TOP10房企國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)普遍為3A

萬(wàn)科獲穆迪Baa1穩(wěn)定評(píng)級(jí)

文／研究員  沈曉玲、馮惠、汪維文

??近幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售門(mén)檻和集中度不斷上升，尤其是全國(guó)化布局的房企，依然保持高周轉(zhuǎn)、搶資源的態(tài)勢(shì)。因此房企對(duì)資金始終保持較高的需求，但近年來(lái)國(guó)內(nèi)外融資逐步收緊，企業(yè)信用評(píng)級(jí)作為發(fā)債的資質(zhì)憑證，其重要性不言而喻。

??Tips

??企業(yè)信用就是企業(yè)的信用“身份證”，公司在參與招投標(biāo)、發(fā)債融資、申請(qǐng)各種資質(zhì)等都需要用到企業(yè)信用。不僅如此，企業(yè)信用等級(jí)的高低直接與籌資成本的高低掛鉤。公司的信用良好，信用等級(jí)高，公司申請(qǐng)貸款和發(fā)行債券的利率就低。目前國(guó)內(nèi)使用評(píng)級(jí)等級(jí)的一般是”四等十級(jí)制”評(píng)級(jí)等級(jí)，具體等級(jí)由高到低分為：AAA，AA，A，BBB，BB，B，CCC，CC，C，D。從”AA”到”CCC”等級(jí)間的每一級(jí)別可以用”+”或”-”號(hào)來(lái)修正已表示在主要等級(jí)內(nèi)的相對(duì)高低。

??01 房企信用評(píng)級(jí)優(yōu)于整體平均水平

??房企信用評(píng)級(jí)在AA及以上占比達(dá)到94%。國(guó)企較多以及固定資產(chǎn)比例較大的行業(yè)信用等級(jí)也較高，房地產(chǎn)業(yè)作為重資產(chǎn)行業(yè)，因此在評(píng)定信用等級(jí)時(shí)相對(duì)更高。房企在AA及以上的評(píng)級(jí)占比達(dá)94%，而從全行業(yè)看比例僅為79%。雖然房地產(chǎn)行業(yè)屬于負(fù)債率較高行業(yè)，但這幾年的中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展，周轉(zhuǎn)速度加快，銷(xiāo)售額也迎來(lái)了普遍增長(zhǎng)，負(fù)債較高的同時(shí)盈利空間也增大，處于良性周轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)之中，較高的信用等級(jí)表現(xiàn)了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)情況的信心。

??94%房企維持原有信用評(píng)級(jí)。2018年以來(lái)，針對(duì)378家房企最新信用評(píng)級(jí)結(jié)果，其中356家房企維持原信用等級(jí)，占比為94%；調(diào)高了16家企業(yè)的信用評(píng)級(jí)，只調(diào)低了3家企業(yè)的評(píng)級(jí)。從百?gòu)?qiáng)房企3年來(lái)的評(píng)級(jí)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，評(píng)級(jí)等級(jí)持續(xù)改善。2016-2018年每年均有企業(yè)評(píng)級(jí)被調(diào)高，各年分別調(diào)高了4、8、4家，且2018年以來(lái)甚至無(wú)一家百?gòu)?qiáng)房企評(píng)級(jí)被調(diào)低。

??TOP50強(qiáng)房企AAA級(jí)占比最高達(dá)49%。統(tǒng)計(jì)今年以來(lái)最新評(píng)級(jí)結(jié)果，有最新評(píng)級(jí)的39家TOP50房企中有半數(shù)被評(píng)為AAA最高級(jí)，主要以10強(qiáng)房企為主；追趕千億行列的房企信用評(píng)級(jí)普遍是AA+，如中南置地2016年以來(lái)銷(xiāo)售排名均在第20名左右，近三年其信用評(píng)級(jí)一直維持在AA+。

??隨著企業(yè)銷(xiāo)售額的下降，高信用評(píng)級(jí)房企占比也在降低。銷(xiāo)售200強(qiáng)以外房企，整體信用等級(jí)偏低，普遍為AA級(jí)，且出現(xiàn)A+級(jí)及以下的情況。而被評(píng)為AAA最高級(jí)的200強(qiáng)以外房企，基本為地方國(guó)企。

??02 三類(lèi)房企憑借資源或業(yè)績(jī)?cè)鏊僭u(píng)級(jí)領(lǐng)先

??從2018年房企信用評(píng)級(jí)情況來(lái)看，AAA最高級(jí)或評(píng)級(jí)調(diào)高的房企基本可以分為3類(lèi)：

??第一，憑借自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的規(guī)模房企；

??第二，近年來(lái)業(yè)績(jī)提升較快的房企；

??第三，不缺乏立身之本的特色房企。

??銷(xiāo)售10強(qiáng)房企信用基本均為AAA最高級(jí)。銷(xiāo)售10強(qiáng)房企除了綠地控股維持在AA+，其余9家房企均為AAA最高級(jí)。其中以萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)為例，2016年以來(lái)行內(nèi)排名均在10強(qiáng)以內(nèi)，且2016年已為千億級(jí)房企。這些房企憑借自身業(yè)績(jī)規(guī)模、良好的運(yùn)營(yíng)狀況以及良好的財(cái)務(wù)狀況，已連續(xù)3年信用評(píng)級(jí)均獲得AAA最高級(jí)。

??值得一提的是，萬(wàn)科地產(chǎn)做為行業(yè)前三強(qiáng)房企，不僅自身業(yè)績(jī)維持在45%的增幅，并且截止17年底現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短期債務(wù)比分別提升至2.8和2.06，還是保持了一貫穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。同時(shí)2017年，萬(wàn)科的國(guó)外評(píng)級(jí)還由上一年的負(fù)面評(píng)級(jí)上調(diào)為穩(wěn)定評(píng)級(jí)，國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)均看好萬(wàn)科近年來(lái)的良性發(fā)展。

??業(yè)績(jī)?cè)鏊龠h(yuǎn)高于行業(yè)水平促使維持高評(píng)級(jí)或上調(diào)。除去銷(xiāo)售10強(qiáng)的房企而言，業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^高的房企信用評(píng)級(jí)也比較高，以2017年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)來(lái)看，新城、雅居樂(lè)、招商全年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)了94%、70%、53%，明顯高于銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)47%的平均業(yè)績(jī)?cè)龇欢鸬丶瘓F(tuán)雖然2017年業(yè)績(jī)?cè)龇鶠?0%，但前兩年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)呈突飛猛進(jìn)之勢(shì)。

??其中雅居樂(lè)2017年銷(xiāo)售目標(biāo)完成率達(dá)到150%，屬行業(yè)領(lǐng)先，同時(shí)公司盈利水平也在逐年升高，2017年毛利率超40%處于行業(yè)較高水平。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面，凈負(fù)債率繼續(xù)上升，達(dá)到71%，同比上升22個(gè)百分點(diǎn)，公司財(cái)務(wù)杠桿有所加大，但仍在安全值范圍內(nèi)。截止2017年，雅居樂(lè)手持現(xiàn)金301.2億，企業(yè)現(xiàn)金與短債基本相當(dāng)，長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.3，負(fù)債結(jié)構(gòu)健康。

??國(guó)企背景背書(shū)推動(dòng)信用評(píng)級(jí)維持AAA。首開(kāi)股份、首創(chuàng)置業(yè)、中國(guó)鐵建、中冶置業(yè)、金融街都是國(guó)企背景房企，而復(fù)地集團(tuán)和光明地產(chǎn)雖然不是國(guó)企，但大股東分別是信用評(píng)級(jí)很高、經(jīng)營(yíng)狀況良好、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)良好的復(fù)星醫(yī)藥和光明集團(tuán)，雖然整體規(guī)模不是很大，但信用評(píng)級(jí)相對(duì)較好，是AAA級(jí)最高等級(jí)，主要是因?yàn)閺?qiáng)大的股東背景。

??例如金融街本身?yè)碛袊?guó)企背景，并且大多數(shù)股東為金融機(jī)構(gòu)，而光明地產(chǎn)主要依靠大股東光明集團(tuán)，在資金、融資和土地資源方面都能夠給與企業(yè)大力支持，融資貸款得到有效保障，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，自身信用評(píng)級(jí)也就相對(duì)較高。

??03 國(guó)外評(píng)級(jí)結(jié)果低于國(guó)內(nèi)

??國(guó)外對(duì)房企的信用評(píng)級(jí)普遍在中等水平。自2017年以來(lái)，國(guó)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均將中國(guó)主權(quán)信用評(píng)級(jí)由原來(lái)的AAA最高級(jí)下調(diào)至A+，致使國(guó)內(nèi)整體行業(yè)信用評(píng)級(jí)下調(diào)至A+及以下，且國(guó)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體信用資質(zhì)較弱，致使房企國(guó)外信用評(píng)級(jí)遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)。雖然參與國(guó)外評(píng)級(jí)的百?gòu)?qiáng)房企評(píng)級(jí)展望基本維持在穩(wěn)定的水平，龍湖集團(tuán)更是在今年3月被標(biāo)普評(píng)級(jí)升為正面，但是信用評(píng)級(jí)均處于B級(jí)左右，綠地更是評(píng)為負(fù)面的評(píng)級(jí)展望。而萬(wàn)科憑借穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)能力，獲得國(guó)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房企最高評(píng)級(jí)Baa1。

??因此，房企雖然國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)普遍在AA級(jí)以上，但是對(duì)于信用評(píng)級(jí)仍不能放松警惕，尤其是對(duì)于海外融資的資質(zhì)憑證。目前融資渠道全面收緊，尤其是境內(nèi)發(fā)債審核趨難，部分房企不得不考慮海外發(fā)債“救急”，因而海外融資的資質(zhì)評(píng)審必須重視起來(lái)。