寫字樓市場租金承壓

北京新機場試運營，麗澤商務區成投資新熱點

??2019年7月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日發布《2019年上半年北京房地產市場回顧及展望》。報告指出，北京優質寫字樓市場、優質零售物業市場、倉儲物流市場和投資市場，呈現如下特點：

??優質寫字樓市場：

??2019年第二季度，北京寫字樓市場無新增供應；全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環比上升0.2個百分點至8.4%；

??全市平均租金報價同樣本比環比下降0.5%；

??未來六個月，超過77萬平方米的新增供應入市，空置率將會進一步推升，租金亦將承壓下行。

??優質零售物業市場：

??國貿商城新區揭幕，上半年共錄得55,000平方米新增商業面積；

??上半年整體市場活躍度趨弱，租金變化不明顯；

??未來六個月，有四個項目計劃入市，總體量278,000平方米。

??倉儲物流市場：

??上半年新增供應量共計148,500平方米，由于政府對倉儲物流項目仍然采取較為嚴格的管控，有項目延期交付或者轉變用途；

??租戶調整較為活躍，第三方物流和醫藥醫療保持增長；

??城市專業配送的需求成為京津冀三地租賃市場的新興力量。

??投資市場：

??2019年第二季度，北京共錄得6筆大宗交易，上半年累計成交額同比增長30.1%；

??境外投資者季內未錄得物業成交，但對北京市場的投資熱情不減；

??近期新機場投入試運營以及大型優質租戶入駐等因素利好麗澤，以麗澤為代表的新興商務區將繼續成為投資者關注的熱點區域。

??一．優質寫字樓市場

??——業主去化壓力加大，租金環比下降

??2019年第二季度，北京寫字樓市場無新增供應。上半年僅兩個項目入市，共計體量83,000萬平方米。

??雖然本季度活躍度較前兩季度有所回暖，但租戶的決策謹慎使得成交滯后，且小面積成交比例較大。此外，企業間并購、整合以及非傳統金融行業的不穩定性使得退租面積繼續增加，同時也錄得多宗科技企業大面積退租或削減面積的案例，使得全市凈吸納量錄得-25,100平方米，空置率環比上升0.2個百分點至8.4%。新租需求仍以金融、科技和專業服務為主，其中基金、證券及保險等非銀行金融為主要驅動力。

*2019年上半年

??樓齡較長的標準甲級和乙級樓宇去化壓力較大，特別是在即將迎來高品質項目入市的CBD和奧體區域。為了吸引和保持優質租戶的穩定性，部分業主開始下調租金，使得本季度全市平均租金報價同樣本比環比下降0.5%，報每月每平方米425.2元。

??未來六個月，超過77萬平方米的新增供應入市將加劇項目之間的競爭，空置率將會進一步推升，租金亦將承壓下行。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務|辦公樓|租戶部主管張冀蘇指出：“面對市場競爭壓力，出租率較為穩定樓宇的業主積極調整租戶行業來維系長期的穩定性；而入駐率較有壓力樓宇的業主則主動調整心態，降低租金并加大激勵機制，來刺激市場需求。整體租賃市場發展為租戶獲得更優的續租條件或性價比更高的搬遷選址打開了更多機會窗口。”

??二．優質零售物業市場

??——現有項目經營調整持續推進，未來六個月有四個項目入市

??2019年第二季度，國貿商城新區揭幕，匯聚了眾多國際一線品牌。總體來看，上半年共錄得55,000平方米新增商業面積。現有項目經營調整持續推進，如賽特購物中心閉店改造，愛琴海集團接管世界之花假日廣場等。

??本季度，餐飲中的茶飲小吃和國內餐飲品牌、電子產品、藝術類和兒童類教育培訓等業態較為活躍。服飾品牌表現分化明顯，運動服飾品牌相對活躍，快時尚品牌中的Forever 21、American Eagle因計劃退出中國市場而陸續關店。新進入北京市場的國際品牌眾多，包括國貿的Alice+Olivia、太古里的% Arabica、僑福芳草地的SALEEN、西單大悅城的Starter Black Label。整體空置率與上季度持平在5.0%。

*2019年上半年

??上半年整體市場活躍度趨弱，租金變化不明顯，本季度購物中心首層平均租金每天每平方米37.3元，同樣本比環比上漲0.1%。

??未來六個月，有四個項目計劃入市，總體量278,000平方米。其入市后，可使空置率小幅下降，而市場租金將保持平穩。

??世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“品類豐富度高、聚集人流、承租能力強的生活方式店，正在成為未來購物中心的新生力量。生活方式店貨品種類更為豐富，在某一品類上增加了消費者的選擇性，在為消費者提供更多選擇的同時縮短消費者的購買決策時間，給予消費者美好的購物體驗，成為實體商業轉型的全新突破口。”

??三．倉儲物流市場

??——第二季度租戶調整較為活躍，城市專業配送需求成京津冀新生力量

??2019年第二季度，無新增高標倉儲項目，北京市共有8宗工業地塊成交，全市主要工業園區土地價格報每平方米2,501元，同比上漲1.0%。上半年新增供應量共計148,500平方米。本季度，由于政府對倉儲物流項目仍然采取較為嚴格的管控，有項目延期交付或者轉變用途，以此減少政策對項目運營的影響。

??第二季度凈吸納量達到13,200平米，環比大幅回落，主要由供應短缺影響所致，空置率環比微降至2.2%。然而租戶調整較為活躍，第三方物流和醫藥醫療保持增長，同時可見來自專業細分領域物流配送的租賃需求，如專注于家裝產業鏈的平臺一智通、專注于長租公寓的平臺自如。

??新的租戶進駐增強了業主提高租金的信心，本季度平均租金同樣本比環比上升1.0%，報每月每平方米47.6元。

??未來六個月，預計有約150,000平方米新增供應，但由于各區縣政府對倉儲物流項目的管控存在不確定性，預計仍有項目改變用途或繼續推遲交付。

??世邦魏理仕華北區顧問及交易服務|產業地產部主管李虹指出：“倉儲物流市場在2018年租金經歷了全面上調，倉儲面積租賃成本上升。進入2019年以來，以電商為代表的租戶面臨洗牌和融資壓力，態度趨于謹慎和保守；另一方面，來自城市專業配送的需求在商業模式創新和投融資市場推動下發展迅速，成為京津冀三地租賃市場的新興力量。”

??四．投資市場

??——本季度錄得6宗大宗交易，麗澤或成投資新熱點

??2019年第二季度，北京共錄得6筆大宗交易，交易總額達70.3億元，環比有所回落，但上半年累計成交額仍達到230.9億元，同比增長30.1%。

??自用型買家仍占據主導地位，貢獻了53.6%的投資總額及季內最大交易——中銀投收購通州富力中心C01棟。以改造為目的的中資基金亦較為活躍，如青杉資本以7.3億元購買東三環的船舶重工酒店，遠洋資本與華聯長山興合資21億元收購北三環的安貞華聯商廈。

??盡管寫字樓依然是最具吸引力的板塊，但本季度成交也體現了投資者對其它類別資產的關注，分別有兩宗零售物業、一宗酒店和一宗數據中心的成交。

??境外投資者季內未錄得物業成交，但仍積極在市場尋找投資機會并參與多個潛在交易的洽談，對北京市場的投資熱情不減。

　　世邦魏理仕華北區投資及資本市場部主管紀剛指出：“中美貿易談判及其對經濟影響的不確定性，一定程度上拉長了近期交易談判和決策周期，從而影響本季度并可能影響今年全年成交額走向。但另一方面，賣家開價也更趨理性，有助交易談判的推進。此外，近期新機場投入試運營以及大型優質租戶入駐等因素利好麗澤，以麗澤為代表的新興商務區將繼續成為投資者關注的熱點區域。”