??導 讀 

??一表速覽七普人口數據變動。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??5月11日，姍姍來遲的“七普”數據終于公布。由于人口數據和房地產需求之間具有極高的相關性，為了對房地產規模和周期性有全局性的把握，本文將對與之密切相關的人口總量、家庭戶規模、人口結構、流動人口、教育水平等多方面數據進行分析和點評，從而對房地產市場走勢分析提供相關參考。

??01

??總需求變化：家庭小型化趨勢明顯
??總住房套數需求增加23%

??全國人口共141178 萬人，與2010年（第六次全國人口普查數據，下同）的133972萬人相比，增加7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。

??全國共有家庭戶49416萬戶，家庭戶人口為129281萬人；集體戶2853萬戶，集體戶人口為11897萬人。平均每個家庭戶的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48 人。

??雖然從總的人口增速上來看，僅有0.53%，人口保持低速增長趨勢，但由于近些年來家庭小型化趨勢愈發顯著，家庭戶規模達49416萬戶，較2010年增幅高達23%，而家庭是購房需求的基本單位，這樣來看，總的住房套數需求是明顯增加的。

??值得注意的是，家庭小型化很大程度上是由于人口流動造成的，2人及以下的“小家庭”的居住需求通?？梢酝ㄟ^租房來解決，這類人群最終還是要面臨結婚、生子、養育老人等住房需求。

??02

??年齡結構：老齡化加速下養老產品迎來春天

??0 —14歲人口為25338萬人，占17.95%；15—59歲人口為89438萬人，占63.35%；60歲及以上人口為26402萬人，占18.70%（其中，65歲及以上人口為19064萬人，占13.50%）。與2010年相比，0—14歲、15—59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個百分點、下降6.79個百分點、上升5.44個百分點。
由于“二胎”效應衰減、養育成本提升等多方面因素的影響，近些年常住人口出生總量持續下滑，2020年我國出生人口為1200萬人，創下歷史新低；同時育齡婦女總和生育率為1.3，已經接近警戒線，也處于較低水平。

??從人口結構變動上來看，我國人口呈現明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。尤其是60歲及以上人口的比重已經高達18.7%，較10年前增加了5.44個百分點，老齡化明顯加劇。按照當前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過20%。這部分人群的養老住房需求無疑是巨大的，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養老產品將迎來春天。

??15-59歲人口占比雖然明顯下滑，但依然是我國的主力人口，也是購房的主力客群，尤其是80后、90后，受計劃生育影響更大，他們多為獨生子女，兼具照顧老人和子女的重任，尤其是在現行的教育制度之下，老人還要承擔接送孫輩上學的任務，因此三代同堂家庭也比較常見。在有限的財力之下，總價低的三房、四房產品仍然將是這些人群的“心頭好”。

??03

??人口流動與城鎮化：降低趨勢被更正
??“剛需池”規模大增

??人戶分離人口為49276萬人，其中，市轄區內人戶分離人口為11694萬人，流動人口為37582萬人，其中，跨省流動人口為12484萬人。與2010年相比，人戶分離人口增長88.52%，市轄區內人戶分離人口增長192.66%，流動人口增長69.73%。

??由于經濟的快速發展、交通的日益便捷以及落戶門檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近，流動人口的規模也在明顯提升。七普數據顯示，2020年流動人口高達3.76億人，與2010年相比，增加了69.73%，同時這一數據也遠超2018年《中國流動人口發展報告》中2.4億流動人口的總規模，也顛覆了近5年流動人口發展報告中流動人口規模持續下滑的觀點，流動人口規模還在持續上升。龐大的流動人口規模也帶來了巨大的居住需求，“剛需池”大幅增加。據國家衛健委在對流動人群的調研數據統計，約有三成流動人口在流入地擁有住房，也就是說有1億流動人口在流入地擁有自購房，這一規模不容小覷。

??值得注意的是，2020年城鎮化水平增至63.89%，較2010年增加了14.21個百分點，城鎮人口比例大幅增加，但相對應的，未來的增量空間也明顯減少，接下來十年城鎮化增長速度將顯著放緩，剛需的持續增長將面臨挑戰。

??當然，受制于購買力、個人居留意愿等多方面因素，絕大多數流動人口的居住需求往往依靠租房來解決，這也意味著巨大的租賃空間。為實現住有所居，租賃住房相關政策也在進一步提速。 

??04

??人口素質：大學生占比翻番
??京、滬、津、漢等城潛在購房需求更佳

??具有大學文化程度的人口為21836萬人。與2010年相比，每10萬人中具有大學文化程度的由8930人上升為15467人，15歲及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降為2.67%。

??雖然從人口結構上來看，作為購房主力的15-59歲勞動人口比重明顯減少，但是其平均受教育水平卻明顯上升。15歲及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降為2.67%，國民教育素質明顯提升。就以15-59歲人口大學（指大專及以上）文化程度人口來看，2020年占比高達23.61%，較2010年增加了11.27個百分點，已經接近翻番；擁有高中及以上文化程度的人口占比高達43.79%，較2010年增加12.8個百分點。考慮到教育水平相對較高的人通常薪資水平也較高，購買力相對較強，尤其是大學畢業生，通常是商品房的準客戶群體，尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學生群體占比相對較高的城市，潛在購房需求更為突出。

??05

??地區分布：粵、浙人口集聚最為突出
??潛在購房需求持續高位

??結合地區差異來看，經濟比較發達的廣東、浙江人口增量最為突出，其占全國總人口的比重增幅均在0.5個百分點以上，尤其是廣東省，占全國總人口的比重由7.79%增至8.93%，增加了1.14個百分點，依然是全國人口第一大省，人口高達1.26億人。浙江總人口也超越湖北和安徽，總人口排名由第10位升至第8位?？偟膩砜?，人口向經濟發達區域、城市群集聚，潛在購房需求可重點關注。反之，經濟表現不佳、老齡化突出的東北三省人口減幅最為突出，尤其是黑龍江省，常住人口降幅高達17%，購房需求明顯下滑。

??值得注意的是，雖然北京、上海雖然人口依然明顯增加，但在高落戶門檻下，青少年人口處于低位，外來剛需轉化為置業需求比例長期處于低位。除此之外，還有河南、廣西、貴州等省份，由于留守家庭龐大，返鄉置業可持續關注。

??綜上，就七普數據來看，近10年來我國人口繼續保持低速增長態勢。但受人口流動的影響，家庭小型化趨勢愈發明顯，考慮到家庭是購房需求的基本單位，這樣來看，總的購房需求是明顯增加的。從產品上來看，由于老齡化水平明顯提升，省心、宜居的養老產品將迎來春天；撫養比上升背景下，作為這一代購房主力的80、90后，由于多為獨生子女，兼具照顧老人和子女的重壓，在有限的財力之下，總價低的緊湊型三房、四房產品去化依舊值得看好。值得注意的是，七普數據大幅修正了流動人口數據，2020年流動人口高達3.76億人，與2010年相比增加了69.73%，房地產行業最關注的“剛需池”大幅增加。另外，從教育水平上來看，國民教育素質明顯提升?？紤]到教育水平相對較高的人通常薪資水平也較高，購買力相對較強，尤其是大學畢業生，通常是商品房的準客戶群體，尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學生群體占比相對較高的城市，潛在購房需求更為突出。