??預判7月，我們認為，狹義整體庫存穩(wěn)中有降，主要是基于成交熱度延續(xù)，總體增幅預期高于供應。◎  文 / 克而瑞研究中心

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??指標說明

??自房地產行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??2021年6月恰逢房企業(yè)績沖刺，推盤積極性較高，不過成交動能有轉弱趨勢，同環(huán)比齊降，總體來看，成交仍略高于供應，以此帶動狹義庫存小幅微降至5.7億平，去化周期受此影響，穩(wěn)中有增，由2021年5月末的10.85個月微降至11.13個月，低于2020年同期水平。廣義庫存層面，受最后一批集中供地影響，加之長春、廈門等二輪土拍，土地成交規(guī)模大幅增長帶動未開工地塊總量上升，本月百城廣義庫存小幅微增達38億平，同比上漲6%。

商品房待售面積

??商品房待售面積

??由降轉增至5.1億平方米

??商辦領漲而住宅回落

??國家統(tǒng)計局公布數(shù)據顯示，6月末，商品房待售面積51079萬平方米，比5月末增加53萬平方米。其中，住宅待售面積減少180萬平方米，辦公樓待售面積增加66萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加47萬平方米。

??目前來看，整體庫存連續(xù)3個月下降后止跌轉增，持穩(wěn)在5.1億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積降幅顯著，但成交增長勢能有減弱趨勢；相較而言，辦公、商業(yè)待售面積均有不同程度的上升，考量到其基數(shù)，整體去化壓力依舊較大。

狹義庫存

??高位維持5.7億平方米

??二線同比漲幅領先僅一線同比跌8%

??2021年開年以來，狹義庫存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢。據CRIC監(jiān)測數(shù)據，2021年6月百城商品住宅庫存量達到了57186萬平方米，與上月基本持平，同比增長1%。6月恰逢房企年中業(yè)績沖刺，推盤積極性顯著增加，環(huán)比5月上漲近2成；不過成交增長勢能不足，同環(huán)比齊跌，并未出現(xiàn)往年的年中放量，總體來看，成交量與供應量基本持平，也使得狹義庫存變化不大。

??不同能級城市狹義庫存變動不盡相同：一線韌性較強，得益于良好的成交表現(xiàn)，庫存環(huán)比微增，但同比仍顯著低于去年同期，三四線城市庫存持穩(wěn)，同環(huán)比變動均不大；二線城市成交量略有回調，但總體還是延續(xù)供不應求格局，也使得庫存環(huán)比小幅回落1%，同比增長5%，增幅持續(xù)有收窄趨勢。

??具體來看，一線城市中，廣州狹義庫存同環(huán)比齊降，年中房企推盤積極性較高，供應增長，需求小幅回落，總體仍保持供不應求格局；北京庫存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關注的當屬上海，本月迎來了第二批次新房集中入市銷售，主要集中在寶山、南匯、奉賢等遠郊區(qū)域，以此帶動成交增長，供需兩熱，總體來看供應量略高于成交量，狹義庫存較上月小幅微增7%，同比仍顯著低于去年同期。

??二線城市中，北部城市諸如沈陽、青島、太原6月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內。濟南得益于成交的集中爆發(fā)，本月庫存環(huán)比降幅達13%；重慶本月成交雖略有回調，但總體仍高于供應，使得狹義庫存環(huán)比跌幅也達到了10%。6成共18城6月庫存同比上漲，漲幅顯著的集中在北部和中部等弱二線城市，譬如南昌、哈爾濱、銀川、昆明、呼和浩特等。以昆明為例，市場供過于求現(xiàn)象顯著，本月供求比達到了1.85，事實上，步入2021年以來，昆明成交便呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)回落態(tài)勢，低迷的行情疊加供應放量，庫存急速攀升。在13個庫存下降的城市中，貴陽、合肥、重慶跌幅顯著，均超35%。

??三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)出漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加劇：揚州、建德、衡陽、臨沂、柳州、紹興、日照、淄博、江門、梧州、金華、瀘州、煙臺、惠州、臺州、佛山、東莞、汕頭、永泰等同環(huán)比齊增，庫存風險穩(wěn)中有增；蕪湖、寧德、泰州、衢州、德清、東營等城市疫后市場穩(wěn)步恢復，供不應求下，“去庫存”效果顯著，6月庫存環(huán)比持降，同比跌幅均在45%以上。

??圖2-3 2021年6月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年6月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）

庫存消化周期

??整體微增至11個月

??但仍低于去年同期

??三四線高于百城均值

??6月受供應放量，成交增長動能轉弱影響，狹義庫存與上月基本持平，去化周期穩(wěn)中有增，由2021年5月末的10.85個月微降至11.13個月，低于2020年同期水平。

??不同能級城市去化周期均保持增勢：三四線降至12.47個月，略高于百城平均；一二線去化周期持穩(wěn)在10-11個月左右，整體庫存風險基本可控。

??具體來看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個月以下，庫存風險相對較小，北京得益于成交熱度穩(wěn)步回升，本月去化周期同環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降，是四個一線城市中唯一一個去化周期同環(huán)比齊降的城市，上海、廣州去化周期環(huán)比微增，同比均顯著低于去年同期，值得關注的當屬深圳，去化周期同環(huán)比齊增，主要是受供應放量但區(qū)域開盤冷熱不均影響，外圍區(qū)域部分新開盤項目去化率不足10%，狹義庫存穩(wěn)中有增，加之居民購房熱情回落，去化周期增至8.77個月，高于去年同期水平。

??30個二線城市中僅有哈爾濱、呼和浩特、太原3個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個月以內。從變化情況來看，商品住宅消化周期環(huán)比漲多跌少,同比跌多漲少，重慶、長沙、武漢等中部城市“崛起”，去化周期同環(huán)比齊跌，回調顯著；南寧、鄭州、昆明、哈爾濱等依舊面臨去化周期大于1年且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。

??三四線城市去化周期環(huán)比持增，但同比還是略低于去年同期，庫存壓力上升但在可控范圍。整體來看，下跌城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、泰州、漳州等城市6月末消化周期維持在6個月以下，庫存見底且同環(huán)比均保持降勢。而連江、梅州、防城港等基本面缺乏支撐的三四線城市消化周期高達30個月以上，雖然本月去化周期有回落態(tài)勢，但仍顯著高于去年同期，庫存風險依舊較大。

??表3-1 百城2021年6月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

廣義庫存

??集中土拍助推同環(huán)比齊增

??二三線漲幅領先僅一線下降

??狹義庫存穩(wěn)中微降，但受到上海、武漢、合肥、長沙、鄭州、成都、蘇州等7個城市首輪集中供地，長春、廈門等城完成二輪土拍影響，土地成交規(guī)模較上月大幅增長，未開工地塊總量上升，使得本月百城廣義庫存小幅微增，2021年6月末達379564萬平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲6%。各能級城市環(huán)比變動不大，基本與上月持平，同比來看，二三線顯著高于去年同期，同比漲幅基本在6%-7%左右，一線廣義庫存穩(wěn)中微降2%。

??一線城市中，廣州、深圳廣義庫存同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，主要得益房企開工進度加快，加之政府推地節(jié)奏放緩，帶動整體廣義庫存穩(wěn)步下行。相較而言，上海廣義庫存迎來階段性上行，主要源于上海在本月迎來了首輪集中土拍，共推出了56宗涉宅地，包括32幅含商品住宅地塊、16幅動遷安置房地塊和8幅租賃住房地塊，除青浦區(qū)夏陽街道宅地因規(guī)劃調整而提前中止出讓外，其余地塊均成功拍出，以此也帶動了未開工地塊量的穩(wěn)步上升。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊6月末廣義庫存量遙遙領先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，株洲、煙臺、南昌、滄州、蚌埠、岳陽、太原、寶雞、佛山、哈爾濱次之，廣義庫存量也達到了8000萬平方米以上。

??變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2020年同期，漲多跌少，增幅顯著的大體可分為以下幾類：一是以張家口、哈爾濱、南昌、梧州、長春、蘭州、天津、保定為代表的中西部和東北內陸城市，同比漲幅超15%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉淡，潛在庫存風險依舊較大。二是部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風險上升的問題，諸如江陰、常州、福清、金華、蕪湖、河源、鎮(zhèn)江等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長。

??表4-1 百城2021年6月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，2021年6月恰逢房企年中業(yè)績沖刺，推盤量穩(wěn)步上行同時，成交動能卻略顯不足，供求持穩(wěn)下，狹義庫存小幅微降至5.7億平，去化周期增至11.13個月，廣義庫存則在38億平高位波動。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強，廣、狹義庫存、去化周期均呈現(xiàn)環(huán)比微增，同比下降趨勢，庫存風險基本可控；二線狹義庫存環(huán)比小幅回落，同比漲幅收窄，不過仍屬各能級之首；廣義庫存同環(huán)比齊增，潛在庫存風險依舊較大。三四線狹義庫存變動不大，主要問題聚焦在廣義庫存，同比增幅達6%，尤其是河北和部分東南沿海三四線城市，同比增幅更是在15%以上。

??預判7月，我們認為，狹義整體庫存穩(wěn)中有降，主要是基于成交熱度延續(xù)，總體增幅預期高于供應。不過城市間分化將持續(xù)加劇：一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降，主要是基于當前供求兩旺的市場行情，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在35個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預期將高位回落，主要是基于狹義庫存微降，房企開工意愿回升。一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會特別充裕，加之22城已完成集中供地，7月房企拿地熱情將有所回落；另一方面，從開工意愿來看，6月新開工面積穩(wěn)步上升，環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢，部分東南沿海城市，諸如金華等城市取證要求也附加了工期進度，此舉也將刺激開發(fā)商的開工積極性。