??經過2016年以來房地產市場火爆，全國各線房價快速攀升，不止是之前熱點的一、二線城市，三四線城市的房價也普遍漲聲不斷。為了防范房價過快上漲帶來的風險，各城市也密集加碼調控，房價漲幅開始有所回落。然而，土地市場卻并沒有因為樓市調控而偃旗息鼓，土拍激烈競爭依舊，部分城市地價同比倍增。

??那么，基于房價與地價這種“面包與面粉”的關系在40個重點城市的具體數量表現如何？我們以“房價收入比”、“地價收入比”這些指標來探討40城房價水平與居民承受能力、地價與居民承受能力關系，還原房價與地價的本質聯系。

??10個城市房價收入比超10

??深圳三亞廈門以各能級城市房價之首居前三

??據CRIC數據整理，全國40個重點城市2016年的房價收入比排在前10名的城市分別是深圳、三亞、廈門、上海、北京、南京、溫州、杭州、福州和天津，其房價收入比均超10。

??40個城市中，有25個城市的房價收入比超過7，均是房價漲幅過快的城市，購房需求和投資投機需求較為集聚，購買力強勁，房價水平也較高。反觀房價收入比在6以下的城市，分別是哈爾濱、長沙、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、沈陽、貴陽和呼和浩特，可以說房價水平較為合理。

??其中，深圳、三亞、廈門的房價收入比分別以26.64、23.56和19.44占據前三，也印證了各自分別代表的一線城市、三線城市和二線城市的房價“龍頭”地位。以房價全國最高的深圳為例，2016年新建商品住宅單價達到53774元/平方米，人均可支配收入也達到了48695元，位全國前10行列，遠高于全國平均水平，但巨量購房需求與捉襟見肘的供應量，市場嚴重供不應求造成深圳房價收入比居高難下。

??上海、北京房價收入比以16.07和15.68分別居第四、五位，這也不足為奇。相對而言，南京、杭州、天津等城市房價收入比快速上升，皆因2016年城市城市火爆、房價快速上升遠超居民收入增長。

??注：房價收入比是城市住房價格與城市居民家庭收入之比，反映居民家庭對住房的負擔能力。

??房價收入比=(城市人均住房面積*戶均人數*商品住宅成交金額/商品住宅成交面積)/(城鎮居民人均可支配收入*戶均人數)

??9個城市房價收入比同比顯著上升

??與城市房價漲幅直接相關

??通過對比2015年和2016年的40個重點城市房價收入比變化趨勢，深圳、南京、廈門、北京、蘇州、天津、上海、合肥、大連等9個城市房價收入比差距均超過1。這與這些城市房價水平在2016年大幅增長直接相關，如深圳、上海、北京等一線城市2016年全年新建商品住宅價格同比分別上漲28.2%、34.8%和28.9%。南京、廈門、蘇州、天津、合肥等城市同樣在2016年實現量價齊升。

??熱點城市土地價格變化密切影響房價收入比

??廈門南京合肥等地價是最核心因素

??有著“面粉與面包”相關性比喻的房價與地價關系，雖然官方并不認可地價是推升房價的關鍵因素。但事實上，單就地價收入比而言，廈門、深圳、溫州、北京、南京、上海等6個城市數據都超過10，也就是說這6個人城市居民家庭收入負擔一套房價所包含的地租費用就要10年以上。

??隨著土地價格不斷攀升，土地價格在房價中究竟占有怎樣的一席之地，我們將房價收入比進行另一種測算，即剔除土地價格之后的房價收入，兩種算法進行比較之后發現：廈門、南京、合肥、杭州、石家莊、蘇州、溫州、寧波等8個城市房價收入比相差都超過4，其中廈門差值高達11.37，南京、合肥差值也分別達到了7.34和6.04，說明在這幾個城市房價構成中土地價格嚴重過高，導致房價收入比高企的核心要素。

??注：地價收入比屬于自創指標,旨在反映城市住房價格中地租因素相對居民家庭收入情況。

??地價收入比= (城市人均住房面積*戶均人數*土地成交價款/土地成交面積)/(城鎮居民人均可支配收入*戶均人數)

??房價收入比(去除土地)={(城市人均住房面積*戶均人數*(商品住宅成交金額-土地成交價款)／商品住宅成交面積)}／(城鎮居民人均可支配收入*戶均人數)

??要平衡供求、維持房地產市場平穩健康發展

??亟需還“利”于民、加大“平價”土地供應

??目前中國土地價格不斷上漲，這與當前的土地制度不無關系，地方政府在大城市周邊低價征收土地再高價賣給開發商，中間的差額就是地方政府一個非常重要的財政收入來源，所以，在當前土地財政制度下，諸多地方政府土地財政依賴癥尾大不掉，樂于通過維持高地價來保證地方財政收入。誠然，土地財政的確為加快地方城鎮化進程、興建基礎設施融資作出了巨大貢獻，但副作用也非常明顯，高企的土地價格必然體現在未來的房價上，不斷強化市場各方預期，進一步加劇房價上漲，如若與居民收入增速嚴重脫節，居民普遍無力承受高企房價之時，房地產市場如同無源之水，必然不利于市場平穩健康發展。

??在當前熱點城市的調控政策手段已然接近“天花板”時，只有進一步加大土地供應，規范土地交易市場，尤其是增加“平價”土地，政府亟需還“利”于民，降低土地財政依賴，盡快使城市房地產市場恢復供求平衡。