??實地調研來看，2021年下半年市場銷售表現急轉直下。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??2021年淮安房地產市場經歷了從極熱到極冷的轉變。

??上半年新房全市五區成交均價破萬，二手房“學區房”最高單價破10萬元/平方米，年初土拍地王頻出。下半年新房銷售流速腰斬、多盤踩踏降價，二手房價最高腰斬跳水，宅地出讓完全停止。

??2021年3月我們曾經對淮安進行過一輪市場調研。彼時正值樓市“瘋狂”。我們認為淮安樓市熱潮是長期房價洼地后的集中補正，憑借的是學區炒作下的二手房價格飆漲和地價上漲給予的房價上漲預期，二者作用下輔以新房供應不足，使得新房一房難求,但明顯出現強弩之末的疲態。

??盈虧同源，得于斯者亦毀于斯。2022年3月我們對淮安再次進行“回頭看”。隨著全國樓市下行、民營房企債務危機頻發，淮安二手房價跳水、下半年土地停供，市場預期破滅后導致新房供應積壓、成交量價齊跌。

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??“瘋狂”樓市戛然而止
在售項目踩踏降價、啟用分銷難改成交腰斬

??2021年8月后，淮安樓市的“瘋狂”戛然而止，“綁車位、茶水費、套用經營貸、天價學區房、土拍地王破萬”等現象不復存在。

??成交數據來看，至2022年1月全市新房成交面積僅14.21萬平方米，較2021年8月下降57%。2021年三季度起，成交均價也呈快速回落態勢。至2021年末五區房價較高點回落超8%。

??實地調研來看，2021年下半年市場銷售表現急轉直下。

??新房成交規模較此前腰斬。多數在售項目月均流速降至10套以內，如碧桂園楚州印1月均僅銷5套；地處老城中心清江浦區的金樾府月均成交也僅25套左右。

??新房供應出現明顯積壓。銷售乏力后新房市場從供不應求快速轉變成供過于求。以位于經開區的華潤置地廣場為例，板塊內當前在售項目超過20個。

??在售項目踩踏降價、低于成本價跑量。成交放緩、供應積壓，各項目銷售競爭陡然加劇。政府出臺非明文“限跌令”，低于預售均價85%的房源不得備案。

??2021年三季度起多數項目爭相降價，普遍采取一步到位的85%折扣。如創下淮安單價地王的泓著大觀當前備案均價為此前預售均價的85%上浮1元/平方米。由于部分項目存在“精裝改毛坯”、售后返傭等，實際操作中成交均價低于“限跌令”，預計接近75%線。

??此外，2020年下半年至2021年上半年成交的多宗高價地已陸續入市，多以低于成本價出售以求跑量，10月后普遍不再對認購做首付比例要求，并不再捆綁車位銷售。如融創以樓板價9157元/平方米競得的融創運河望項目地塊，2021年10月首開預售價格精裝房13000元/平方米。

??分銷占成交比重50%以上，傭金最高6%但收效有限。與2021年上半年一房難求的景象不同，據調研了解當前淮安在售項目成交中分銷渠道占比普遍超過50%。分銷成本3%，2021年底業績沖刺階段最高6%，但無論從全市成交數據（12月同比降72%）還是案場銷售表現來看，對成交拉動有限。

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??土拍溢價率降至10%以內
冰點地市三季度后停止宅地出讓

??驅動力之一土地市場2021年三季度起完全停止，最后出讓的三宗宅地均為城投公司托底。

??與此前“月月地王”、地價飆升破萬的現象不同，2021年6月淮安首輪集中土拍已展現出遇冷征兆。6月市五區成交7宗涉宅地塊平均溢價率僅13%，較上半年動輒90%以上的高溢價相去甚遠。

??中海7月競得的清江浦區一宗宅地為2021年品牌房企在淮安成交的最后一宗宅地，溢價率降至8%。而2021年一季度融創、弘陽和華潤以溢價率超90%競得三宗宅地，其中弘陽競得的生態商務城泓著大觀項目地塊成交樓面價破萬。兩相對比下，淮安地市降溫可見一斑。

??此外2021年9月起淮安市區土地市場停止供應新宅地，最后三宗宅地于8月為以國聯為首的本土城投公司托底競得。

??一方面三季度土拍溢價率大幅回落、品牌房企停止在淮拓儲給高熱的新房市場情緒降溫，另一方面四季度地市停供使得土地市場無法繼續影響新房購房者對市場的預期。

??此外需要注意的是，2021年1月至7月共計成交了342萬平方米建面宅地，超新房成交面積一倍。市場下行期大規模待開發宅地的出讓也使得未來新房市場承擔相當的存量壓力。這直接導致了上文提及的新房市場供應積壓，加劇了樓市成交的下行。

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??天價學區房回調超50%
二手房價普降近3成投資者深套

??以學區房為代表的二手房房價是淮安樓市預期和購房情緒的關鍵。2021年8月起二手房市場出現劇烈調整，學區房價格腰斬。

??以梧桐公館、中南世紀城和星雨華府為例，三個項目二手房價2021年下半年起加速回落，其中梧桐公館至2022年3月房價降至21096元/平方米，較2020年末高點回落接近萬元/平方米。

??學區房更是回調慘烈。2021年曾爆出10萬元/平方米的天價學區房荷花池花園，至2022年2月月均掛牌價格已降至4.4萬元/平方米，降幅達57%。其他統計的五處學區房項目二手房價較2021年高點降幅均在16%以上，其中綠地世紀城達32%。

??二手房房價的劇烈回調也使得一部分投資性購房者“高位接盤”后被深套，陷入信貸透支的境地。購房者通過消費貸、經營貸等方式合伙集資投資二手住宅，當前房價已下降逾3成。這一部分購房者即使未來信貸監管寬松后，短期內對住宅市場也難有購買力和購房情緒。

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??土地、二手房跳水后市場預期破滅
10月起信貸寬松未能帶動樓市回升

??受土地市場和二手房市場雙重作用下，疊加整體宏觀經濟壓力和民營房企債務危機，淮安市場預期由“狂熱樂觀”快速轉變為“觀望悲觀”。

??至2022年3月，淮安涉房信貸已寬至近年新低。銀行信貸資金充裕，房貸放寬周期縮短至一周。首套房利率由高點5.75%降至5.15%。

??事實上，信貸收緊并非導致淮安樓市下行的決定性因素。據調研了解，2021年10月起各銀行已陸續放寬信貸管制，房貸利率逐步下降、放寬周期逐步縮短。但從新房成交表現來看，市場預期破滅后信貸寬松并未帶動成交規模回升。市五區部分新盤項目，如綠地春曉停工3個月等現象更是加劇了購房者信心的崩潰。

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??10月起預售資金監管收緊
銷售艱難后續資金支取不容樂觀

??2021年10月起淮安顯著收緊對預售監管資金的收入和支取。監管力度與多數三四線城市相同，從側面催化了房企在售項目降價走量的行為。具體而言：

??在收入階段，淮安施行預售資金100%收入預售資金監管賬戶，并按照單批次預證銷售面積*住宅統一單價（毛坯4500元/平方米、精裝6000元/平方米）建立重點監管資金池。收入的預售資金蓄滿資金池后方可支取。

??在支取階段，按照工程進度過半、結構封頂、竣工驗收、取得產證依次設置提取25%、50%、90%和100%四個支取節點。

??在實際操作層面上，淮陰區以及郊縣執行更為嚴格。2022年1月略有放松以供房企支取資金向建筑施工方發放工資款項。2月起監管力度恢復，且未來預計將保持收緊態勢。

??值得注意的是，由于當前市場下行成交慘淡。在售項目單次預售去化表現過少，難以蓄滿重點監管資金池，出現無法按節點支取預售資金的現象。因此房企采取降價策略快速走量，進而更快完成預售資金收入和支取目標。

??典型調研項目一：華潤·悅璽臺

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：經開區開發區柯山路與通甫路交匯處

??物業類型：高層、小高層

??建筑面積：73.1萬平方米

??裝修：精裝

??最近一次加推售價：備案均價12570元/平方米。

??項目點評：本項目主打改善，主力產品為104和116平方米三房戶型以及143平方米四房戶型。本項目于2021年12月18日首開。當前熱銷戶型為104平方米小戶型。營銷上采取不降價以分銷和渠道提高流速的方式。

??據實地調研了解，本項目全民營銷傭金約為2%，渠道分銷略低于前者。當前，分銷占整體成交比重約30%。一周內工作日和休息日日均到訪分別為10組和25組。月平均轉化率僅為5%，多數購房者觀望情緒濃厚。

??本項目主打賣點為自帶的萬象匯商業，同時民營房企暴雷的背景下華潤的央企背景受到購房者較大信賴。

??典型調研項目二：碧桂園·楚州印

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：淮安區吳鞠通路與山陽大道交匯處

??物業類型：高層、小高層

??建筑面積：14.7萬平方米

??裝修：毛坯

??首開售價：12000元/平方米。

??項目點評：本項目位于淮安區剛需板塊，首開銷售戶型為127平方米三房和147平方米四房。由于本項目于2021年12月首開，首開推出房源為毛坯交付。

??本項目用地于2021年6月競得，成交樓板價為7463元/平方米。首開售價約為預售均價13500元/平方米的9折左右。結合建安成本計算，本項目當前成交均價承擔較大利潤壓力。項目分銷占比約為整體成交的50%。首開去化約三成。

??典型調研項目三：淮安金樾府

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：清江浦區豐登路與工農路交叉口

??物業類型：高層、小高層

??建筑面積：11.5萬平方米

??裝修：精裝

??最近一次加推售價：15183元/平方米。

??項目點評：本項目位于清江浦區老城中心，距離新亞廣場僅500米。核心的地理位置是本項目的核心賣點。本項目定位改善，2021年中首開，8月起由首開價格向下降價10%后維持穩定。

??主力戶型為106平方米三房和136平方米四房。本項目由金地、弘陽和新城三方合作，金地對項目銷售回款資金提出嚴格口徑，禁止合作方提前向母公司支取資金。

??2022年春節后本項目月均銷售流速約25套，當前打出人才購房補貼、特價房等，但由于購房者信心缺失嚴重，觀望心態下對實際銷售表現的拉動作用有限。