??導 讀 

??前10月房地產行業(yè)數據：銷售、投資、開工等回落顯著，“銀十”成色不足。

◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

??11月14日上午，國家統(tǒng)計局公布了2018年前10月全國房地產行業(yè)的各項數據：10月商品房銷售面積、金額環(huán)比降幅達15%以上，”銀十”成交失色，成交均價也由9月的8751元/平米降至8535元/平米，“控房價”成效初顯。而從投資開發(fā)角度來看，單月投資開發(fā)額環(huán)比回落，累計增速也比1-9月份回落0.2個百分點，增長后勁明顯不足。與投資開發(fā)相關的新開工、土地購置面積增速等數據“降溫”初有顯現。

??1 10月銷售面積、金額環(huán)比降幅達15%以上，低基數致同比仍增長

??2018年1-10月銷售保持著平穩(wěn)的增長態(tài)勢，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，商品房銷售額115914億元，增長12.5%，但累計面積、金額增速雙雙下滑，較1-9月分別回落了0.7和0.8個百分點，市場轉冷趨勢較為顯著。而從銷售結構來看，東部和東北部地區(qū)下滑最為顯著：東部地區(qū)前10月銷售面積53545萬平方米，同比下降4.7%，降幅比1-9月份擴大0.4個百分點；東北地區(qū)市場熱度也持續(xù)回落，銷售面積同比下降了4.7%。而中部和西部地區(qū)雖然依舊保持著增長態(tài)勢，但增速均有下滑，較1-9月增速分別回落為1.5%和0.3%。

??從10月單月表現我們也不難看出頹勢，銷售面積、金額環(huán)比均出現15%以上的降幅，面積同比微降3.1%，金額同比增長6.3%但增幅縮窄，總體來看，“銀十不銀”，成交表現不及去年同期。究其原因，一方面調控持續(xù)“加碼”，凡是此前短期內上漲過快的二三線城市基本都出臺了遏制投機需求的相關措施，市場觀望情緒濃厚；另一方面投資性需求預冷退燒，部分城市項目開盤去化不足五成，市場逐漸由賣方市場轉向買方市場。從當前市場表現來看，一二線城市目前均迎來了“回調”，10月項目去化率僅為32%和31%，成交持續(xù)乏力，出現階段性購買力瓶頸。

??值得關注的是，“遏制房價上漲”的政策余波持續(xù)起作用，商品房的成交均價繼9月后再起回落，由9月的8751元/平米降至8535元/平米，較本年最高點已回落4%，調控成效穩(wěn)定展現。

??2 謹慎投資、力保銷售意愿強化，前10月開發(fā)投資增速繼續(xù)回落至9.7%

??從投資開發(fā)角度來看，10月單月全國房地產開發(fā)投資額為10660億元，環(huán)比下降12.23%，開發(fā)商的投資意愿有所回落；從1-10月整體來看，開發(fā)投資額累計增速依舊高位運行，但仍存在小幅回落趨勢，1-10月份同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點。

??目前來看，累計投資開發(fā)增速依舊保持較高位置，主要源于房企都在加緊工期，意圖在市場正式“降溫”前出貨，加快資金回籠，使得現金流盡早回正。但是，“金九銀十”成色不足對當前市場信心或多或少存在一定的打擊，最主要的影響體現在年末將至，開發(fā)商都面臨“年終大考”，現金流無疑成為判斷企業(yè)運營健康與否的重要標準，尤其是此前依靠“高周轉”高速擴張的中小房企，還貸壓力逼仄著企業(yè)調整運營策略，部分房企已經開始以促銷等方式變相降價，“以價換量”積極備糧以“過冬”，這在一定程度上降低了其投資開發(fā)熱情，使得增長后勁顯得不足。

??3 10月新開工量創(chuàng)2018年新低，土地購置面積增速開始向下回落

??從房企新開工和土地購置兩項指標來看，1-10月房屋新開工累計同比增速有所下降，房企新開工意愿初現低迷。前10月房屋新開工面積168754萬平方米，增長16.3%，增速回落0.1個百分點。單10月，新開工面積僅16171萬平方米，為2018年最低，同比增速14.74%，環(huán)比下降16.17%。究其原因，主要是源于一方面市場轉向已現，多數房企雖然以加緊工期、加快資金回籠的態(tài)度來迎接新的市場環(huán)境，但是部分中小房企心有余而力不足，另一方面10月由于公立假期較多是傳統(tǒng)的開工低落月份，可用于施工的時間也相對有限。初現匱乏的資金流與有限的工期相結合下，10月新開工量創(chuàng)年內新低。

??從土地購置等指標來看，房企拿地熱情也有所減弱，2018年1-10月土地購置面積增速在近半年中首次出現下降。2018年1-10月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月份回落0.4個百分點；土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點。值得關注的是，土地購置面積與土地成交價款的共同增速回落表明了土地市場整體開始偏離上升通道。結合目前的土拍狀況，供應、成交規(guī)模持續(xù)回落，底價成交、流派現象普遍存在，預期后續(xù)土地購置指標將維持小幅微降態(tài)勢。

??? 綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：一是全年銷售面積料將持平或微增，成交金額再創(chuàng)新高但增幅有限。二是今年最后兩個月土地購置面積、新開工面積料將保持小幅回落，對投資開發(fā)增速也將造成一定程度的抑制作用。受到成交持續(xù)低迷的影響，土地投資謹慎和市場前景預期信心將受打擊，市場客群觀望情緒將進一步加重，進而加劇銷售不暢；企業(yè)端，融資一再縮緊，房企資金周轉愈加“笨重”，聚焦回款、謹慎投資將成為房企應對低潮普遍行為，故在一定程度上會壓制開發(fā)投資規(guī)模。