??【研究視點】

??政策給力供應偏低，熱門城市房價應聲而起

??2月房地產供求顯著縮量，供應面積、成交面積環比下跌均超過四成，但同比來看仍高于去年同期，這一方面是由于2015年下半年以來的樓市火熱仍在延續，另一方面是密集出臺的樓市利好新政推動，進一步推升了購房者的心理預期。

??本月，樓市政策面圍繞“去庫存”主線，土地、市場、信貸全面發力。不過具體來看還是二線城市受益更多，目前一線城市限購政策依然保持高壓嚴控， 而二三線城市去庫存新政已經全面發力，因此我們認為，2016年上半年的熱點城市將更多的集中在二線城市，蘇州、南京、合肥等人口導入較多、城市邊界快速 擴張的城市或將成為典型。

??【縱深解讀】

??經濟：供給中高端化成主流趨勢，去庫存任重道遠

??政策：中央降首付和契稅、營業稅，地方加快供給變革

??樓市：2月整體供求環比下滑，部分二線城市成交火熱

??房價：去庫存新政密集出臺，房價指數持續攀升

??土地：供給側改革進一步深入，2月成交創近四年新低

??【圖說樓市】

??供應：環比下跌 7成，多數二、三線城市同比分化明顯

??成交：一線降幅較大，部分城市受返鄉置業影響成交同比上漲

??庫存：供應、成交大幅縮水，大部分城市庫存降低

??成交結構：高檔產品占比顯著增長，剛需戶型產品占比大幅下滑

??【研究視點】

??去庫存新政密集出臺，二線樓市淡季不淡

??受市場傳統淡季影響，2016年2月房地產供求規模顯著縮量，重點城市供應量環比大跌六成，成交總量環比下滑51%，但同比來看成交仍高于去年 同期，重點城市成交面積同比上漲約2成左右，這一方面是由于2015年下半年以來的樓市火熱仍在延續，另一方面是密集出臺的樓市利好新政推動，進一步推升 了購房者的心理預期。

??政策方面，本月市場、土地雙雙發力，市場層面，去庫存、穩房價新政進一步推進，2月2日，央行宣布將首套商貸首付降至二成，2月19日，三部委聯合發布調低購房契稅和營業稅新政，2月23日教育部明確提出多校劃片，意在緩解時下愈演愈烈的炒學區房現象。土地層面，中央為土儲部門“減壓”，地方政府繼續“有供有限”。本月中央明確土地儲備資金將與城建分拆，土儲機構從“土地財政”中解放出來，不用再為了一時的城建資金而大肆任意拍地。海南、上海也在供給側使力，分別停止庫存消化周期超標市縣的新增土地供應，限定一手住宅中小戶型比例必須不低于60-70%。

??受行業周期影響，2月份樓市和土地市場成交量均現環比下滑，但同比來看仍不乏亮點。樓市方面，本月供應量同環比均大幅回落，但成交仍高于去年同期，庫存壓力也在進一步走低，具體來看，一線城市同比表現基本與去年基本持平；二、三線城市接近半數城市同比上漲，其中南京漲幅最大，達到113%，而福州、南寧、西安等城市在返鄉置業的帶動下，成交量同比大幅增長。

??土地市場方面，2月份市場成交量跌價漲。受供給側改革影響，2月份各線城市土地成交建筑面積持續環比回落，但由于優質地塊占比增多，從成交金額 指標來看依然比較理想，這一方面反映了目前土地價格仍在持續上漲，2015年以來的房地產火熱仍在投資面持續，另一方面也說明目前地方政府在供地選擇上更 為謹慎，盡量選取符合市場需要的土地入市，以免加大庫存負擔。

??2月份，樓市政策面圍繞“去庫存”主線，土地、市場、信貸全面發力。不過具體來看還是二線城市受益更多，政策面上，目前一線城市限購政策依然保 持高壓嚴控，而二三線城市去庫存新政已經全面發力，供應面上，目前一線城市缺乏足夠的供應支持成交，而二線城市快速推進的城市建設將帶來大量近郊宜居新 房，因此我們認為，2016年上半年熱點城市將更多的集中在二線城市，蘇州、南京、合肥等人口導入較多、城市邊界快速擴張的城市或將成為典型。但考慮到中央所關注的三四線城市庫存壓力仍未得到實質性改善，我們預計接下來傾向三四線城市的政策或將陸續出爐，經濟基本面較佳的三線城市或將迎來政策利好機會。

??【01 經濟】

??供給中高端化成主流趨勢，去庫存任重道遠

??2016年，全球經濟復蘇仍充滿變數，中國經濟對房地產的依賴加大。當前中國經濟的主要矛盾是供求嚴重不匹配，實體經濟和房地產業亟需供給側升級。7億平方米待售商品房庫存只是冰山一角，樓市去庫存仍任重道遠，今年全國房地產開發投資很可能負增長。

??1、世界經濟繼續深度調整，中國經濟對房地產的依賴加大

??展望2016年，世界經濟仍在深度調整，短期內很難擺脫低速增長狀態。世界貿易低速增長，美元升值導致的資本外流，可能對包括中國在內的新興經濟體形成雙重打擊。十三五期間，中國仍需依靠房地產等支柱產業，充分釋放內需，經濟增速才有可能企穩回升。

??2、中高端供應嚴重不足，實體經濟和房地產業亟需供給側升級

??當前，我國經濟各領域(包括房地產業)都有供求過剩趨勢。從需求看，新開工房屋面積、住房銷售面積均在 2013年出現峰值，2015年房屋施工面積和開發投資的增速都接近于零。2015年固定資產投資增速新世紀以來首次低于社會消費品零售增速。2014年 千人汽車擁有量超過100輛后，進入國際經驗顯示的汽車增長減速階段，2015年汽車消費增速乏力。從供給看，我國15-59歲勞動年齡人口2012年達到峰值。2015年全國發電量出現1978年以來首次零增長，水泥產量出現1990年以來首次負增長；鋼鐵產量出現2000年以來首次下降。十三五期間，我國仍要持續經歷去產能陣痛。

??但要指出的是，當前我國經濟最主要的矛盾不是總量過剩，而是供求嚴重不匹配，主要表現為中高端供給嚴重缺乏，引致高能級需求被壓抑或外溢。未 來，實體經濟(包括房地產業)中低端需求即將面臨一輪殘酷的淘汰，中高端需求將強勁崛起。對房企而言，持續的優化戶型、建造品質、功能定位，更多的人性化 設計和私人訂制，才是制勝之道。

??3、7億平方米庫存只是冰山一角，樓市去庫存任重道遠

??商品房庫存主要由三部分構成：已建成待售部分、在建未售部分以及已出讓土地未建部分。截至2015年底，全國商品房待售面積71853萬平方 米，房屋施工面積735693萬平方米，如按2015年銷售速度，這兩部分庫存加在一起約需6年4個月才能消化。此外，還有相當的已出讓土地未建庫存。可 見，我國待售部分的商品房庫存只是冰山一角，“去庫存”任務仍相當艱巨。

??2016年房地產開發投資增長仍不容樂觀。2015年，在市場銷售明顯回暖的情況下，全國房地產開發投資同比僅增長1%。2016年，在著力“去庫存”的情況下，除一線城市和少數二線城市外，絕大多數城市的房地產開發投資同比增幅會繼續回落，全國很可能負增長。

??【02政策】

??中央降首付和契稅、營業稅，地方加快供給變革

??2月份，中央連放兩個大招——降低非一線城市的首付比例，分類降低一線城市和非一線城市的契稅和營業稅稅率。地方方面，海南、上海在供給側使 力，分別停止庫存消化周期超標市縣的新增土地供應，限定一手住宅中小戶型比例必須不低于60-70%；山東、遼寧、江西等閃電中央落地新政。

??中央層面，短期而言，最重要的救市政策有兩個：一個是2月2日發布的不限購城市首套商貸首付最低20%、二套商貸首付最低30%政策。新政把握 住了救市的關鍵，踩得時點很到位，受益最大的是二、三線城市。另一個是2月19日發布的調低購房契稅和營業稅新政。新政取消了首套契稅的普通住宅限制，大 幅調低非限購的二套契稅，還取消了非限購城市滿2年的營業稅非普通住宅限制，各線城市均受益，但收益最大的還是二線城市。今年以來，樓市、地市行情開始由 一線向二線轉移，在首付和稅收新政支持下，二線樓市有望接棒一線樓市起飛。另有三個政策將對房地產業中長期發展產生影響：一是2月25日住建部提出，今后 原則上不再建設封閉住宅小區、已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開。今后，開發商的項目定位和設計估計要大幅調整。二是2月23日財政部提出，各地必須 清理壓縮現有土地儲備機構、進一步規范土地儲備行為、合理確定土地儲備總體規模，旨在通過規范土地儲備，從源頭上為去庫存減壓。三是2月23日教育部明確 提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥采取多校劃片，意在緩解時下愈演愈烈的炒學區房現象。

??地方層面，海南和上海均根據自身實際加快供給側變革。其中，海南省實行“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理 新增商品住宅(含酒店式公寓)及產權式酒店用地審批；暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。通過停止超標市縣的土地供應，加快房地產去庫存速度。上海出臺新 規，要求今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上，旨在不增加用地的前提下，通過控制戶型來增加供應，緩解供需矛盾，減輕房價上漲壓力。此外，廣州 率先推出“跨區首套”契稅優惠政策，但一日后叫停，山東省于次日宣布實行“跨區首套”政策，也算一個亮點。

??2月份，大部分省份和城市的救市政策側重在落地中央政策。其中，山東、遼寧、江西閃電落地新契稅和營業稅政策。山西、內蒙古、云南、南京等主要 是落實以前的中央政策，包括：支持農民工進城購房；強化公積金支持住房消費作用；打通商品房和保障房通道；提高棚戶區改造貨幣化安置的比例；推動房地產開 發企業兼并重組；積極支持房企轉型，發展跨界房地產；引導房地產開發企業適當降低房價；加快推進房地產用地的結構調整，等等。

??【03 樓市】

??2月整體供求環比下滑，部分二線城市成交火熱

??2015年2月，受春節傳統淡季影響，重點城市商品住宅繼續延續1月下降態勢，供銷環比大降，部分城市房地產市場基本處休眠狀態。從城市能級來 看，供應方面，各線重點城市商品住宅供應環比大降，二、三線城市同比漲跌分化明顯；成交方面，一線城市環比跌幅更為明顯。供銷齊降下，部分城市庫存有所下 降，總體庫存壓力未明顯增加。

??1、供應：環比下跌6成，多數二、三線城市同比分化明顯

??2月適逢春節，市場整體進入樓市“休眠期”，重點城市商品住宅供應環比繼續大幅下降60%，降幅較1月進一步擴大。分城市能級來看，一線城市降 幅明顯，上海、廣州同環比均下滑，北京、深圳則環比大跌但同比依舊上漲，深圳同比漲幅達到192%，而深圳2月供應僅11萬平方米，較1月份下滑84%。 二、三線城市來看，26個城市供應全部下跌，整體供應量較上月下降60%，武漢、成都、重慶跌幅較小，均在30%左右；同比來看，有9個城市供應量較去年 同期上漲，但整體與去年同期減少三成。其中大連、南寧較為搶眼，同比漲幅較高。

??2月商品住宅供應量主要是受到春節淡季的傳統因素影響，較其他月份大幅下滑；另外，去年12月政府提出要求降價，使得部分開發商在提前完成業績 之后，并不著急加大推盤力度，因此，觀望情緒較重，特別是春節過后，去年基本面較好的城市，如北京、上海等,由于市場熱度仍在持續，房價仍保持快速上漲勢 頭，因此，開發商也有意捂盤。總的來說，今年前兩個月供應處在相對低位置，對于大部分三、四線城市來說，短期來看，減少供應可以有效的緩解去庫存風險，但 對于原本就供不應求的一線或者部分二線城市來說，供小于求的矛盾進一步加劇，或將推動房價持續攀高。

??預計一季度過后，整個市場供應會逐步恢復正常，尤其是兩會對于房地產大方向的提及，將成為大多數房企戰略布局的風向標。

??2、成交：一線降幅較大，部分城市受返鄉置業影響成交同比上漲

??本月，正值春節傳統淡季，市場成交較為冷清，整體成交量較1月下滑51%。大量的人口回流使得一線城市商品住宅成交下降尤其明顯，四個一線城市 成交環比跌幅達到了46%，成交量較1月成交幾乎腰斬；二、三線城市僅福州成交環比上漲19%以外，其余城市全部下跌，整體跌幅超過50%，但同比來看， 接近半數城市同比上漲，其中南京漲幅最大，達到113%。

??由于春節假期影響，大部分客戶推遲其置業計劃，導致成交較1月大幅下滑。但值得注意的是，杭州、寧波、天津等沿海發達城市成交下降更為明顯，福 州、南寧、西安等城市在返鄉置業的帶動下，成交量同比大幅增長。雖然春節期間是房地產銷售淡季，但從春節期間的表現來看，返鄉置業對三、四線部分城市成交 確實起到促進作用，整體來看，大部分三四線城市成交仍然低迷，僅靠返鄉置業難以起到決定性作用。

??盡管2月銷售方面數據下滑明顯，但節前、節后政府相繼出臺政策利好市場。在降首付、調整契稅、營業稅等一些之策利好之下，預計三月份市場將迎來一波“小陽春”。

??3、庫存：供應、成交大幅縮水，大部分城市庫存降低

??2月，近6成重點城市商品住宅供求比在上月低位基礎上繼續下降，除合肥以外，其余城市供求比均在1.0以下，大多數城市均位于0.5以下，僅杭州、武漢、寧波、沈陽等城市供求比高于0.7但小于1。

??2月，隨著供應大幅減少，重點城市整體庫存壓力在持續改善。僅深圳、濟南、青島等8個城市庫存環比上升，其余城市均下降，但整體來看，大多數城 市下降幅度并不大，基本處于10%以內。具體城市來看，合肥、寧波等城市因為供應大幅縮水，庫存量環比下跌幅度較大，其中寧波環比降幅達到15%。但值得 注意的是，青島的庫存較去年1月增長17%，目前市場庫存風險依然較高。

??消化周期來看，由于成交較前幾月大幅減少，本月重點城市商品住宅去化周期環比漲多跌少，同比則相反。目前，長春、西安、青島、沈陽去化壓力不 減，消化周期較上月繼續上漲，其中大連2月消化周期達到29.2個月，環比增加13%。此外，上海、南京、蘇州、合肥等城市消化周期不足5個月，供不應求 狀況顯著。

??4、成交結構：高檔產品占比顯著增長，剛需戶型產品占比大幅下滑

??在從價格段成交結構來看，本月三個城市高檔產品成交比例均出現增長，其中深圳各價格段產品成交占比變化最大，上海和北京基本保持穩定。 具體來看，北京中檔和高檔產品成交占比較上月均增長了3-4個百分點，其他價格段產品成交占比或小幅回落，但整體依舊穩定。而上海的變動情況與北京類似， 高檔產品成交占比提升2個百分點至23%，但15000-35000元/平方米的產品仍占據市場成交主力，本月上海成交面積TOP10項目中有7個均是中 低檔、中檔項目。而深圳繼續以高檔產品占比波動最大，本月大幅上漲了11個百分點至44%，與中高端產品同為市場主力，成交面積和成交金額TOP10項目 的成交均價均在35000元/平方米。

??從面積段占比來看，三個城市各面積段成交占比的變動幅度相對較小，本月僅深圳90平方米以下產品成交占比由大幅下滑。 其中北京僅90平方米以下產品成交繼續下滑7個百分點，連續兩個月大振幅波動，本月占比下滑至32%，其他面積段波動幅度較小。而上海僅90-120平方 米和144-200平方米產品成交比例下跌3個百分點外，其余各面積段均微漲1-2個百分點，整體來看相對穩定，尤其是90-120首改型戶型依舊最受市 場關注。深圳市場受房價上漲的影響，高端項目集中推盤，120平方米以上的產品成交占比均顯著上漲，尤其是120-144平方米產品占比較上月上漲6個百 分點，而90平方米以下戶型則大幅下滑14個百分點至41%。

??5、本月小結：供求維持低迷，城市去庫存道艱且遠

??本月“春節模式”還未完全消褪，重點城市商品住宅供求仍然處于低迷狀態，其中一線城市也不例外，供應、成交均有顯著下降態勢，二三線城市延續分 化走勢，部分城市在返鄉置業的影響下，成交量環比出現增長。整體來看，在供銷齊降下，總體庫存壓力未明顯增加，其中部分城市庫存繼續下降，如合肥、寧波。

??春節作為傳統假日，樓市表現相對冷淡，但在節前“央媽”降首付助力下，春節期間全國市場銷售整體略好于往年，預計一季度過后，整個市場供應會逐 步恢復正常，三月份將迎來一波“小陽春”。但不得不提的是，雖然改善型需求的釋放將成為后續樓市的新增長點，但在2015年密集的利好政策刺激下，前期積 累的需求提前透支，那些庫存仍高企的城市，如青島、沈陽、大連等還應適當的控制新增供應規模，積極促去化。

??【04 288指數】

??去庫存新政密集出臺，房價指數持續攀升

??2016年2月，中國城市住房(一手房)價格288指數為1126.8點，指數較上月上升9.7點，環比上漲0.86%，漲幅較上月擴大0.19個百分點，同比漲幅擴大至4.34%。

??全國31個省級行政區域中，一手房價格指數環比下跌的區域數為18個，較上月增加5個。而上海、北京、天津、海南省、河北省、重慶、湖南省、陜西省、廣東省、江蘇省、廣西壯族自治區、云南省、湖北省等13個省級行政區域一手房價格指數環比有小幅上升。

??在行業傳統淡季，2月份房價指數仍在持續快速上漲，供應側是受地價上漲影響，2015年一二線城市土地成交價格的大幅攀升，推升了新房的開盤價格；需求側則與2月份密集出臺的“去庫存”新政有關，消費者購房信心繼續保持高漲，各大重點城市房價依舊保持快速上漲。

??分城市能級來看，一線城市房價持續領漲，本月上海樓市火熱，房價環比上漲3.61%，一典型項目352套千萬豪宅“日光”，在一線城市中房價上 漲最快；深圳本月房價環比上漲3.5%，連續兩個月房價同比漲幅高于3.5%；北京、廣州房價環比漲幅分別為2.4%和2.0%，也在保持著較快速度增 長。

??二線城市方面，本月仍有大約七成的房價指數環比上升，蘇州、廈門、南京等市房價環比漲幅繼續保持領先，其中蘇州更是連續四個月房價增速高居二線 城市之首，環比漲幅達到4.6%，在去庫存新政支持下，這些熱點二線城市房價持續快速上行。而烏魯木齊、拉薩、西寧等西部省會房價卻依舊低迷，2月份房價 指數均有不同程度的下滑。

??從宏觀層面來看，去庫存仍將是2016年房地產的主旋律，近期密集出臺的去庫存新政即是最好例證，而其中降二套房首付、減免契稅等行政更是直接利好改善性需求，在購房需求增加、高收入購房者增多的支持下，我們認為2016年上半年房價仍將繼續保持上漲態勢。但對于個別房價過快上漲的城市，還是要關注地方政府“控房價”新政出臺的可能，如南京即在2月底出臺了“寧十七條”控房價，上海也進一步要求增加中小套型住房供應，意在緩解目前市場供不應求、房價飆漲的現狀。

??【05土地】

??供給側改革進一步深入，2月成交創近四年新低

??2016年2月，土地市場成交面積繼續回落。一線城市方面，北京、深圳高單價土地出讓占比上升，成交同比量跌價漲；二線城市土地成交面積小幅上漲，其中成都、杭州成交面積同比大增； 三四線城市方面，成交面積、成交金額均持續回落，但成交金額依然保持同比上漲態勢。

??1、成交：供應持續收窄，成交量持續低位

??2016年2月，由于春節期間地方政府推案量減少，土地市場成交規模大幅下滑。CRIC監測的300城經營性土地共成交217幅，環比下跌 42%；成交建筑面積2187萬平方米，環比下滑33%；成交金額800億元，環比下跌35%。同比來看各項指標也不甚理想，成交幅數、成交面積分別同比 下滑45%和15.3%，均為2013年以來最低值，但受土地平均價格上漲、一線城市成交占比增大影響，成交總價依然同比上漲，較2015年2月份增加了 32.5%。本月一二線城市出讓熱點地塊數量下降，平均溢價率為24.1%，為2015年9月份以來的新低。

??繼1月成交規模大幅回落之后，2月份土地市場持續保持低位，成交面積、幅數更是創下近四年的2月新低，近期市場呈現如是特征，我們認為主因還是 供應面收窄所致。三四線城市方面，在“有供有限”、“去庫存”的政策指引下，三四線城市土地供應低位已經成為2015年下半年以來的常態，并且將在相當長 的一段時間內持續，如海南省即在2月份宣布暫停部分用地審批；一二線城市土地供應也鮮見起色，這一方面是因為土地收儲成本高企，優質土地儲備減少，上海、 北京、深圳等市即是個中典型，另一方面是由于城市擴張受限，經過兩年時間的研究談論，北京、廣州、江蘇等地在2月份陸續推出城市邊界方案，地方政府推地也 有了更多限制。而從需求方面來看，持續下滑的行業利潤率，不斷高企的一二線城市拿地成本，目前企業購地積極性也有所回落。

??2、分布：各線城市土地出讓金額均同比回升，一線城市漲幅最大

??2月份，一線城市土地成交面積同比繼續回落，成交金額同環比均現回升；二線城市方面，成交量價環比回落，但同比均現增長；三四線城市方面，成交 面積、成交金額均持續回落，但成交金額依然保持同比上漲態勢。整體來看，受行業周期影響，各線城市土地成交面積均繼續環比回落，但成交金額均高于去年同 期。

??具體來看，一線城市本月成交建筑面積177萬平方米，環比上漲7%，同比下滑22%，成交金額286.65億元，環比上漲33%，同比大增 71%。在成交量同比下滑二成的情況下，一線城市土地成交金額依然同比增長71%，其主因還是北京、廣州、深圳的高單價地塊出讓增多所致，與2015年2 月相比，廣州、深圳土地成交樓板價均同比增長4倍，北京樓板價也同比翻番，是本月成交金額同比上漲的最大動力。但從溢價率來看，2月份一線城市土拍平均溢 價率為18%，在各線城市中依然排在最后，其主因還是非住宅用地出讓增多所致，在2月份出讓的13塊土地中，不含住宅規劃的地塊多達8幅，最終成交價格也 多為底價出讓，拉低了出讓土地的平均溢價率。

??二線城市，2月份成交建筑面積為1211.6萬平方米，環比下跌42%，同比上漲5%，其中熱點城市重慶、南京并無土地出讓，但在各線城市中是 唯一同比上漲的；成交金額313億元，環比下跌61%，同比上漲17%。具體來看，成都、杭州等市本月成交建筑面積均顯著高于2015年2月，杭州市成交 建筑面積更是同比增長63%。

??三四線城市方面，本月土地成交建筑面積798.9萬平方米，環比下跌20%，同比下挫33%，成交金額200.4億元，環比下跌8%，同比上漲 19%。整體來看成交面積雖同環比收窄，但在吳江、東莞、煙臺等經濟較為發達的城市，不少優質宅地仍能拍出超過50%的溢價率。

??受供給側改革影響，2月份各線城市土地成交建筑面積持續環比回落，但由于優質地塊占比增多，從成交金額指標來看依然比較理想，這一方面反映了目 前土地價格仍在持續上漲，2015年以來的房地產火熱仍在投資面持續，另一方面也說明目前地方政府在供地選擇上更為謹慎，盡量選取符合市場需要的土地入 市，以免加大庫存負擔。

??3、重點地塊：入榜門檻繼續下滑，北京五環內宅地溢價率僅1.7%

??2月份，土地市場出讓總價、單價門檻均在繼續下滑。總價TOP10方面，本月入榜門檻為17.75億元，較1月下降了8%，榜首52.66億 元，環比上月下跌24%。值得關注的是，本月總價榜單首次兩席均沒有拍出高溢價，不僅是深圳的后海商辦用地受土地屬性所限，最終只是底價成交，位列次席的 北京駝房營村宅地也是如此，該地塊是近六年出現的第二宗朝陽區五環內宅地，但僅僅歷經一次舉牌，即由九龍倉綠城以1.7%的溢價率拿下，最終折合樓板價約 為5.5萬元/平方米，遠低于市場預期的7-8萬元/平方米。

??單價TOP10方面，本月一線城市進入出讓環節土地略有增加，在榜單中占據席位明顯增多。本月北京土地市場表現搶眼，單價TOP3的位置全部由 北京占據，在北京入榜地塊中，除了意外遇冷的榜首駝房營村地塊，其余宅地均拍出了封頂溢價，而綠地所拿的大興醫療用地更是拍出了101%的高溢價。

??深圳由于可開發土地面積較少，經過多年快速發展，可使用土地已然不多，深圳一旦有土地出讓，便受到各界關注，79號地塊也不例外。該地塊曾于 2015年12月9日掛牌過，定于2016年1月出讓，但2015年12月23日突然被終止，2016年1月22日再次出讓，并更換了部分出讓條件。除了 出讓門檻較高之外，地塊成本也將部分開發商拒之門外，地塊起始樓板價高達2.52萬元/平方米。

??細化來看，地塊位于地鐵2號線后海站東南側，周邊有保利文化廣場，深圳灣體育中心和海岸城。放眼望之，地塊位于深圳后海總部經濟區，是深圳未來 重點打造的五個核心總部區域之一，占地總面積2.26平方公里，聚集了華潤、中海油、中建、中鐵、天虹、百里、騰訊、百度、阿里巴巴等多家總部企業，仍有 更多的總部企業有落戶計劃。后海總部經濟區地理位置得天獨厚，東面緊鄰深圳灣濱海休閑帶，豐富的自然風光；南面是深圳灣口岸和西部通道，交通便捷；西面是 南山商業文化中心，商業配套成熟；北面是高新區填海六區。聯想此番拿地預計將建造聯想總部。

??開年不久，上海迎來了2016年第一宗區域地王。地王是位于青浦區朱家角板塊的一宗純住宅地塊，在13家房企的激烈爭奪中，中南建設殺出重圍， 斥資8.57億元的總價拿下該地塊，樓板價高達22091元/平方米，成為青浦新地王。自從17號線規劃實施開始，青浦地塊的成交樓板價便步步高 升，2015年9月首創拿下的純宅地樓板價17324元/平方米。到11月，新城的拿地成本已上升至18134元/平方米。除了地鐵帶來的交通便利，地塊 周邊的生活、商業配套設施也為項目入市帶來了保證，地塊毗鄰青浦萬達茂和吾悅廣場等，不僅能滿足基本的生活需求，也提升了消費品質；此外，有復旦附中、中 山醫院等優質資源環繞，滿足居民教育和醫療需求。基于板塊發展潛力，板塊內已有多家開發上搶先入駐，大發融悅、首創禧悅在售均價約25000元/平方 米。 

??這并非中南建設落在上海的第一子，2015年10月中南以5.73億元的總價拿下奉賢區南橋新城的一宗地塊，首次進駐上海，時隔四個月，再次拿下青浦地王，彰顯了中南建設加快布局上海的決心。不僅僅是中南建設，許多長期深耕三四線的房企紛紛調整戰略，轉戰一線城市。

??4、本月小結：土地出讓全面“剎車”，供給側改革將進一步深入

??2016年2月，“有供有限”政策持續發力，土地市場成交面積繼續同比回落，但成交總價卻高于去年同期，這一方面固然是由于地價增長推動，但更 重要的，我們認為還是因為優質土地占比增加，拉高了整體土地出讓均價所致。原因也很好理解，受供給側改革影響，目前地方政府更傾向于供應發展前景良好、市 場估值更高的土地。

??并且基于以下兩點動因，我們認為地方政府的推地“精品化”還將在2016年進一步深入：其一，去庫存方針仍將進一步深化。 2月份以來，青島、福建、江西等省市陸續發布了一系列去庫存新政，海南省更是在《關于加強房地產市場調控的通知》明確，對該省商品住宅庫存消化期超過該省 平均水平的市縣，暫停辦理新增住宅類土地用地審批，暫停新建商品住宅項目規劃報建審批。為了不加大市場庫存負擔，“精品”土地出讓占比上升應是未來大勢所 趨。

??其二，中央明確土地儲備資金將與城建分拆。2月2日，財政部、國土資源部等四部門發布通知清理現有土地儲備 機構。新規明確提出，土地儲備機構不得在土地儲備職能之外，承擔與土地儲備職能無關的事務，包括城市基礎設施建設、城鎮保障性安居工程建設等事務，已經承 擔的上述事務應當按照本通知第一條規定限期剝離和劃轉。將土地儲備收益資金從城建中解放出來，將大大有益于減輕土拍成本，這不僅有利于放緩目前過快上漲的 房價速度，也有利于土儲機構從“土地財政”中解放出來，不用再為了一時的城建資金而大肆任意拍地。

??不過基于一二線城市的“控房價”目標，我們認為部分城市土地供應仍有上升的可能，并且會有更多附加條件推出，如在南京25日發布的控房價“寧十 七條”中，即要求進一步加大普通住房土地供應；深圳也在近期明確，將在2016年至少清退5.4平方公里不符合要求的建設用地，為緊張的土地供應帶來了 “及時雨”；而上海在23日發布《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》中,也要求進一步加大商品住房用地中小套住房供應比例,以緩解目前商 品房供給不足的困境。