??報告摘要：

??1、M2-GDP-CPI延續(xù)震蕩下行趨勢，連續(xù)5個季度為負。M1同比增速連續(xù)9個季度下行。全國銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率走勢穩(wěn)中有降。個人住房貸款余額同比增速連續(xù)8個季度收窄。全國首套房貸平均利率經(jīng)歷連續(xù)8個季度上行后，首次下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速小幅回落。

??2、從2015年一季度開始，中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)不斷攀升，于2016年一季度達到階段性高點，此后連續(xù)9個季度下跌，2018年二季度創(chuàng)2012年三季度以來6年新低。三季度微幅回升，四季度再次微幅下降，目前仍處于偏緊區(qū)間的中部位置。預(yù)計2019年一季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)仍將保持低位盤整，或繼續(xù)下滑甚至創(chuàng)出本輪新低，停留在“偏緊”區(qū)間。

??3、經(jīng)過幾次漲跌周期的驗證，房價和商品房成交量與中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)走向一致，它們表現(xiàn)出明顯的“貨幣”效應(yīng)。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的收緊，預(yù)計2019年一季度全國商品房年初累計銷售面積同比增速將繼續(xù)回落，甚至轉(zhuǎn)為負增長，并且房價同比漲幅將收窄。

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告以季度為時間節(jié)點，旨在分析房地產(chǎn)業(yè)運行的金融環(huán)境發(fā)展變化狀況，力圖通過跟蹤研究金融環(huán)境和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，剖析二者的相互關(guān)系，尤其是通過金融環(huán)境的變化研判房地產(chǎn)市場趨勢。

??本報告從房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融環(huán)境，共選取6個最具代表性指標，對指標體系中各指標進行標準化處理后，和各指標權(quán)重相乘，即可得出當(dāng)期中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。

??根據(jù)2011年以來6個指標波動情況，利用五分法將金融環(huán)境指數(shù)分為五個區(qū)間，分別為“寬松”、“偏松”、“正常”、“偏緊”、“緊張”，分別以“紅色區(qū)”、“黃色區(qū)”、“綠色區(qū)”、“淺藍色區(qū)”、“藍色區(qū)”表示。需要指出的是，本區(qū)間劃分僅是根據(jù)2011年以來指標的波動區(qū)間情況所做出的相對劃分，并非絕對概念。

??一、2018年四季度中國房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境

??1、M2-GDP-CPI連續(xù)5個季度為負

??貨幣供應(yīng)，主要是為了滿足經(jīng)濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。那么，可以近似的認為，廣義貨幣增速減去經(jīng)濟增速、減去消費品價格增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產(chǎn)品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬于資產(chǎn)價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。

??從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%，此后該增速差額在4%附近振蕩前行，一直延續(xù)到2015年底，之后，從2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢，2017年四季度進入負區(qū)間。2018年四季度，該增速差額為-0.2%，與三季度的-0.7%相比略有回升。目前該指標已連續(xù)5個季度呈負值，預(yù)計2019年會略有回升至0以上，依然保持在偏低位置。

根據(jù)歷史經(jīng)驗判斷，該增速差額的合理區(qū)間為2%-3%。目前該增速差額低于合理水平，意味著會略制約經(jīng)濟的增速（但有助于實現(xiàn)經(jīng)濟有質(zhì)量的增長），但同時有利于控制房價的大漲。預(yù)計隨著金融進一步回歸為實體經(jīng)濟服務(wù)，比過去低一些的M2增速將成為新的常態(tài)，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水平，不會對樓市造成“大水漫灌”。