??上海易居房地產(chǎn)研究院11月11日發(fā)布《2019年三季度10大國際都市房價(jià)指數(shù)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：2019年三季度，10大國際都市房價(jià)指數(shù)為146.4，環(huán)比二季度下跌0.6%，同比去年同期下跌0.2%。與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比，上漲64.3%。2019年三季度環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、上海和首爾，環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和北京，均出現(xiàn)環(huán)比下跌。2019年三季度同比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、上海和東京，同比漲幅排在末3位的城市分別為多倫多、香港和北京，這三個(gè)城市均出現(xiàn)了房價(jià)同比下跌的情況。

??易居研究院研究員沈昕表示，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖和貨幣政策放松，刺激房地產(chǎn)市場升溫，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)冷和貨幣政策從緊，抑制房地產(chǎn)市場升溫。就全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，隨著貿(mào)易摩擦和地緣政治局勢(shì)的不確定性，全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍然十分嚴(yán)峻，年初以來全球多國央行貨幣政策開始不同程度地轉(zhuǎn)向?qū)捤伞＞C合來看，2019年四季度10大國際都市的房價(jià)總體趨勢(shì)將繼續(xù)小幅震蕩。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產(chǎn)市場走勢(shì)，尤其是房價(jià)變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國際及國內(nèi)大都市的房價(jià)變化，易居房地產(chǎn)研究院在國內(nèi)率先研究和創(chuàng)建了10大國際都市房價(jià)指數(shù)報(bào)告。本報(bào)告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)展開分析。

??一、10大國際都市房價(jià)指數(shù)   

??本報(bào)告共選取了10個(gè)代表性的國際都市，對(duì)各個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，以GDP占比計(jì)算得出的權(quán)重相乘，即得出當(dāng)期10大國際都市房價(jià)指數(shù)。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房價(jià)指數(shù)為國家統(tǒng)計(jì)局公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴(yán)厲，北京和上海的新建商品住宅價(jià)格受限價(jià)政策影響有一定的失真，而二手房價(jià)格走勢(shì)受政策影響較小。另外該指數(shù)與實(shí)際相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，本文仍采用各國官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國次貸危機(jī)爆發(fā)以后，10大國際都市房價(jià)指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，10大國際都市房價(jià)指數(shù)也開始了上行趨勢(shì)。10大國際都市房價(jià)指數(shù)總體上持續(xù)了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機(jī)的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢(shì)較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢(shì)有所放緩，2018年四季度轉(zhuǎn)跌，2019年前兩季度小幅上漲，三季度小幅下跌，目前仍處于震蕩筑頂階段。

??2019年三季度，10大國際都市房價(jià)指數(shù)為146.4，環(huán)比二季度下跌0.6%，同比去年同期下跌0.2%。與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比，上漲64.3%。10大國際都市房價(jià)指數(shù)的持續(xù)上漲，體現(xiàn)了金融危機(jī)過后十年來全球經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。

??圖1  10大國際都市房價(jià)指數(shù)（2007Q4=100）

??二、10大國際都市房價(jià)增幅排名

??1、新加坡環(huán)比漲幅第一

??根據(jù)各國統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，與2019年二季度相比，三季度10大國際都市中，房價(jià)上漲的城市有4個(gè)，下跌的城市有6個(gè)。

??環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、上海和首爾。其中，新加坡以1.3%的環(huán)比漲幅位列第一。金融危機(jī)以后，2008底至2019年二季度，新加坡房價(jià)僅上漲30%，并且漲幅主要來自2009年至2010年的政府大力救市期間，2010年后房價(jià)基本保持穩(wěn)定，金融危機(jī)以來房價(jià)的整體漲幅遠(yuǎn)低于多數(shù)國際大都市。雖然近兩年新加坡房價(jià)持續(xù)上漲，但整體漲幅僅為11.9%，且還未超過2013年的高點(diǎn)。而且從房價(jià)收入比、租金收益率和居民部門杠桿率來看，新加坡房價(jià)較為合理。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和北京，這三個(gè)城市均出現(xiàn)了房價(jià)環(huán)比下跌的情況。根據(jù)預(yù)先估計(jì)數(shù)字，香港三季度GDP同比下跌2.9%，這是自2009年"環(huán)球經(jīng)濟(jì)大衰退"以來首次錄得季度按年跌幅。香港特區(qū)政府發(fā)言人表示，香港經(jīng)濟(jì)增長在全球經(jīng)濟(jì)放緩和中美貿(mào)易摩擦的影響下，自去年起已拾級(jí)而下。最近更受到本地社會(huì)事件嚴(yán)重沖擊，情況急轉(zhuǎn)直下。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境影響，香港房價(jià)指數(shù)三季度下跌3.4%。

??2、同比漲幅新加坡最大

??同比漲幅排在前3位的城市分別為新加坡、上海和東京，同比漲幅分別為2.1%、1.1%和1%，其中新加坡的同比漲幅最大。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為多倫多、香港和北京，這三個(gè)城市均出現(xiàn)了房價(jià)同比下跌的情況。其中，多倫多以2.5%的同比跌幅位列倒數(shù)第一位。根據(jù)英國權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》(Economist)公布的全球房價(jià)指數(shù)顯示，加拿大的房地產(chǎn)價(jià)值明顯被高估。政府已于2017年出臺(tái)房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過熱房市，目前多倫多房價(jià)已連續(xù)7個(gè)季度下跌，且三季度跌幅相比過去幾個(gè)季度有所擴(kuò)大。

??3、2019年三季度與2007年四季度相比中國三城的房價(jià)漲幅領(lǐng)跑

??2019年三季度與2007年四季度相比，比較10大都市的房價(jià)漲幅，漲幅排在前3位的城市分別為香港、北京和上海，漲幅分別為222.7%、90.1%和83.3%，遠(yuǎn)高于其他國際都市。這三個(gè)城市房價(jià)漲幅較大，主要是因?yàn)檫^去十多年中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)中高速增長，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口大量涌入北京和上海等一線城市，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施不斷提高和完善，房產(chǎn)的大幅升值正是這一系列紅利的體現(xiàn)，中國內(nèi)地和香港的有房一族通過房產(chǎn)升值分享了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。紐約的房價(jià)漲幅排名墊底，雖然近幾年紐約樓市復(fù)蘇，但是次貸危機(jī)對(duì)樓市的重創(chuàng)很嚴(yán)重，直到2018年四季度房價(jià)才超過2007年四季度。與紐約一樣同是美國大都市的洛杉磯房價(jià)漲幅則達(dá)22.1%，漲幅超過紐約較多，主要是由于洛杉磯以華人為代表的海外置業(yè)投資較多和旅游業(yè)較發(fā)達(dá)。

??三、10大國際都市房價(jià)走勢(shì)

??1、紐約和洛杉磯：環(huán)比均小幅下跌

??歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國爆發(fā)次貸危機(jī)和金融危機(jī)后，紐約和洛杉磯房價(jià)指數(shù)一路下行， 2007年至2008年都處于下行通道，在美聯(lián)儲(chǔ)歷史最低利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年到2011年紐約和洛杉磯房價(jià)指數(shù)止跌回穩(wěn)，在低位運(yùn)行，隨后于2012年步入了上升通道，震蕩上行趨勢(shì)延續(xù)至今。其中，洛杉磯房價(jià)指數(shù)2019年一季度在連續(xù)27個(gè)季度上漲后首次出現(xiàn)下跌，二季度再次上漲并創(chuàng)新高，三季度小幅下跌。紐約房價(jià)指數(shù)2018年四季度創(chuàng)2007年四季度以來新高,2019年一季度繼續(xù)小幅上漲，二三季度小幅下降。美聯(lián)儲(chǔ)從7月到10月，短短四個(gè)月內(nèi)進(jìn)行了三次降息。美國第三季度實(shí)際GDP年化季率初值同比增長1.9%，高于預(yù)期，但在貿(mào)易關(guān)系和地緣政治局勢(shì)緊張的背景下，經(jīng)合組織預(yù)計(jì)2019年和2020年美國經(jīng)濟(jì)增速將放緩，預(yù)計(jì)四季度紐約和洛杉磯房價(jià)可能將繼續(xù)下跌。

??比較紐約和洛杉磯2007年四季度至2019年三季度房價(jià)指數(shù)的波動(dòng)幅度（最高點(diǎn)與最低點(diǎn)的差值），紐約為41.7，洛杉磯為125，表明從長期來看，紐約房地產(chǎn)市場較為平穩(wěn)，洛杉磯房地產(chǎn)市場則較容易大起大落，這與以華人為代表的海外投資需求占比較大不無關(guān)系。

??2、倫敦：環(huán)比連續(xù)2個(gè)季度小幅上漲

??歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全球金融危機(jī)爆發(fā)前后，倫敦房價(jià)從2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英國政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，英國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，倫敦房價(jià)觸底反彈，從2009年開始進(jìn)入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢(shì)。自2017年四季度開始，倫敦房價(jià)連跌2個(gè)季度，2018年二季度小幅回升，三季度開始連續(xù)3個(gè)季度下跌，2019年二三季度環(huán)比小幅上漲。連續(xù)多年的上漲使得倫敦的房價(jià)存在被高估的現(xiàn)象，市場本身已被透支，同時(shí)脫歐帶來的政治和經(jīng)濟(jì)的不確定性也對(duì)房地產(chǎn)市場造成了影響。由于議會(huì)遲遲不肯通過脫歐協(xié)議，英國已經(jīng)三次延期脫歐，期限從最初的今年3月，展延到2020年1月底。經(jīng)合組織報(bào)告顯示，如果英國在沒有達(dá)成新貿(mào)易協(xié)議的情況下脫離歐盟，英國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出可能會(huì)比有協(xié)議脫歐的情況減少2%，歐盟的產(chǎn)出可能會(huì)減少0.5%。這將令英國陷入衰退，并令歐盟處在衰退邊緣。由于英國脫歐仍是未知數(shù)，也使得經(jīng)濟(jì)前景充滿不確定性，預(yù)計(jì)四季度倫敦樓市會(huì)繼續(xù)保持振蕩走勢(shì)。

??3、東京：高位震蕩

??觀察歷史數(shù)據(jù)，東京房價(jià)指數(shù)從2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度觸底，房價(jià)指數(shù)跌至80.2，然后房價(jià)指數(shù)開始震蕩上行，于2017年一季度反彈至近10年高點(diǎn)，此后兩個(gè)季度東京房價(jià)出現(xiàn)了小幅回調(diào)，2017年四季度至2018年四季度繼續(xù)震蕩上行，2019年前三季度呈高位震蕩走勢(shì)。2012年開始的這波行情主要是因?yàn)槿毡菊瞥隽炕瘜捤烧吆螅瑬|京的房地產(chǎn)市場需求有所釋放，并且由于成功申辦2020年東京奧運(yùn)會(huì)，還吸引了包括中國買家在內(nèi)的許多外國投資者。

??近10年來，東京房價(jià)指數(shù)的最高點(diǎn)為101，最低點(diǎn)為80.2，波動(dòng)幅度相對(duì)其他國際大都市較小，因此東京房價(jià)走勢(shì)較為平穩(wěn)，沒有暴漲暴跌。因?yàn)榻?jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以日本人對(duì)于投資房地產(chǎn)更加謹(jǐn)慎，樓市也因此更為理性。

??4、首爾：環(huán)比小幅上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年四季度至2008年三季度首爾房價(jià)指數(shù)處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房價(jià)指數(shù)觸底，跌至92.6，二季度開始企穩(wěn)回升，2009年三季度至2012年一季度，首爾房價(jià)指數(shù)在95附近震蕩。2012年二季度至2013年三季度，首爾房價(jià)指數(shù)持續(xù)下跌至89.5，此后開始震蕩上漲至2018年四季度，連續(xù)18個(gè)季度上漲。2014年以來的連續(xù)上漲主要是由于低利率和購房限制較寬松等原因。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，韓國政府在2018年9月13日宣布出臺(tái)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，2019年一二季度，首爾房價(jià)指數(shù)連續(xù)2個(gè)季度小幅下跌。美聯(lián)儲(chǔ)降息后，韓國央行于今年8月初和10月分別宣布降息25個(gè)基點(diǎn)，三季度首爾房價(jià)指數(shù)小幅上漲。10月份的IMF報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)韓國2019年和2020年的GDP增速為2%和2.2%，較4月預(yù)期分別下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。在目前經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下，首爾房價(jià)預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)或略有下跌。

??近十年來，首爾房價(jià)指數(shù)的最高點(diǎn)為106.8，最低點(diǎn)為85.3，波動(dòng)幅度僅為21.5，總體來看首爾房價(jià)指數(shù)走勢(shì)較為平穩(wěn)。

??5、多倫多：連跌7個(gè)季度

??從歷史數(shù)據(jù)來看，從2007年四季度至2017年三季度，除了個(gè)別時(shí)點(diǎn)的微調(diào)外，多倫多房價(jià)指數(shù)基本持續(xù)上升，從2007年四季度的66.5上漲到2017年三季度的103.2，上漲55.2%。其中重要因素之一，包括華人在內(nèi)的海外資金流入樓市較多。多倫多房價(jià)此前維持了近10年的上漲態(tài)勢(shì)，通過房價(jià)收入比等指標(biāo)可以基本判斷存在泡沫。當(dāng)?shù)卣惨庾R(shí)到房價(jià)的不合理，于2017年4月出臺(tái)了16條房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過熱房市，其中的非居民投機(jī)稅將有效抑制海外投機(jī)需求。政策效應(yīng)也已體現(xiàn)在多倫多房價(jià)上了，在2017年二季度至四季度高位盤整了三個(gè)季度后，2018年一季度，多倫多的房價(jià)開始轉(zhuǎn)頭向下，近9年來首次出現(xiàn)下跌，到2019年三季度已連續(xù)7個(gè)季度下跌，且三季度跌幅相比過去幾個(gè)季度有所擴(kuò)大。

??6、新加坡：連續(xù)2個(gè)季度小幅上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，從2007年四季度至2008年三季度，新加坡房價(jià)保持了小幅上漲之后，受金融危機(jī)影響開始大幅下跌，跌勢(shì)一直到2009年二季度。之后新加坡房價(jià)開始回暖并持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2013年三季度左右。這期間房價(jià)上漲的原因主要是美國推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢涌入新加坡房地產(chǎn)市場。為了遏制房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房價(jià)應(yīng)聲下跌，跌勢(shì)一直從2013年四季度持續(xù)到2017年二季度。直到2017年，新加坡對(duì)房地產(chǎn)市場的管控措施才有所松動(dòng)，2017年三季度開始，新加坡房價(jià)出現(xiàn)回暖，2018年一二季度漲幅有所擴(kuò)大。為抑制房價(jià)，2018年7月，新加坡上調(diào)額外買家印花稅稅率5–15個(gè)百分點(diǎn)，并收緊貸款限額，隨后三個(gè)季度高位盤整，上漲勢(shì)頭得到控制。2019年二三季度，新加坡房價(jià)連續(xù)小幅上漲，但季度漲幅遠(yuǎn)小于去年前兩季度。雖然近兩年新加坡房價(jià)持續(xù)上漲，但整體漲幅僅為11.9%，且還未超過2013年的高點(diǎn)，金融危機(jī)以來房價(jià)的整體漲幅也遠(yuǎn)低于多數(shù)國際大都市。受東南亞多國房價(jià)上漲的影響，預(yù)計(jì)2019年四季度新加坡房價(jià)將繼續(xù)小幅上漲。

??7、香港：小幅下跌

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年香港房價(jià)指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時(shí)間要長于下跌的時(shí)間，呈波段式上漲的走勢(shì)。十年來香港房地產(chǎn)市場持續(xù)走高主要有4個(gè)因素：1、金融環(huán)境寬松，利率較低使得投資成本較低；2、看好香港經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的島外資金大量涌入；3、內(nèi)地資本外流，人民幣進(jìn)入香港方便；4、地少人多，住房供不應(yīng)求。但種種跡象已表明，目前香港樓市存在泡沫，香港政府也意識(shí)到了這一點(diǎn)，2016年以來多次出臺(tái)調(diào)控政策，并在2017年5月再加碼，針對(duì)有多筆按揭貸款以及主要收入來自外地的購房者提高了購房門檻，以此來調(diào)控樓市。2018年6月進(jìn)一步出臺(tái)對(duì)一手住房征收空置稅等六項(xiàng)調(diào)控政策。2018年三季度香港房價(jià)指數(shù)小幅下跌，此前已連續(xù)9個(gè)季度上漲，四季度繼續(xù)加速下跌，2019年一季度香港房價(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)漲，二季度繼續(xù)上漲并創(chuàng)新高。三季度受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)事件影響，香港房價(jià)出現(xiàn)下跌，10月中旬香港提出放寬首次置業(yè)按揭后，二手住宅交投量價(jià)齊升，再加上美聯(lián)儲(chǔ)宣布降息0.25個(gè)基點(diǎn)，可望延續(xù)香港的低息環(huán)境，對(duì)樓市有利好及支持作用，預(yù)計(jì)四季度香港房價(jià)將繼續(xù)下跌，但跌幅或?qū)⑹照?/p>

??8、北京和上海: 房價(jià)震蕩盤整

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年北京和上海房價(jià)指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時(shí)間要長于下跌的時(shí)間。房價(jià)指數(shù)的上漲，主要是由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，京滬人口大量流入，居民因?yàn)橥顿Y渠道較少而將資產(chǎn)主要配置在房產(chǎn)上。從2017年二季度至2019年三季度，由于調(diào)控趨嚴(yán)，北京和上海的房價(jià)指數(shù)均被遏制住了快速上漲的勢(shì)頭，進(jìn)入調(diào)整期。且影響京滬樓市長期趨勢(shì)的人口因素也發(fā)生了變化，2017年北京和上海常住人口均出現(xiàn)負(fù)增長。北京的房價(jià)指數(shù)由2017年一季度的261.9下跌至2019年三季度的242.7，下跌7.4%。2016年三季度至2017年四季度，上海的房價(jià)指數(shù)在205點(diǎn)左右盤整了6個(gè)季度，2018年緩慢下跌。2019年一季度以來連續(xù)小幅上漲，2019年三季度相比2017年二季度的高點(diǎn)下跌了1.8%。

??四、10大國際都市房價(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)

??國際貨幣基金組織（IMF）10月發(fā)布最新一期《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》，將2019年世界經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)至3%，較今年7月份預(yù)測(cè)值下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，這也是2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來最低水平。報(bào)告稱，貿(mào)易壁壘上升、貿(mào)易和地緣政治不確定性增加、部分新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體宏觀經(jīng)濟(jì)壓力以及發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致今年世界經(jīng)濟(jì)放緩。IMF預(yù)計(jì)，世界經(jīng)濟(jì)增速有望在2020年提升至3.4%，較7月份預(yù)測(cè)值低0.1個(gè)百分點(diǎn)。IMF預(yù)計(jì)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體今明兩年經(jīng)濟(jì)增速均放緩至1.7%；新興市場和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體今明兩年經(jīng)濟(jì)增速分別放緩至3.9%和4.6%。

??美聯(lián)儲(chǔ)從7月到10月，短短四個(gè)月內(nèi)進(jìn)行了三次降息。歐洲央行9月進(jìn)一步下調(diào)利率至負(fù)數(shù)范圍，并重啟QE，無限期購買債券。其他主要國家和地區(qū)，韓國下半年降息兩次，香港金管局年內(nèi)降息三次，英國和加拿大目前還未降息。日本央行決定加強(qiáng)前瞻指引，并保持利率和資產(chǎn)購買不變。中國目前利率水平處于低位，奉行穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。巴西、俄羅斯、印度、印尼等新興市場國家也紛紛降息。今年年初以來，全球30多個(gè)國家央行先后宣布降息，降息陣營不斷擴(kuò)大。

??從以往經(jīng)驗(yàn)看，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和貨幣政策是影響房地產(chǎn)市場的重要因素。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖和貨幣政策放松，刺激房地產(chǎn)市場升溫，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)冷和貨幣政策從緊，抑制房地產(chǎn)市場升溫。就全球宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，隨著貿(mào)易摩擦和地緣政治局勢(shì)的不確定性，全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍然十分嚴(yán)峻，年初以來全球多國央行貨幣政策開始不同程度地轉(zhuǎn)向?qū)捤伞＞C合來看，2019年四季度10大國際都市的房價(jià)總體趨勢(shì)將繼續(xù)小幅震蕩。

??展望2019年四季度，不同城市的分化趨勢(shì)會(huì)更加明朗：由于美國經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)上升，美國樓市的風(fēng)險(xiǎn)也在增加，紐約和洛杉磯的房價(jià)可能將下跌；英國脫歐帶來的政治不確定性、經(jīng)濟(jì)增長放緩等將會(huì)對(duì)倫敦房價(jià)造成較大影響，預(yù)計(jì)倫敦樓市可能繼續(xù)保持振蕩下行走勢(shì)；由于目前國際貿(mào)易形勢(shì)和地區(qū)局勢(shì)的不確定性，預(yù)計(jì)香港房價(jià)將下跌；由于北京和上海嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策沒有明顯放松的跡象，在經(jīng)歷兩年多的調(diào)整后，預(yù)計(jì)北京和上海的房價(jià)將趨穩(wěn)。

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