??在中央強調住房居住屬性背景下，各級政府限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，樓市逐漸進入“四限”時代，著力抑制投資投機性需求。“十九大”報告中習近平總書記也重申“房子是用來住的、不是用來炒“的基調，限購令再次升級。但從市場上看，北、上、廣、深等核心城市仍然是房地產市場最主要的需求集中區域，核心城市周邊的三四線城市逐漸成為溢出需求的主要承載地，城市群經濟已經逐漸形成。伴隨著經濟格局的轉變，房地產的投資策略也隨之發生改變，更多的房地產開發商、金融機構把投資布局的視角聚焦到城市群范疇上。

??本文選取其中經濟發展水平相對較高的7個城市群作為研究對象，構建一個相對完備的指標體系，從市場供求、環境宜居性、基礎設施完備性及市場潛力各方面進一步研究城市群房地產市場的特點？對未來具有潛力的城市群作出合理預判，以期為房地產開發商的投資策略提供相關建議。

??長三角、長江中游城市群供給相對充裕

??粵港澳城市群較為局促

??過去5年間，長三角城市群的宅地供給量最多，高達11392萬平方米，供給總量最少的是粵港澳城市群，僅1694萬平方米。從各城市群的人均宅地供給量上來看，長江中游城市群的人均宅地供給量是最多的，約0.85平方米，其次是長三角城市群，約0.82平方米，人均宅地供給面積最少的是粵港澳城市群，僅0.29平方米。由此可以看出：長三角城市群、長江中游城市群無論從宅地供給總量上看還是人均宅地供給量上看，都居于7大城市群前兩位，供地相對較為充裕。粵港澳城市群的宅地供給總量和人均宅地供給量都居于末位，宅地供給上相對較為局促。?

??長三角城市群房地產投資額最多，高達18300億元，其次是京津冀城市群，約10299億元，居于第三位的是成渝城市群，約8366.5億元，總投資最少的城市群是山東半島城市群，僅5592.8億元。從各城市群的人均房地產投資額上來看，長三角城市群人均房地產投資額最高，約13233元，其次是粵港澳城市群，約12045元，居于第三位的是京津冀城市群，約11726元，人均房地產投資額最少的是山東半島城市群，僅6309元。由此可以看出：長三角城市群無論從房地產投資額總量上看還是人均房地產投資額上看，都居于7大城市群的首位，市場預期較好。山東半島城市群的房地產投資額總量和人均房地產投資額都居于末位，市場預期不足。

??長三角、粵港澳新增人口趨緩、改善需求聚集

??成渝城鎮化增長速度最快

??從常住人口變動情況來看，7大城市群都屬于人口凈流入的區域，其中，長三角城市群人口流入最多，高達722.91萬人，其次為京津冀城市群人口凈流入較多，高達688.37萬人，其他5個城市群的人口流入約在200-300萬人，流入人口做少的城市群為海西城市群。究其原因：海西城市群城鎮化進程緩慢，人口集聚能力不足，福州、廈門發展進程較其他城市群核心城市較為緩慢，核心城市的帶動乏力。但隨老齡化的加劇，我國勞動力人口占比逐漸下降，一方面，會使得剛性需求及改善性需求的群體縮減，進而拉低需求量。

??從各城市群近5年城鎮化率增長情況來看，增長最快的是成渝城市群，5年增長了8個百分點，增長最少的長三角城市群和粵港澳城市群，增長了大約1個百分點。由此可以看出：粵港澳城市群和長三角城市群城鎮化率較高，但城鎮化率增長緩慢，加上產業結構的調整，人口導入趨勢放緩，增量住房需求后勁不足。城鎮化率最低的成渝城市群城鎮化增長速度最快，增量住房需求有上升空間。

??環境宜居性：海峽西岸、粵港澳城市群

??空氣質量優于全國平均水平

??從全年PM2.5平均濃度上看，海峽西岸城市群的全年PM2.5平均濃度最低，約34.23μg/m3，其次為粵港澳城市群，約34.40μg/m3，都低于全國平均值50.2μg/m3。除這兩個城市群空氣質量整體上處于優的區間（0-35μg/m3），其余城市群的全年PM2.5平均濃度均高于全國平均水平。全年PM2.5平均濃度最高的城市為京津冀城市群和山東半島城市群兩者高達約77μg/m3，處于輕度污染的區間，空氣環境質量有待于進一步提升。2015年中國歐盟商會發布《北京建議書》，稱北京的空氣污染影響了北京的國際形象，阻礙了外國及中國本土專業人士宜居北京。中國歐盟商會的會員企業中，39%認為空氣污染是留住人才面臨的最大挑戰。由此可見，空氣質量的確影響著一些高端人才的去留，也間接影響了城市的房地產市場。

??基礎設施建設：長三角城市群交通便利性最高

??京津冀城市群基礎設施亟待完善

??從城市群的地均基礎設施投資額上來看，長三角城市群的地均基礎設施投資額最高，高達508.4萬/KM2，其次為長江中游城市群，地均基礎設施投資額為454.38萬/KM2，主要原因是因為武漢近些年的地鐵等基礎設施投資額較高，導致城市群的平均投資額大幅上升。

??從各城市群的高鐵車次數量來看，長三角城市群的高鐵（此包含動車、城際高鐵）車次數是最多的，高達5714次，其次是長江中游城市群，總車次為3034次，居于第三位的是粵港澳城市群，高鐵通過車次最少的是成渝城市群，僅834次。由此可以看出：長三角城市群整體上高鐵交通便利性最高，京津冀城市群高鐵網絡建設相對滯后，相信伴隨著雄安新區的建設，京津冀城市群的高鐵網絡會快速完善。

??可持續發展力：長三角城市競爭力提升

??凝聚大量優質潛在增量購房需求

??名校集聚的長三角、長江中游城市群和京津冀城市群的潛在客群量較大。高等學校在校學生是城市潛在的商品住宅消費者，因此，城市的高校學生數一定程度上影響著未來的房地產市場。從城市群的高等學校在校學生數來看，長三角城市群的高等學校在校學生數最多，高達375萬；其次為長江中游城市群，高達313萬；第三為京津冀城市群，約242萬人。這些城市群高等學校在校人數較高，主要是因為長三角區域的上海、南京、杭州、合肥和長三角區域的武漢、長沙和京津冀地區的北京、天津等城市高校云集，這些城市囊括了全國大部分高校甚至于名校，高校的集聚提升了城市的競爭力，城市競爭力提升吸引了大量的外來人群，增量購房需求日益增加。

??小結：京津冀滯后于長三角、粵港澳

??差距進一步拉大

??從整體上看，京津冀城市群的市場發展前景稍落后于長三角城市群和粵港澳城市群。京津冀城市群的經濟總量雖然處于較高水平，但反映區域經濟發展水平的人均地區生產總值遠低于粵港澳城市群和長三角城市群，同時人均可支配收入偏低，至少從這一指標上與世界級城市群的稱號不匹配。另一方面，全面PM2.5濃度是所有城市群中最高的，環境污染嚴重已經城為制約京津冀發展的一大障礙，京津冀城市群下一步要調整好產業結構，提升城市軟實力，房地產市場才能走得走穩、走得更遠。

??長三角城市群目前房地產投資額在7大城市群中處于領先地位，經濟、環境、交通各項指標均處較高水平；同時人口也持續的流入，加上高校在校學生數量龐大，這一部分人群的購房潛力巨大，相信長三角城市群的房地產市場仍然保持較高水平的增長。

??粵港澳城市群人均地區生產總值居于前列，經濟發展水平較高；環境優美，人均公園綠地面積最高，空氣質量較佳，交通便利，基礎設備配套完善；城鎮網絡體系較為成熟；房企投資熱度也較高；但現有人均住房面積僅29.25平方米，可以預計，未來粵港澳大灣區還將有一批潛在的改善類需求有待釋放。

??山東半島城市群公園綠地資源豐富，房價收入比較低；但三產比重偏低，環境污染嚴重；加之城鎮化水平偏低，高鐵網路不夠完善，削弱了城市群的集聚效應；但隨著城鎮化水平的快速提高，未來市場可期。

??長江中游城市群城鎮化水平偏低，人口導入不足；加之三產比重較低，產業結構不甚合理；人均可支配收入較低，購買力不足；目前房地產投資預期不足，入市持謹慎態度。

??成渝城市群目前城鎮化水平低于全國平均水平，人均公園綠地面積也低于國家生態市標準，交通便利度不高，同時城市基礎設施投資不足，制約城市進一步發展；人均可支配收入偏低，購買力不足。

??海峽西岸城市群空氣質量尤佳；但人均可支配收入偏低，同時房價相對較高，購買力不足；人均住房面積也相對飽和，未來市場活躍度不高。