深圳樓市作為全國樓市的風向標，今年一直備受關注，而就在三季度成交量不斷下滑的同時，卻又出現了萬人搶房的現象級熱銷樓盤，這似乎與近兩月來深圳市場所呈現出的“遇冷”所矛盾，那到底深圳市場表現如何呢？

??11月7日，鴻榮源壹城中心推出的1637套房源一次性售罄，刷新了深圳樓市記錄。雖然項目所處的龍華區，需求旺盛且新盤供應少，且臨近地鐵站，但總體均價僅在43000元/平方米(與周邊年代久遠的二手房持平)，卻實實在在的讓項目成為了60億的“日光盤”奇跡。

??萬人搶房現象和成交回溫，本質上都是剛需供應回升所帶動

??倒回10月份，深圳商品住宅供應面積和成交面積分別為62.2萬平方米和62.1萬平方米，其中成交量是連續三個月穩步下滑以來，再次止跌為 升，環比上月大幅上漲34%，相比去年火熱的十月也不遑多讓；與成交量走勢相反的是，成交價格在近一年的上漲中，從9月開始松動，10月延續9月微跌走 勢，環比小幅下跌5%，至35062元/平方米高位。

??三季度以來，深圳樓市由量跌價漲的走勢轉變成量升價跌，我們認為，這其實與最近的萬人搶房現象的內在原因是相同的。本質上來看，都是因為前期豪宅需求集中釋放后，剛需推案量的回升和開發商優惠力度的加大，剛需、首改的市場主導地位重新提升所致。

??成交結構性因素和開發商積極營銷，共同推動市場量升價跌

??深層次來看，10月深圳樓市呈現出量漲價跌的原因，我們認為可以從以下三個角度分析：

??1)項目檔次結構變化：剛需、首次改善類項目去化加快是市場量漲價跌的最直接原因

??一直以來，深圳都屬于緊缺供應型城市，購房者對于新房、尤其是剛改項目的需求一直保持強勁。7-8月份樓市推盤量較少，且二季度市場的火爆提前 消耗了部分購買力，導致三季度成交量持續下滑。但9月份以來，剛需、首改項目入市節奏明顯加快，以本月剛改類銷冠項目為例，諸如港信達橫崗大廈(銀信 PARK)、聯投東方、宏發世紀城等項目均是在9月份領取銷許。10月剛改類項目推案量回升和郊區樓盤的集中去化，直接帶動了深圳樓市的量漲價跌。

??CRIC數據監測顯示，10月成交面積排行前十的項目，多以低價盤為主，多達8個項目都低于35000元/平方米的全市均價，與6月份不同，高 端需求明顯衰竭。以寶安區的聯投東方為例，成交均價僅為26419元/平方米，10月成交量達到9.43萬方，遠遠超出深圳市其他項目銷售熱度。

??同時，如果以前10月深圳市場均價和兩倍價格為界去定義剛需、改善和高端，通過測算近三個月各單價段下的成交面積占比變動，可以發現，以 33000元/平方米以下的剛需類成交占比呈現顯著上漲走勢，而高端需求成交占比則明顯下滑。這也從側面進一步佐證了，剛需改善類需求占比上升是深圳樓市 量升價跌的內在原因。

??2)區域結構變化：剛需板塊成交熱度提升，結構性拉低全市均價

??我們通過測算各區域10月成交量占比的變化及對全市成交均價的影響幅度，可以顯著看到，

??其一，龍崗區成交量和價格的上漲帶動了全市均價的上升，剛性需求得到大量釋放；其二，中高端需求釋放趨于平淡，南山區的成交均價由6.3萬元/ 平方米降至5.6萬元/平方米下，卻并未帶來成交量的上漲，反而因成交量占比的下滑，大幅拉低了全市成交均價的下跌，總體看，全市均價被結構性拉低。

??于城市而言，不同區域的表現對成交量和成交均價的貢獻度會有所不同。分區域來看，10月各區域的成交量相比9月都有一定程度的上漲，其中以龍崗 區漲幅最為明顯，成交占比上漲了33個百分點至42%，成為最火的區域，而南山區和寶安區成交占比微幅下跌了2個百分點和1個百分點。而價格方面，龍崗區 整體均價僅在29488元/平方米，僅推動了全市均價上升656元/平方米。價格高地南山區成交面積占比的下滑，分別顯著地拉低了全市均價1388元/平 方米和1092元/平方米。

??3)營銷力度：開發商重回積極營銷，以真正的讓利優惠吸引購房者入市

??深圳樓市重回上升軌道，是市場需求使然，也是開發商營銷手段推動助熱。并且，與前幾個月不同的是，開發商不再以單純的創新性營銷活動或營銷噱頭 為主，而是真正的開始積極營銷，加大促銷力度，換言之，通過價格的讓利優惠等促進項目熱銷，這一點，在鴻榮源壹城中心上得到了極有力的印證。鴻榮源壹城中 心的火爆，直接證明了深圳市場的需求仍是極為旺盛的，一旦在大力度的促銷手段下的相對偏低價格，再加上供應量充足，市場就會再次回升上升通道。

??中長期內，深圳樓市重現量價齊升仍可期

??今年以來央行7次使用降息降準的調控工具，為房地產行業不斷注入流動性來活躍貨幣市場和資本市場，促使商業銀行房貸更趨于積極性，進一步提振購房者的預期和市場信心。

??在政策面整體寬松的環境下，深圳樓市的熱度還能持續多久？就目前情況來看，我們認為：在當前深圳豪宅庫存量相對偏少，市場需求以剛需和改善為主的背景下，尤其是四季度中房企為沖擊業績，一定會大幅增加供應量和加大營銷力度，短期內深圳樓市將延續量升價跌的走勢。

??而在中長期來看，一旦后續高端供應量緩慢跟上，開發商針對剛需繼續積極營銷，對于深圳樓市出現量價齊升的預期，也是值得期望的。