??導讀 

??當前房地產市場城市分化、項目去化壓力顯著，但整體仍保持平穩、微增。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??14日上午，國家統計局公布了2019年1-10月全國房地產開發投資和銷售情況：“銀十”新房銷售面積1.4億平方米，環比降19%，同比小增1.9%，累計增速年內首次正增長0.1%；新開工面積10月單月19927萬平方米，環比降3.14%；土地購置面積累計增速降幅收窄3.9個百分點至16.3%。在土地購置金的支撐下，開發投資額累計增速繼續保持兩位數高增長，但增速下降0.2個百分點至10.3%。

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??前10月銷售面積累計增速首次正增長0.1%，10月較9月環降但高于7、8月

??隨著“金九銀十”的落幕，2019年10月全國商品房銷售面積為14072萬平方米，環比9月下降了19%。相比2018年同期僅增1.9%，較9月下降了1個百分點。但需要注意的是，10月銷售面積雖較9月下降明顯，但相比7、8月而言依舊較高。

??值得關注的是，商品房銷售面積累計增速2019年以來首次由負轉正，1-10月同比增長0.1%，其中住宅銷售面積更是增長1.5%。分區域來看，1-10月各地區累計增速中中部和西部地區分別保持0.6%和3.8%的正增長，為全國新房銷售主要增長點。相比1-9月而言，除西部地區增速下滑了0.8個百分點外，東部、中部以及東北地區銷售面積增速均有不同幅度的上升。由此可見，整體前十月新房銷售增長尚可，全年料將同比小幅微增，中西部是地區本年銷售增長熱點。

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??開發投資額增速兩位數高增速繼續保持，但較前9月增速收窄0.2個百分點

??開發投資額增速雖有再降但整體維持兩位數高水平增長。2019年1-10月全國房地產開發投資額累計同比增10.3%,相比1-9月而言增速回落了0.2個百分點。目前兩位數的高水平增長態勢得以保持，從過去兩年年末開發投資額增速的歷史走勢來看，11月、12月開發投資額增速或將繼續微降，但2019年全年增速仍將繼續維持10%以上。

??顯而易見的是，房企土地購置金依舊是開發投資額維持高增速的主要支撐，10月開發投資額增速下降則部分受到新開工以及施工面積下降的影響。一方面，由于近兩月全國土地供應規模維持高位，特別是廣州等近來流拍現象較為嚴重的城市已調整了供地策略，房企土地購置面積因而保持了上漲趨勢，土地成交價款1-10月降幅較1-9月下降了3個百分點，成為開發投資額主要支撐。另一方面，10月房企施工面積以及新開工面積環比均有下降，在施工與開工強度未見增加的背景下，二者在一定程度上拖累了開發投資額的上漲，使得開發投資額增速繼續收窄。

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??10月新開工同比增23%使得累計增速重回10%，土地購置面積跌幅收窄4個百分點

??從新開工面積來看，房企開工累計增速與同比增速均回升。1-10月房屋新開工面積累計增速較1-0月上升了1.4個百分點至10%，單月同比增速也達23.23%。這主要是由于前值基數較低，2018年10月房屋新開工面積為全年最低值。

??需要注意的是，實際上10月單月新開工面積較9月下降了647萬平方米，環比降3.14%，可見當前房企開發積極性依舊較低，對市場的預期依舊以保守謹慎為主。

??從土地購置面積來看，與全國土地市場成交體量微漲相一致，房企土地購置面積繼續保持上漲。1-10月土地購置面積累計增速同比降16.3%，降幅較1-9月繼續收窄3.9個百分點。需要注意的是，房企拿地依舊以優質地塊為主，9月、10月的地市火熱主要源于全國土地供應規模的上升以及核心城市對供地策略的優化。

??綜上，當前房地產市場城市分化、項目去化壓力顯著，但整體仍保持平穩、微增。新房銷售面積與房屋施工及新開工面積單月保持下滑但全年累計增速提升。基于這一判斷我們認為，11月新房銷售表現將繼續保持低位，但全年整體新房成交面積將有微增；房企在施工與新開工進度上繼續放緩，將繼續維持“因城而動”的態度；房企在拿地決策上將繼續貫徹謹慎策略，但土地供應增加的背景下房企土地購置面積跌幅收窄之勢將保持。受新開工與土地投資支撐，我們認為房企開發投資額累計增速在2019年年內將繼續保持10%以上增速。