2019年四季度宏觀金融環(huán)境趨松，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部金融環(huán)境未松，

預(yù)計(jì)一季度成交量大降，百城房?jī)r(jià)同比漲幅將繼續(xù)收窄

??上海易居房地產(chǎn)研究院2月27日發(fā)布《2019年四季度金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示，2019年下半年宏觀金融環(huán)境趨松，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部金融環(huán)境依然未松。目前來(lái)看，中央對(duì)房地產(chǎn)的“房住不炒”和“不將不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的調(diào)控基調(diào)并未改變，從央行近期的表態(tài)來(lái)看，不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)大放水。綜合判斷，2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將繼續(xù)保持低位盤整。受疫情影響，一季度個(gè)人住房貸款余額同比增速和房企到位資金同比增速或?qū)⒂休^大幅度的下滑，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部金融環(huán)境指數(shù)可能會(huì)小幅下行。

??易居研究院研究員沈昕表示，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部金融環(huán)境與宏觀金融環(huán)境的關(guān)系更像2011四季度至2012年上半年，宏觀金融環(huán)境轉(zhuǎn)松而房地產(chǎn)調(diào)控未放松，參考2012-2013年走勢(shì)，未來(lái)兩年樓市不會(huì)全國(guó)普漲，只有局部行情。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對(duì)于研究樓市變化非常重要。本報(bào)告以季度為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況，力圖通過(guò)跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，剖析二者的相互關(guān)系，尤其是通過(guò)金融環(huán)境研判房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。

??本報(bào)告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境，共選取6個(gè)最具代表性指標(biāo)，對(duì)指標(biāo)體系中各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，和各指標(biāo)權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù)2011年以來(lái)6個(gè)指標(biāo)波動(dòng)情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個(gè)區(qū)間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區(qū)”、“黃色區(qū)”、“綠色區(qū)”、“淺藍(lán)色區(qū)”、“藍(lán)色區(qū)”表示。需要指出的是，本區(qū)間劃分僅是根據(jù)2011年以來(lái)指標(biāo)的波動(dòng)區(qū)間情況所做出的相對(duì)劃分，并非絕對(duì)概念。

??一、2019年四季度季度中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP名義增速小幅提高

??貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要，同時(shí)物價(jià)上漲也需要新增加一部分貨幣。2019年兩會(huì)的政府工作報(bào)告中首次提出，廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速要與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速相匹配，以更好滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間的需要。那么，可以近似的認(rèn)為，M2增速減去名義GDP增速，所得到的增速差額，可以用來(lái)衡量潛在流進(jìn)資產(chǎn)品市場(chǎng)的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房?jī)r(jià)（屬于資產(chǎn)價(jià)格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房?jī)r(jià)。

??從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP名義增速的增速差額一路上行，從-6.4%上升到5.7%，此后該增速差額在4%-6%附近小幅振蕩，一直延續(xù)到2015年底。之后，從2016年初2017年底，該增速差額持續(xù)下行，2017年一季度開始進(jìn)入負(fù)區(qū)間。2018年一季度該增速差額開始震蕩上行，2019年一季度開始回升至正區(qū)間。2019年四季度，該增速差額為1.3%，與三季度的0.8%相比小幅上升。

??近日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)就2019年第四季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》發(fā)布后相關(guān)焦點(diǎn)問(wèn)題接受采訪時(shí)表示，貨幣政策中介目標(biāo)轉(zhuǎn)為廣義貨幣M2和社會(huì)融資規(guī)模增速與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值名義增速基本匹配，從制度上保證了宏觀杠桿率的基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)M2-GDP名義增速的增速差額可能會(huì)長(zhǎng)期維持在較低水平，不會(huì)對(duì)樓市造成“大水漫灌”。

??2、M1同比增速小幅提高

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??從2011年一季度至2012年一季度，M1同比增速處于下行通道，之后觸底反彈，于2013年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，此后震蕩下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%，然后經(jīng)歷了較長(zhǎng)的上漲時(shí)間，于2016年三季度達(dá)到峰值24.7%，此后步入下行通道，下跌趨勢(shì)延續(xù)至2018年四季度。2019年一季度M1同比增速小幅提高，二三季度小幅下降。

??2019年四季度末，M1同比增速為4.4%，比上季度末小幅提高1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。2020年1月M1同比增速為0，是該指標(biāo)有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的首次，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，這主要受季節(jié)性因素影響，也受到疫情的一定干擾。預(yù)計(jì)隨著春節(jié)和疫情因素的影響消退，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性的改善，后續(xù)幾個(gè)月M1同比增速有望小幅回升，預(yù)計(jì)一季度末M1同比增速低于上季度末的可能性較大。

??3、中國(guó)一年期國(guó)債收益率小幅下降

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。

??2011年初至7月央行共加息3次，國(guó)債收益率快速上行。2012年6月和7月2次降息，此后至2014年11月利率維持不變，國(guó)債收益率回落后盤整。在2013年下半年“鬧錢荒”背景下，國(guó)債收益率上行較快。2014年11月至2015年10月連續(xù)降息6次，國(guó)債收益率大幅下行后盤整至2016年三季度。2016年四季度后國(guó)債收益率開始上行，從三季度末的2.2%快速上行至2017年四季度末的3.8%，主要原因是金融強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿等政策導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性收緊。 2018年以來(lái)，國(guó)債收益率持續(xù)下行，其作為資金價(jià)格，一方面反映了2018以來(lái)央行多次降準(zhǔn)后資金成本下降；另一方面則反映了2018年在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑和中美貿(mào)易摩擦背景下資金對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益偏好的加強(qiáng)。

??2019年三四季度，央行實(shí)施降準(zhǔn)后，國(guó)債收益率繼續(xù)小幅下行。2020年2月17日，央行下調(diào)MLF利率10個(gè)基點(diǎn)，2月20日1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，5年期LPR下降5個(gè)基點(diǎn)。后續(xù)來(lái)看，新冠肺炎疫情發(fā)生后，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來(lái)MLF和LPR利率繼續(xù)下行或可期，中國(guó)一年期國(guó)債收益率2020年上半年有望繼續(xù)小幅下行。

??4、個(gè)人住房貸款余額同比增速連續(xù)11個(gè)季度回落

??個(gè)人住房貸款余額由中國(guó)人民銀行每個(gè)季度定期發(fā)布，反映的是居民購(gòu)房的貸款情況。

??2011年一季度至2012年二季度，個(gè)人住房貸款余額同比增速持續(xù)回落，隨后止跌回升，持續(xù)回升到2013年二季度，然后走勢(shì)變?yōu)榉€(wěn)中有降，一直到2015年二季度都較為平穩(wěn)，此后于2015年三季度開始了快速上升，于2017年一季度達(dá)到了35.7%的高峰，此后開始步入下行通道，截至2019年四季度已經(jīng)連續(xù)11個(gè)季度回落，2018年四季度以來(lái)下行趨勢(shì)明顯有所趨緩。

??2019年四季度末個(gè)人住房貸款余額同比增速為16.7%，分別比上季度和上年同期低0.1和1.1個(gè)百分點(diǎn)。2019年全年全國(guó)商品房銷售面積同比下降0.1%，大部分城市房?jī)r(jià)逐漸趨穩(wěn)，因此個(gè)人住房貸款余額同比增速也逐漸下行。受新冠肺炎疫情影響，預(yù)計(jì)2020年一季度全國(guó)商品房銷售面積將大幅下降，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比增速回落的幅度或較大，二季度后隨著疫情的影響消退，商品房銷售面積將回升，屆時(shí)全國(guó)個(gè)人住房貸款余額同比增速也將比一季度提高。

??5、全國(guó)首套房貸平均利率微幅上升

??2011年全年，全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)攀升，于2011年底達(dá)到7.62%的峰值，此后開始回落，于2012年三季度跌至6.20%的谷底，2013年緩慢上漲，并于2014年二季度達(dá)到7.02%的峰值，隨后便步入下行區(qū)間，連續(xù)9個(gè)季度持續(xù)下跌，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，之后觸底反彈，上行趨勢(shì)延續(xù)至2018年三季度，連續(xù)8個(gè)季度上升，2018年四季度至2019年二季度連續(xù)3個(gè)季度下降，三季度小幅上升。

??2019年四季度末全國(guó)首套房貸平均利率為5.52%，分別比上季度末高0.01個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低0.16個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)首套房貸平均利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。此次疫情對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的大多數(shù)行業(yè)均有影響，雖然已有不少城市出臺(tái)新政支持房地產(chǎn)行業(yè)，主要目的是為了穩(wěn)樓市。央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率。房住不炒仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，央行剛剛發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，銀行可通過(guò)LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。預(yù)計(jì)2020年一季度房貸利率不會(huì)有明顯下降，基本與之前保持穩(wěn)定或小幅下降的可能性較大。

??6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速小幅提高

??2011年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速保持提高態(tài)勢(shì)，之后在2011年底大幅跳水，之后觸底反彈，在2012年震蕩上行，于2013年二季度觸頂，此后進(jìn)入下行區(qū)間，在2014年四季度跌至-6.3%的谷底，然后進(jìn)入上升通道，于2016年二季度到達(dá)階段性高點(diǎn)，隨后震蕩下行至2018年一季度。2018年二三季度有所回升，四季度至今小幅震蕩。

??2019年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為7.6%，比上季度高0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期高1.2個(gè)百分點(diǎn)。考慮到受疫情影響，2020年一季度商品房成交面積將大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際銷售回款會(huì)受到很大影響，房企的資金鏈緊張程度預(yù)計(jì)將加劇。近期，已有無(wú)錫、西安、南昌、上海、河南在內(nèi)的超10個(gè)省市相繼推出地產(chǎn)扶持政策，但目的也僅是穩(wěn)樓市，避免出現(xiàn)大規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。目前來(lái)看，中央對(duì)房地產(chǎn)的“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的調(diào)控基調(diào)并未改變，從央行近期的表態(tài)來(lái)看，不會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)大放水，預(yù)計(jì)2020年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速會(huì)有所回落，可能幅度還比較大。

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