??強(qiáng)化經(jīng)營貸管理、加強(qiáng)限售管理，土地集中出讓……今年以來，全國各城市調(diào)控頻出，目標(biāo)直指自去年年末以來過熱的樓市。而今看來，這些政策正在開發(fā)揮效應(yīng)。貝殼研究院4月27日發(fā)布《2021年4月樓市報(bào)告》（以下簡稱“報(bào)告”）指出，2021年4月，全國66城新房市場成交量增速收窄，貝殼50城二手房成交量環(huán)比降約20%，二手房價格指數(shù)漲幅收窄，傳統(tǒng)春節(jié)后租賃旺季也進(jìn)入尾聲。

??01

??各線城市新房市場降溫，東南沿海重點(diǎn)二線城市活躍度超越一線

??新房交易市場未延續(xù)年初熱潮，在輪番政策影響之下，4月開始出現(xiàn)增速下降態(tài)勢。報(bào)告顯示，1-4月新房市場成交套數(shù)同比增長74.8%，成交面積同比增長70.5%，相較1-3月成交量增速收窄約25個百分點(diǎn)。即使與2019年同期相比，1-4月成交套數(shù)和面積也呈現(xiàn)增速下滑，增速分別為31.0%和30.4%。從4月單月來看，成交量較2020年和2019年同期亦回落。

??4月，各線城市新房成交套數(shù)、成交面積累計(jì)同比增幅均有所回落，其中，三四線城市收縮最為明顯?！悮ぱ芯吭悍矫娣治?，調(diào)控政策力度加強(qiáng)疊加小陽春動力趨弱，后市在全國新房整體成交量累計(jì)同比增幅或?qū)⒅饾u平穩(wěn)的大勢之下，三四線城市將會顯著放緩。

??熱度降溫在調(diào)控劇烈的一線城市表現(xiàn)也較為突出。具體來看，北京、上海、廣州、深圳2021年4月新房成交面積同比增幅較3月均下降10-20個百分點(diǎn)?！秷?bào)告》預(yù)計(jì)，一線城市未來樓市成交量同比增幅將會進(jìn)一步收窄，而受供應(yīng)量提升影響，廣州、深圳新房成交量同比增速仍將保持高位。

??相較而言，二線城市市場活躍度仍然較高，特別是長三角、長江中游、東南沿海城市，武漢、南京、杭州、溫州、寧波、福州、廈門、揚(yáng)州、泰州等全國重點(diǎn)區(qū)域的強(qiáng)二線城市2021年1-4月新房成交面積較2019年1-4月，均有30%以上的增長。

??02

??二手房市場高位回調(diào)，50個城市中41個城市景氣度指數(shù)下降

??與新房市場步調(diào)一致，受調(diào)控與季節(jié)性因素影響，二手房市場在3月見頂之后高位回調(diào)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，貝殼平臺上50城中絕大部分城市二手房成交量環(huán)比下降。盡管整體成交絕對水平仍處2020年以來高位，但50城二手房成交量仍環(huán)比下降約20%。其中，合肥環(huán)比降超40%，合肥、寧波、廈門等熱點(diǎn)城市環(huán)比降超30%，廣州、上海、東莞、泉州等環(huán)比降幅也都超過20%的平均水平。

??同時，貝殼50城4月二手房價格指數(shù)漲幅由3月的1.6%收窄至1.0%，32個城市漲幅收窄或由微漲轉(zhuǎn)為微跌。二線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅均有所縮小，廈門二手房市場調(diào)整幅度較大，縮小超過2個百分點(diǎn)，東莞二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅縮小至1%以內(nèi)。北京、上海、廣州等一線城市二手房價格環(huán)比漲幅均較上月縮小，廣州、上?？s小幅度較大。

??與3月供需兩端均高度活躍不同，4月貝殼50城二手房新增掛牌房源環(huán)比降約7%，客戶帶看量與上月基本持平。50城二手房景氣度指數(shù)較上月下降4至33，連續(xù)第2個月回調(diào)，50城中41城景氣度指數(shù)下降，僅蕪湖、佛山、重慶、南昌、鄭州上升。其中，上海、廣州、深圳調(diào)整幅度較大，合肥、杭州、廈門、寧波及泉州、紹興、嘉興市場景氣度回調(diào)。

??“市場熱度由一二線城市向周邊三線城市轉(zhuǎn)移，未來此類城市調(diào)控收緊的壓力較大?！薄秷?bào)告》分析，調(diào)控開始向三四線城市下沉，政策覆蓋到縣級城市，未來土地市場升溫的三四線城市隨時可能被調(diào)控。另外，房地產(chǎn)貸款集中度約束下銀行面臨調(diào)降壓力，預(yù)計(jì)未來房貸利率繼續(xù)上浮，且更多的城市將實(shí)行房貸加息。

??03

??租賃旺季進(jìn)入尾聲， 全國重點(diǎn)40城成交量環(huán)比均降超10%

??走過3月小陽春的房屋租賃市場，4月進(jìn)入春節(jié)后租賃旺季尾聲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，全國重點(diǎn)40城租賃成交量環(huán)比減少20.4%，各城市成交量均環(huán)比減少超過10%，北京成交量環(huán)比減少18.5%。40城平均月租金38.6元/平米，盡管租金指數(shù)環(huán)比微漲0.5%，同比卻下跌3.3%。

??其中，呼和浩特、太原和煙臺4月租賃成交量環(huán)比降幅最大，無錫、寧波、佛山、蘇州和南昌市環(huán)比降幅最小。一線城市中上海環(huán)比降幅最大，達(dá)到近30%，北京、深圳和廣州環(huán)比降幅在20%以內(nèi)；新一線城市中西安、青島環(huán)比降幅最大，西安環(huán)比降幅超過25%，蘇州、佛山和長沙環(huán)比降幅最小，在15%以內(nèi)。

??成交量下滑暫未帶動租金價格變動。4月，全國重點(diǎn)40城中26城租金指數(shù)環(huán)比上漲，占比達(dá)到65%。哈爾濱、蕪湖和太原租金指數(shù)環(huán)比漲幅最高。從同比來看，八成城市租金水平同比下跌，除上海、蕪湖、杭州、南通、合肥等長三角城市群城市，西安、廈門和成都等城市租金指數(shù)同比上漲或持平外，其余32城均現(xiàn)同比下跌。新一線城市中西安、杭州、成都和合肥租金指數(shù)同比上漲或持平，其余11個城市均同比下跌。

??《報(bào)告》指出，高校畢業(yè)生帶來租賃旺季將逐步顯現(xiàn)，5月租賃市場活躍度或?qū)⒃俅翁嵘?，北京等對人才吸引力較強(qiáng)的一、二線城市租賃市場升溫更為顯著。這在業(yè)主出租信心加強(qiáng)上可見一斑，數(shù)據(jù)顯示，4月新增房源掛牌均價環(huán)比和同比均上漲，全國重點(diǎn)40城新增房源掛牌均價為38.4元/平米，環(huán)比小幅上漲1.5%，同比上漲3.8%。