地產(chǎn)股走勢(shì)與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)背離，優(yōu)化市值管理很關(guān)鍵

??一、地產(chǎn)股表現(xiàn)

??近一個(gè)月地產(chǎn)股的波動(dòng)性較為明顯。以上證地產(chǎn)指數(shù)為例，其作為上海證券交易所編制的指數(shù)，衡量了地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況及其股價(jià)整體變動(dòng)狀況。數(shù)據(jù)顯示，2月25日，地產(chǎn)股大漲，上證地產(chǎn)指數(shù)為6665點(diǎn)，為2020年12月7日以來(lái)的最高點(diǎn)。此次地產(chǎn)股大漲被解讀為“地產(chǎn)股過(guò)去被嚴(yán)重低估”。但是第二日即2月26日，地產(chǎn)股又出現(xiàn)了大跌。這使得投資者對(duì)于地產(chǎn)股的走勢(shì)非常困惑。另外，此類下跌態(tài)勢(shì)并沒(méi)停止。數(shù)據(jù)顯示，截止到3月9日，3月份地產(chǎn)指數(shù)呈現(xiàn)了持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)，其中3月9日上證地產(chǎn)指數(shù)為6297點(diǎn)，已基本跌回2月24日的水平。

??近期地產(chǎn)股走勢(shì)和地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)了背離，值得行業(yè)關(guān)注。今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)實(shí)際上出現(xiàn)了“淡季不淡”的效應(yīng)，很多城市銷售數(shù)據(jù)明顯好于同期，也好于預(yù)期。相關(guān)房企的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也有類似的表現(xiàn)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2021年1-2月房企銷售TOP100排行榜，1-2月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額18533億元，同比增速為105%。從具體企業(yè)看，一些大型房企銷售業(yè)績(jī)大增，無(wú)論是對(duì)比2020年還是2019年都有類似的表現(xiàn)。其中，今年前2月，碧桂園權(quán)益口徑銷售額為869億元，同比2019、2020年分別增長(zhǎng)了16%、61%。而包括萬(wàn)科、恒大等企業(yè)也有類似的表現(xiàn)。換而言之，當(dāng)前房企銷售業(yè)績(jī)和地產(chǎn)股走勢(shì)是有偏差的，這也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)層和資本市場(chǎng)都頗為費(fèi)解的一件事。

??二、專家觀點(diǎn)

??地產(chǎn)股走勢(shì)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況有背離，成為行業(yè)需要積極關(guān)注的內(nèi)容。換而言之，企業(yè)優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，并不能傳導(dǎo)到企業(yè)股價(jià)和市值中，這顯然也會(huì)影響外部投資者對(duì)企業(yè)投資價(jià)值的判斷。在經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，積極做好市值管理成為關(guān)鍵。上海易居房地產(chǎn)研究院和上海社會(huì)科學(xué)院市值管理中心成立的“上市房企市值管理研究”課題組，對(duì)此類問(wèn)題展開(kāi)了系統(tǒng)的分析和研究，據(jù)此形成了相應(yīng)的觀點(diǎn)和建議。

??觀點(diǎn)1：應(yīng)加快建立市值管理體系

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、華東師范大學(xué)終身教授張永岳表示，從實(shí)操的角度看，市值管理工作做到位，那么就有助于好公司和好股票的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入到后開(kāi)發(fā)時(shí)代，外部環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營(yíng)環(huán)境都出現(xiàn)了很多新變化，其對(duì)于房企尤其是上市房企來(lái)說(shuō)，帶來(lái)了很多新問(wèn)題和新挑戰(zhàn)。當(dāng)前上市房企市值管理體系還不健全，影響了企業(yè)的日常管理和戰(zhàn)略安排。加快建立此類管理體系，并積極形成相關(guān)測(cè)評(píng)和量化分析，將有助于發(fā)現(xiàn)和挑選地產(chǎn)領(lǐng)域的好公司和好股票，也能夠促使上市房企更好地發(fā)展。

??觀點(diǎn)2：應(yīng)將市值管理績(jī)效納入企業(yè)考核中

??上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心執(zhí)行主任、上海融客投資管理有限公司董事長(zhǎng)毛勇春表示，市值管理服務(wù)的瓶頸是上市公司日益增長(zhǎng)的市值增長(zhǎng)需求與市值管理服務(wù)缺乏常態(tài)化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化、影響力及手段之間的矛盾。從上市企業(yè)管理的角度看，應(yīng)該把市值管理績(jī)效納入到考核體系中。如果市值管理不納入公司戰(zhàn)略、不成為董事會(huì)重要的工作內(nèi)容、不納入考核，市值管理就是概念與脈沖式的工作而已。以國(guó)企為例，當(dāng)前各大城市建設(shè)任務(wù)重，建設(shè)資金的來(lái)源就是國(guó)有股的減持，要減持得好，就要穩(wěn)妥、精準(zhǔn)、高效做好市值管理工作，將市值管理績(jī)效納入考核將是國(guó)資管理的必然趨勢(shì)。

??觀點(diǎn)3：基于指標(biāo)體系研究市值管理

??上海師范大學(xué)商學(xué)院教授崔光燦認(rèn)為，應(yīng)積極研究中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值與企業(yè)發(fā)展基本面的關(guān)系，從“好公司”與“好股票”協(xié)調(diào)發(fā)展視角，建立客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，尤其是要關(guān)注市值與公司總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、盈利水平、營(yíng)業(yè)收入、大股東性質(zhì)、企業(yè)增加值等指標(biāo)的關(guān)系。通過(guò)多級(jí)指標(biāo)構(gòu)建，建立市值與公司價(jià)值共同增長(zhǎng)、溢價(jià)水平協(xié)調(diào)發(fā)展的指標(biāo)體系。通過(guò)此類研究，將真正尋找到中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值管理水平的提升方向。政府與企業(yè)等多方也應(yīng)該強(qiáng)化相關(guān)意識(shí)，充分重視此類發(fā)展方向，做好三方面工作，即重視市值管理監(jiān)測(cè)，促進(jìn)上市公司持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展；強(qiáng)化市值管理措施，實(shí)現(xiàn)將好公司與好股票協(xié)同發(fā)展；引領(lǐng)市值管理實(shí)踐，促進(jìn)行業(yè)與資本市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。

??觀點(diǎn)4：科學(xué)測(cè)評(píng)客觀評(píng)價(jià)市值

??上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任孫斌藝表示，應(yīng)該以測(cè)評(píng)方式來(lái)客觀評(píng)價(jià)企業(yè)市值，讓企業(yè)能夠了解內(nèi)部資源和內(nèi)容，這是工作的關(guān)鍵，也是當(dāng)前測(cè)評(píng)所需要關(guān)注的領(lǐng)域。結(jié)合多年房地產(chǎn)上市公司排行測(cè)評(píng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于上市房企市值管理的測(cè)評(píng)，應(yīng)該注意三個(gè)內(nèi)容。第一、從指標(biāo)的篩選角度看，除了預(yù)收賬款等房地產(chǎn)企業(yè)重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)外，也可以嘗試考慮加入三道紅線的對(duì)應(yīng)指標(biāo)。第二、應(yīng)該在權(quán)重結(jié)構(gòu)的設(shè)置方面更加謹(jǐn)慎和科學(xué)，讓測(cè)評(píng)工作更為專業(yè)。第三、要對(duì)入選的上市房企設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)基于此類標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)每年的年報(bào)進(jìn)行篩選復(fù)核，符合標(biāo)準(zhǔn)的加入，不符合的則剔除。

??觀點(diǎn)5：學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)和優(yōu)秀案例

??上海融客投資管理有限公司董事竺敏明表示，應(yīng)該從資本市場(chǎng)的角度選擇優(yōu)秀的房企作為標(biāo)桿，講好企業(yè)市值管理的故事。通過(guò)學(xué)習(xí)標(biāo)桿企業(yè)例子，能夠給房企更多啟示，以形成更科學(xué)的市值管理和經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而為企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展形成更強(qiáng)的生產(chǎn)力。比如從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的角度看，可以選擇萬(wàn)科為研究對(duì)象，其擁有3892億市值，在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于30年領(lǐng)跑的企業(yè)。而從具體經(jīng)營(yíng)角度看，去年年收入達(dá)到7000億元，且五個(gè)板塊發(fā)展總體穩(wěn)健，即住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、租賃住宅。此類企業(yè)的市值管理工作值得同行的學(xué)習(xí)和借鑒。除了傳統(tǒng)企業(yè)外，也可以關(guān)注一些復(fù)合增長(zhǎng)率高、產(chǎn)業(yè)賦能基礎(chǔ)好、在城市更新領(lǐng)域深耕的企業(yè)。

??觀點(diǎn)6：跳出傳統(tǒng)視野審視房企

??上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心特約研究員朱方明表示，要從資本市場(chǎng)最深切關(guān)心的話題角度去關(guān)注市場(chǎng)管理內(nèi)容。從房地產(chǎn)行業(yè)的分類角度看，不應(yīng)局限于簡(jiǎn)單的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等傳統(tǒng)分類方式，還應(yīng)結(jié)合新型房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)態(tài)，如物流、文創(chuàng)等，這樣能夠吻合房地產(chǎn)時(shí)代的發(fā)展需求。同時(shí)，從企業(yè)覆蓋度的角度看，還應(yīng)關(guān)注未上市、擬上市的大型房企。因?yàn)閺膶?shí)際過(guò)程來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司整個(gè)營(yíng)業(yè)額占行業(yè)的比例僅50%左右，房地產(chǎn)公司100強(qiáng)中也還有部分未上市房企。甚至后續(xù)可以關(guān)注新業(yè)態(tài)即細(xì)分業(yè)態(tài)的獨(dú)角獸，此類獨(dú)角獸企業(yè)往往是資本市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，對(duì)于此類企業(yè)做排行，有助于吻合投資者的需求，真正發(fā)現(xiàn)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)。

??觀點(diǎn)7：注重指數(shù)的編制和應(yīng)用

??華東政法大學(xué)商學(xué)院教授徐大豐表示，應(yīng)注重指數(shù)的編制和應(yīng)用。從市值管理邏輯和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)，需要科學(xué)選取指數(shù)指標(biāo)。只有這樣，才能既合乎市值管理邏輯的嚴(yán)謹(jǐn)性，又體現(xiàn)測(cè)評(píng)榜單對(duì)資本市場(chǎng)、房企、投資者的信息傳遞功能。當(dāng)前市面上已有的榜單，普遍按照價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值實(shí)現(xiàn)等階段分類排行，相關(guān)工作和體系相互支撐。這樣能夠使得企業(yè)管理者清楚意識(shí)到自身市值管理的問(wèn)題診結(jié)所在，并根據(jù)相應(yīng)階段管理的偏差做出調(diào)整和優(yōu)化。后續(xù)一些關(guān)鍵問(wèn)題還有待積極研究，比如說(shuō)市值成長(zhǎng)性與市值發(fā)展性的區(qū)別是什么？對(duì)于此類問(wèn)題的解決，將有助于搭建房地產(chǎn)上市公司的市值管理邏輯架構(gòu)。

??觀點(diǎn)8：注重工具的學(xué)習(xí)和應(yīng)用

??上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為，對(duì)A股、港股上市房企的數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類方面，A股129家、H股160家，共計(jì)289家；中介服務(wù)類方面，A股3家、H股7家，共計(jì)10家；物業(yè)管理類方面，A股6家、H股45家，共計(jì)51家；裝修裝飾類方面，A股27家、H股0家，共計(jì)27家。對(duì)于此類企業(yè)來(lái)說(shuō)，要做好市值管理工作，就需要注重工具的學(xué)習(xí)和運(yùn)用。從上市公司角度看，其市值管理的五大工具包括市值管理與投資者關(guān)系、市值管理與再融資、市值管理與股權(quán)激勵(lì)、市值管理與并購(gòu)重組、市值管理與股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。而主要股東市值管理的五大工具，則包括市值維護(hù)類市值管理、股權(quán)融資類市值管理、大宗減持類市值管理、多股權(quán)類市值管理、戰(zhàn)略管理類市值管理。

??觀點(diǎn)9：關(guān)注市值和價(jià)值的差異

??上海融客投資管理有限公司高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理薛勇認(rèn)為，根據(jù)近段時(shí)間關(guān)于企業(yè)內(nèi)在價(jià)值和市值增長(zhǎng)有關(guān)分析，發(fā)現(xiàn)市值增長(zhǎng)與內(nèi)在價(jià)值增長(zhǎng)呈現(xiàn)了差異，比如后期上市未經(jīng)歷房地產(chǎn)周期的企業(yè)與經(jīng)歷周期的企業(yè)表現(xiàn)不同；A股與港股的溢價(jià)表現(xiàn)不同，且港股整體高于A股。此類差異，實(shí)際上就是企業(yè)市值和企業(yè)價(jià)值之間的差異，也是企業(yè)管理層、投資者等非?？释私庠虻膬?nèi)容。研究了此類差異、不匹配或不合理現(xiàn)象，能夠真正促使房企做反思。通過(guò)查找問(wèn)題和尋找原因，將真正優(yōu)化日常經(jīng)營(yíng)和資本市場(chǎng)相關(guān)工作，最終促進(jìn)企業(yè)價(jià)值和市值的提升。

??三、結(jié)論與趨勢(shì)

??2021年政府兩會(huì)工作報(bào)告指出，貫徹新發(fā)展理念,構(gòu)建新發(fā)展格局,以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何在后開(kāi)發(fā)時(shí)代做好經(jīng)營(yíng)、培育價(jià)值，成為各類企業(yè)所關(guān)注的內(nèi)容。尤其是在三道紅線的政策約束下，上市房企需要具備新發(fā)展理念和高質(zhì)量發(fā)展的思路，積極做好市值管理工作，讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平真正反映到企業(yè)市值上。

??市值管理成為上市房企提速和擴(kuò)大影響力的重要渠道。尤其是在房地產(chǎn)盈利空間減少、融資空間壓縮的情況下，積極做好市值管理工作、發(fā)現(xiàn)企業(yè)成長(zhǎng)價(jià)值，是每家上市房企可持續(xù)發(fā)展所需要關(guān)注的。后續(xù)隨著租賃市場(chǎng)的改革、物業(yè)經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新，預(yù)計(jì)會(huì)形成一批新的上市企業(yè)。此類企業(yè)更應(yīng)該在市值管理方面發(fā)力，真正培育出“好公司”和“好股票”。

??附錄：

??1、本報(bào)告中，相關(guān)專家觀點(diǎn)源于“上市房企市值管理研究”課題組會(huì)議上專家發(fā)言內(nèi)容。

??2、中國(guó)上市房企市值管理研究課題組由上海易居房地產(chǎn)研究院和上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心聯(lián)合成立。上海易居房地產(chǎn)研究院是由上海市社會(huì)科學(xué)界聯(lián)合會(huì)主管，并經(jīng)上海市社會(huì)團(tuán)體管理局登記注冊(cè)，具有法人實(shí)體地位的專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)。經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，曾獲“上海市優(yōu)秀民辦社科研究機(jī)構(gòu)”四連冠，“全國(guó)社科聯(lián)創(chuàng)建新型智庫(kù)先進(jìn)單位”，以及被評(píng)為“中國(guó)5A級(jí)社會(huì)組織單位”，是中國(guó)唯一一家房地產(chǎn)領(lǐng)域“5A”級(jí)民辦研究機(jī)構(gòu)。上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心由上海社會(huì)科學(xué)院研究生院及數(shù)量經(jīng)濟(jì)研究中心與上海融客投資管理有限公司聯(lián)合組建，是全國(guó)首家社科院市值管理研究中心。其致力于發(fā)揮智庫(kù)作用，在市值管理理論體系建設(shè)及定性與定量研究方面走在全國(guó)前列。

??執(zhí)筆人：易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

??郵  箱：fudan-2007@163.com

??電  話：021-60868887