2022年前7月，這一比值已經飆升至1.5，居民“買舊不買新”傾向顯著：一方面與新房房價偏高，居民購買力疲軟密切相關，另一方面，近期房企因爆雷問題停工或延期交付，負面影響持續發酵，購房者對新房交付有明顯疑慮。

??3、限購松動等政策“治標不治本”，難從根本上解決購買力匱乏問題（略）

??（三）人口吸附力弱、購買力疲軟且兩極分化，核心仍是城市基本面較弱（本節有刪減）

??三個城市近年房地產市場萎靡歸根原因在于經濟產業發展失速失衡。產業轉型緩慢下盲目提速的新城建設，導致人口稀疏化和購買力薄弱化是三個城市當前具有的共性不足。

??1、人口吸附力二線居末，新城建設過快“房多人少”，人口密度回落

??事實上，天津、濟南、青島三城近年“零門檻”落戶誠意滿滿，但由于北京對天津的資源吸引、濟南和青島對人才的分流，猛然提速的新城建設進一步稀釋了人口，三城人口吸附力均處于全國一二線城市中較弱水平。

??根據“七普”數據來看，天津、濟南和青島人口相對稀疏、人口吸附能力有限。三城雖常住人口均處于一二線中等偏上水平，其中天津和青島人口已超過千萬。但對比戶籍人口，天津、青島和濟南的戶籍人口比均處于一二線城市中偏下水平，2020年三城常住戶籍人口比分別為1.2、1.2和1.1，低于長沙、武漢、西安和南京等城市。

??此外，三城2020年常住人口密度均處于較低水平，其中濟南和青島每平方公里常住人口不足千人，天津也低于西安、武漢、成都等強二線城市。

??以天津為例，受周邊強核心城市干擾，自身人口吸附能力有限，人口密度逐年下降。2016年后天津全市常住人口密度逐年下降，至2021年由高點1227人/平方公里降至1136人/平方公里，“倒退十年”回落至2011年水平。

??大踏步的新城建設提速過快，人口稀疏不足以支撐樓市區劃。三城新城建設在2015年以后均明顯提速，至2021年西海岸新區和濱海新區分別占青島和天津全市GDP的25%和56%，在經濟體量上已是城市重心并且“以區敵市”超過大多數內陸城市。但由于距離主城區過遠、沒有形成配套成熟的城市副中心，新城區“樂業”但不“安居”，對人口的吸附能力有限。如天津濱海新區2020年常住人口較2010年反而下降41萬人；濟南新舊動能轉換起步區2020年人口密度僅為全市水平的1/3；青島西海岸新區2020年每平方公里常住人口仍不足千人。

??總而言之，天津、濟南、青島三城人口吸附能力本就有限，“先賣地后發展”的新城建設模式下普遍出現“房多人少”，進而導致樓市規模難沖高、淡市在售項目難去化的局面。

??2、居民收入增速顯著放緩，剛需剛改善豪，<80平和>150平占比持增（略）

??3、津濟2021年GDP增速不及全國，地均基建投資低于500萬元/平方公里

??上文所提及的天津、濟南和青島在宏觀層面具有的共性問題可以概括為“人少”和“錢少”。進一步地，深層次的原因是三城經濟發展降速、產業轉型過于緩慢。

??經濟增速低于全國水平，疫情加劇發展失速。2015年起三城GDP增速由高點下降，尤其是天津2017年后GDP增速降至5%以下，遠低于全國水平。2021年疫情對實體經濟的影響逐漸展現，由于天津、青島和濟南以工業為主的產業結構，疫情反復對經濟沖擊嚴重。2021年天津和濟南GDP增速均低于全國水平，分別僅6.6%和7.2%。

??更進一步地，三城經濟發展降速的根源在于產業轉型過于緩慢。新興產業尚未成為經濟支柱，陳舊產業也難在繼續貢獻高增加值。

??以天津為例，2020年天津各行業GDP增加值占比前三的分別為工業、金融業和房地產業。尤其是工業占比30%。天津“十三五”中提到要提升發展的包括信息技術、醫藥、新能源等先進制造業占GDP比重均不足5%。產業結構不夠優化的問題依然突出。

??又以濟南為例，濟南“十四五”規劃中提及“將以建設智能經濟強市和數字先鋒城市為牽引，打造先進制造業和數字經濟兩個萬億級產業高地”。但對比2020年和2010年各行業GDP占全市比重來看，房地產業和建筑業占比合計增加6pcts最多。而被提及的制造業和信息傳輸、計算機服務和軟件業占比分別降低7pcts和微增1pct。

??此外值得一提的是，天津、濟南和青島在市政基建方面的投資力度也較低，宜居性較差。2020年天津、濟南和青島三城每平方公里市政公用設施建設投資額分別為380萬元、400萬元和541萬元。橫向對比其他一二線城市而言三城在市政基建方面的新增投資相對有限，宜居性較差故相關聯地對人口的吸附力有限。

??總而言之，三城產業轉型尚未完成，新興產業上不足以支撐經濟發展和居民就業，經濟增長失速、人口吸附力減弱進而導致了上文提及的“人少”“錢少”的共性問題。最終促成了三城樓市成交規模難創新高。

??（四）總結:短期政策提振供需端信心，中長期落腳人口、購買力等

??上文我們主力聚焦了天津、濟南、青島三城新房成交規模5年未創新高的動因，而這些因素也在短期和中長期深刻影響著三城樓市的成交規模。

??1、政策紓困“心有余而力不足”，短期難以完全修復房企、購房者信心

??短期來看，我們認為影響市場的主要因素仍然是政策的紓困力度，在整體樓市“舉步維艱”的大背景之下，房企投資更為謹慎、聚焦，天津、濟南、青島等不得不依托央國平托底，逐漸被民營企業所“拋棄”。購房者信心不足，尤其是房企停工、各地樓盤斷貸等負面新聞持續發酵，更加使得購房者觀望情緒持續加劇。不得不說，市場整體陷入“惡性循環”，在沒有外力干預的情況之下，市場很難通過自身調整走出低迷的困境。事實上，當前三城政府也在積極為市場“紓困”，下半年預計政策工具箱持續釋放。

??具體來看，青島下一個政策密集期預計在9月或10月，全線放開限購與限售，同時會有跨越主管部門的超常規手段出現。

??而天津住建部近期也在對政策帶動商品房銷售量的效果進行評估，因此前天津松綁力度一般，寬松政策池中工具豐富：1、放開本市限購：二胎家庭、60歲以上老人家庭可加購1套。“先買后賣”、“先賣后買”。2、放開外省市限購：外省市企事業單位遷入員工可享有本市購房政策；京冀戶籍的、本市居住證的，可買市內六區以外房屋。3、購房補償款騰遷：被安置居民給予購房補償款進行專項購房，同時減免部分契稅。4、降低首付：認房不認貸，首套執行30%、二套執行40%；濱海新區首套20%、二套最低30%。5、優化購房積分：市區、環城、遠郊、濱海，購房積分分級執行，購房積分從15、20、25、30分逐級遞增。6、遠郊五區限購參考濱海：分區施策，新五區當中存量大，去化周期長的區域限購政策按濱海執行。天津政府擬在上述政策中選擇出臺3~5條刺激性政策，現處于最終審批環節，涉及放開限購、降低首付、城市更新補貼購房等內容，政策執行可能性較高。

??而對于政策落地后的具體效果，我們認為短期還是能帶動一波購房需求入市，但是整體的政策效果可能僅限于“止跌”而非“回升”，主要還是因當前成交規模受限的根本因素在于收入增速放緩、購買力疲軟，若居民對于未來收入沒有預期，即便是放松限購、短期的購房補貼等等對于購房者入市的刺激效果仍然相對有限。

??對于三地政府而言，的確也想出臺各類財稅刺激等強有力的“托市”政策，但是因實體經濟疲軟，土地財政依賴度較高等因素，地方財政基本也處于“入不敷出”的窘境，“心有余而力不足”。除非后期中央能給予強有力的刺激性政策，否則三城基本不會存在短期全面回暖的可能。

??2、人口、收入增速放緩、基建投資不足制約新房成交規模增長

??中長期來看，影響三城未來成交規模的主要還是樓市成交周期波動規律和城市基本面諸如人口吸附力、收入增長、經濟發展和產業升級等因素。

??依據三城歷年來新房成交面積的波動規律來看，基本呈現出平臺期—跳增期—新的平臺期，雖然近5年成交規模未創新高，但是總體年成交面積也保持平穩態勢，并沒有顯著的“大起大落”行情，對于三城而言，雖然人口吸附力不及東南沿海核心一二線城市，但整體城市需求相對固定，短期市場下行主要與全國行情慘淡的大背景和短期需求疲軟，市場信心受挫等原因密切相關，中長期來看，這些負面因素會逐步被市場消化，成交還是具備回升的可能的。

??但是即便成交穩步修復，我們認為整體漲幅依舊有限，并不會突破2016年高點，原因主要也與三城城市基本面情況密切相關。

??一是人口實現跨越式增長的概率不大，使得其購房基數相對固定。前期三城基本都出臺過人才新政，譬如青島城陽的人才共有產權房、天津的海河計劃等等，短期內的確吸納了一部分人才落戶，同樣也刺激了一波購房需求的釋放。但是“人戶分離”現象也比較嚴重，近期伴隨著市場下行加劇，東南沿海核心一二線基本都不同程度的降低了落戶門檻，而所謂的人才新政并沒有“先發優勢”，前期吸納的人才也有很大可能流入這些核心一二線，加之濟南和青島本身就存在省內人才分流現象，也使其總體人口吸附效應減弱。

??二是三城基本都面臨收入增速放緩，房價收入比基本也都處于階段性高位。依據上文可得，三城城鎮人均可支配收入增速明顯放緩，從房價收入比也不難看出端倪，2021年濟南、青島分別達到了8.6年和9.8年，已接近階段性高位。而天津房價收入比雖然在2017年后迎來高位回落，但基本也持穩在12-13年，整體購房難度還是要顯著高于濟南和青島。

??三是究其根本來看，人口吸附力較弱和居民收入增長受限本質上都是因實體經濟疲軟、城市軟實力較弱等原因所致，而城市基本面在3-5年之內難以完成本質性提升，這也使得我們對于三城樓市成交規模的增長難以持有較為樂觀的預期。從2021年三城GDP增速來看，除了青島與全國均值持平之外，天津和濟南分別僅6.6%和7.2%，遠低于全國水平，同時三城基本以工業為主的產業結構都亟待轉型，目前各城市基本都處于新舊產業交替的陣痛期，加之疫情的不確定影響，青島的旅游產業、港口貿易等都受到巨大影響，整體城市經濟增長動能明顯不足。

??而從城市整體規劃和軟實力來看，三城都提出了新城建設方針，但整體規劃新區面積較大，青島的西海岸新區、天津的濱海新區總規劃面積基本都超過2000平方公里，但是從各城市2020年地均基建投資額來看，均不足550萬元/平方公里，基本都處于二線城市中下流水平，新城規劃“雷聲大”后期落地“雨點小”，也使得新城對人口的吸附能力有限，很難在短期內成為城市中心。基于此，我們認為，新城的培育-建設-成熟尚需時間，樓市的成交規模自然也很難在3-5年內突破新高。

??04

??趨勢預判：2022年將延續低位盤整

??3-5年預期回升但難破2016年高點

??（本節有刪減）

??（一）寬松周期下三城政策刺激力度還將加大，天津預計全面放松限購（略）

??（二）“以銷定產”民企投資信心缺失，僅靠央國平托底地市規模難為繼

??對于地市而言，當前三城集中土拍成交情況慘淡，普遍進入成交寒冬，流拍現象普遍，僅有少量優質地塊受到房企關注。

??我們認為，當前地市低迷主要與房企拿地態度密切相關，對于民營企業而言，現金流“捉襟見肘”，投資態度更為謹慎，更強調“集中力量辦大事”，這時投資重點會轉向可盈利城市即城市當前地產行情好壞直接決定其投資態度，“以銷定產”模式更為突出，對于天津、濟南、青島地產行情相對慘淡的城市而言是非常不利的。而僅僅依靠央國平托底，可以解決一時“燃眉之急”卻不能“一勞永逸”，因而當前關鍵還是取決于政府如何利用紓困政策調動房企拿地積極性。

??而對于三城地方政府而言，實體經濟低迷，地方土地財政依賴度較大，想要通過降低地價、契稅補貼等方式調動房企拿地積極性并不現實，無非只能夠從降低預售資金監管、降低拿地門檻、延緩繳納土地出讓金和提升優質地塊供應比例上著手，而此舉對于房企拿地積極性的提升而言無非是“杯水車薪”，短期內地市困局難解，樓、地市低迷負面情緒相互激蕩，市場信心恢復仍需時間。

??（三）2022年樓市規模繼續回落，購買力分化加劇區域供需錯配

??雖然下半年整體政策紓困力度不會下降，但我們認為，天津、濟南、青島等“筑底”行情短期難有實質性逆轉，整體四季度還將延續低位盤整，2022年成交規模也將穩步回落。

??究其原因，一是地產行業步入“青銅時代”，全國地產行情慘淡已是不爭的事實，復蘇尚需時間；二是三城因前期供地過量庫存高企問題短期難以解決；三是房價與居民收入不匹配的矛盾，對于三城而言居民收入普遍低于東南沿海發達城市，整體城市新房房價已然上漲至階段性瓶頸，部分剛需亦被分流至二手房市場；四是地方財政壓力較大，若無中央支持，短期內不會有顛覆性的刺激性政策出臺，對于樓市而言亦不會有實質性轉暖。

??不得不說，對于三城而言，后期購買力分化也將使得區域供需錯配矛盾日益凸顯：剛需更剛，客戶居住降級，整體居住偏好趨向于小面積多功能戶型，而對于改善需求而言，目前仍處于持幣觀望態度，并不急于入市，若核心區域供應不足，這部分需求短期內也難以轉化。

??（四）3-5年津濟青成交預期邊際修復，但受限購買力疲軟難創新高

??2022年成交規模回落是大概率事件，若要預判3-5年三城整體新房成交規模，我們認為，在低位盤整期之后還是有望維持穩中有增態勢，但增幅并不會過大，天津、濟南、青島年成交規模中樞基本將維持在1200-1400萬平，1000-1200萬平和1500-1600萬平。

??依據三城歷年來新房成交面積的波動規律來看，基本呈現出平臺期—跳增期—新的平臺期，雖然近5年成交規模未創新高，但是總體年成交面積也保持平穩態勢，并沒有顯著的“大起大落”行情，短期市場下行主要與全國行情慘淡的大背景和短期需求疲軟，市場信心受挫等原因密切相關，中長期來看，這些負面因素會逐步被市場消化，成交還是具備回升的可能的。

??但是即便成交穩步修復，我們認為整體漲幅依舊有限，并不會突破2016年高點，原因主要也與三城城市基本面情況密切相關：首先，人口實現跨越式增長的概率不大，使得其購房基數相對固定。其次三城基本都面臨收入增速放緩，房價收入比基本也都處于階段性高位。最后究其根本來看，人口吸附力較弱和居民收入增長受限本質上都是因實體經濟疲軟、城市軟實力較弱等原因所致，而城市基本面在3-5年之內難以完成本質性提升，這也使得我們對于三城樓市成交規模的增長難以持有較為樂觀的預期。