??商票納入三條紅線監(jiān)控范圍
上海通過REITs20條

??本月1日銀保監(jiān)會在發(fā)布會上表示將對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實施名單制管理，合理控制房地產(chǎn)貸款增速，同時還要堅決遏制經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)苗頭。此后在6月30日央行等監(jiān)管部門將三條紅線試點房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨三條紅線監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報，穿透式管理再進一步。整體看來，房企的融資環(huán)境仍在持續(xù)低位運行，但在部分新興領域可能有所突破，比如6月15日上海市政府常務會議審議通過了“上海REITs 20條”，對于基礎設施公募REITs的發(fā)行予以支持和獎勵，未來REITs方面可能成為融資的一個熱點。

??本月發(fā)債規(guī)模同環(huán)比均有所減少
融資成本環(huán)比提高

??本月100家典型房企的融資總量為1067.08億元，環(huán)比上升12.7%，同比下降39.7%。其中，房企發(fā)債474.09億元，環(huán)比下降9.9%，同比下降29.8%。上半年房企累計融資總量為66534億元，環(huán)比下降22%，同比下降27%，房企融資壓力持續(xù)凸顯。本月房企融資成本6.45%，環(huán)比上升1.12個百分點，同比下降0.43個百分點。其中境外融資成本8.37%，環(huán)比上升1.66個百分點；境內(nèi)融資成本4.60%，環(huán)比大幅上升0.81個百分點，主要是因為部分排名31-50梯隊的企業(yè)發(fā)行公司債利率相對較高，拉高了融資成本。 

??越秀服務完成上市
恒大不再控股嘉凱城

??本月沒有房企完成上市，而在房企旗下業(yè)務公司方面，越秀服務于28日正式掛牌上市。在遞表方面，本月沒有房企向港交所遞表，力高、陽光城、眾安、俊發(fā)以及融匯集團旗下的物業(yè)管理公司力高健康生活、陽光智博、眾安智慧生活服務、俊發(fā)七彩服務和融匯悅生活都首次遞交了上市申請。因此截至2021年6月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有11家和24家，其中房企三巽控股和6家房企旗下公司在本月通過了上市聆訊，預計將在7月集中上市。此外值得注意的是本月恒大轉讓了29.9%的嘉凱城股權，交易完成后將不再控股嘉凱城。除此之外，恒大也在6月20日以44.33億港元轉讓了7.39億股恒騰網(wǎng)絡股份，企業(yè)通過這兩筆交易大幅回籠資金以充實現(xiàn)金流。

??克而瑞研究出品

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：房企發(fā)債環(huán)比持續(xù)下降，融資環(huán)境仍不容樂觀

??2021年6月100家典型房企的融資總量為1067.08億元，環(huán)比上升12.7%，同比下降39.7%。其中，境內(nèi)債權融資553.86億元，環(huán)比上升20.0%，同比下降36.2%；境外債權融資313.63億元，環(huán)比下降9.8%，同比下降31.3%；本月沒有企業(yè)發(fā)行了永續(xù)債，股權再融資方面建發(fā)國際進行了9.40億港元的增發(fā)配售。整體來看，在融資環(huán)境不放松下，房企融資限制仍然頗多，本月房企融資水平仍屬于較低水平。2021年上半年，房企累計融資總量為66534億元，環(huán)比下降22%，同比下降27%，房企融資壓力持續(xù)凸顯。

??其中，6月發(fā)債474.09億元，環(huán)比下降9.9%，同比下降29.8%。其中，境外發(fā)債232.59億元，環(huán)比下降15.9%，同比下降42.1%，從發(fā)行企業(yè)情況來看，共有16家企業(yè)進行了境外發(fā)債，環(huán)比增加一家，變化不大。境內(nèi)發(fā)債241.50億元，環(huán)比下降3.2%，同比下降11.8%，其中，公司債發(fā)行180.17億元，環(huán)比上升86.8%，同比上升54.7%，碧桂園、保利發(fā)展、中海、招商蛇口等發(fā)行了公司債；中期票據(jù)發(fā)行37.90億元，環(huán)比下降66.0%，同比下降34.7%，融資券方面發(fā)行23億元，環(huán)比下降42.5%。

??本月房企融資成本6.45%，環(huán)比上升1.12個百分點，同比下降0.43個百分點。其中境外融資成本8.37%，環(huán)比上升1.66個百分點；境內(nèi)融資成本4.60%，環(huán)比上升0.81個百分點。房企的境內(nèi)融資利率在2.63%-7.00%之間，其中部分排名31-50梯隊的企業(yè)發(fā)行公司債利率相對較高，拉高了融資成本；而境外融資利率范圍則為4.625%-14.50%，利率在10%以上的境外債環(huán)比增加了3筆。2021年截至6月100家典型房企新增債券類融資成本5.59%，較2020年下降0.48個百分點，其中境外債券融資成本達6.86%，下降0.97個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.40%，較2020年下降0.03個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，6月發(fā)債量最高的企業(yè)是招商蛇口，發(fā)行了21.6億元的公司債，年限3-5年，融資利率3.37-3.66%，同時也發(fā)行了15億元的超短融資券。本月發(fā)行債券的企業(yè)有26家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)比上月減少1家。而從發(fā)債年限來看，保利發(fā)展發(fā)行的公司債年限達到7年，時間最長。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，中海發(fā)行3年期的20億元公司債利率最低，年化利率為3.25%。

??債券期限：本月到期債券類514.63億元

??本月房企有35筆債券到期，金額共計514.63億元,環(huán)比下降12.7%，到期金額有所回落。其中，到期金額最高為中海地產(chǎn)2018年發(fā)行的一筆5億美元的境外債和中國恒大2017年發(fā)行的一筆5億美元的境外債。

??提前關注到7月將有41筆債券到期，合計613.82億元，環(huán)比上升19.3%，房企償債壓力有所上升，單筆金額最高為遠洋集團2018年發(fā)行的一筆7億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業(yè)務公司為35家

??本月沒有房企遞交招股說明書，同時由于沒有房企完成上市，因此截至2021年6月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企共有11家。值得注意的是，本月24日三巽控股成功通過了上市聆訊，預計7月19日正式掛牌上市，而除了三巽之外的其他2021年前遞交招股書的房企都沒有更新招股書。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月有多家房企旗下的物業(yè)公司向港交所遞交了上市申請，包括力高、陽光城、眾安、俊發(fā)以及融匯集團。而由于本月越秀服務完成了上市，因此截至2021年6月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中融信服務、德信服務、朗詩綠色生活服務、中駿商管、領悅服務以及康橋悅生活都已經(jīng)通過了上市聆訊，預計7月份將迎來一波上市潮。整體看來，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??IPO和增發(fā)：越秀服務完成上市，7月房企旗下公司將集中上市

??本月沒有房企掛牌上市，而在房企旗下公司方面則有越秀服務完成了上市，因此2021年截至6月底完成上市的房地產(chǎn)相關企業(yè)達到了6家。由于本月有多家房企旗下業(yè)務公司通過了上市聆訊，因此7月份將形成一波上市潮。

??股權變動：恒大轉讓嘉凱城股權不再控股嘉凱城

??本月有多家房企出現(xiàn)了大股東的增持減持，比較值得注意的是恒大轉讓了29.9%的嘉凱城股權，交易完成后將不再控股嘉凱城。自從2016年入主嘉凱城以來，恒大一直都在努力解決兩家公司的同業(yè)競爭問題，并且曾經(jīng)承諾于2021年7月31日前解決。恒大放棄嘉凱城控股權也是解決方案之一。除此之外，恒大也在6月20日以44.33億港元轉讓了7.39億股恒騰網(wǎng)絡股份，企業(yè)通過這兩筆交易大幅回籠資金以充實現(xiàn)金流。

??股價變動：SOHO中國因黑石收購股價大幅上漲

??本月A股的地產(chǎn)相關股整月下跌的股票占比超過了70%，H股的下跌占比也超過了50%，兩市地產(chǎn)相關股整體表現(xiàn)相比于過去兩個月全面回調(diào)。在H股方面，本月SOHO中國的月漲幅達到了73.75%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)股，企業(yè)股價從6月初開始受資金熱炒持續(xù)上漲，一直到17日宣布黑石溢價收購SOHO中國54.93%股權之時已經(jīng)大漲了87.75%，此后雖然到月底緩緩回落，但整月漲幅也達到了73.75%。

??在A股房企方面，本月陸家嘴的漲幅較大，企業(yè)股價在6月初持續(xù)上漲，6月10日之后開始震蕩，最終整月漲幅達到了16.43%。企業(yè)股價漲幅較大主要是因為上海浦東自貿(mào)區(qū)政策預期落地，從而帶動上海自貿(mào)概念發(fā)力走高，使得企業(yè)成為A股漲幅最大的房企。