??9月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年1-8月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落，房地產(chǎn)投資增速自2014年起，連續(xù)20個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。

??一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落

??2015年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61063億元，同比名義增長(zhǎng)3.5%，增速比1-7月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資41098億元，增長(zhǎng)2.3%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.3%。

??單位：億元，%

??圖1  全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資及增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的主要原因是商品房前期庫(kù)存基數(shù)較大，特別是三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力較大，在一定程度上影響了房企的投資意愿。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在8月持續(xù)轉(zhuǎn)好，降準(zhǔn)降息后貸款利率再創(chuàng)歷史新低，持續(xù)多年的“限外令”出現(xiàn)松動(dòng)，二套房公積金首付比例進(jìn)一步下調(diào)。隨著全國(guó)房地產(chǎn)政策的全面寬松，房地產(chǎn)投資預(yù)期會(huì)好轉(zhuǎn)。目前房地產(chǎn)投資的下降還是受宏觀經(jīng)濟(jì)整體回落的影響較大。在去庫(kù)存差不多之后，市場(chǎng)供求關(guān)系好轉(zhuǎn)，企業(yè)投資意愿將逐步扭轉(zhuǎn)。

??二、新開(kāi)工降幅持平

??1-8月份，房屋新開(kāi)工面積95182萬(wàn)平方米，下降16.8%，降幅持平。其中，住宅新開(kāi)工面積65830萬(wàn)平方米，下降17.9%。

??單位：萬(wàn)平方米，%

??圖2  全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)新開(kāi)工面積及增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??點(diǎn)評(píng)：1-8月新開(kāi)工累計(jì)下降16.8%，降幅持平，住宅新開(kāi)工下降17.9%。前八個(gè)月新開(kāi)工依然處于回落的態(tài)勢(shì)，改變不明顯，與開(kāi)發(fā)投資低速增長(zhǎng)密切相關(guān)。一方面受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的影響；另一方面也和高企的待售庫(kù)存、大量的在建施工面積有關(guān)。

??新開(kāi)工同比持續(xù)下降，其實(shí)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)回落的硬幣另一面。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速大幅放緩的背景下，一方面是三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓頂，另一方面土地供應(yīng)高度壟斷，地價(jià)不降反增，企業(yè)土地購(gòu)置面積大幅下降的情況下，新開(kāi)工自然也同步發(fā)展。

??三、房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比增速仍在加大

??1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積69675萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比1-7月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.0%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)1.2%。商品房銷(xiāo)售額48042億元，增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)18.7%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降2.5%。

??單位： %

??圖3  全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??點(diǎn)評(píng)：銷(xiāo)售同比增速仍在加大之中，前8月面積和金額增速分別較前7月增長(zhǎng)了1.1和1.9個(gè)百分點(diǎn)，這也是當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資未來(lái)增速相對(duì)樂(lè)觀的重要原因，只有賣(mài)的好了開(kāi)發(fā)商才有可能繼續(xù)拿地，繼續(xù)新開(kāi)工，并最后轉(zhuǎn)化為投資。

??全國(guó)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)回升的原因，一是房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者信心有所恢復(fù)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)適時(shí)優(yōu)化推盤(pán)和策略定價(jià)，積極去庫(kù)存，現(xiàn)有庫(kù)存中的優(yōu)良部分逐步消化。三是市場(chǎng)分化更加明顯，尤其是一二線(xiàn)城市的成交回暖更加迅速。

??四、住宅待售面積有所下降

??8月末，商品房待售面積66324萬(wàn)平方米，比7月末增加65萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少194萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少7萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加157萬(wàn)平方米。

??單位：萬(wàn)平方米

??圖4  全國(guó)商品房各類(lèi)物業(yè)累計(jì)待售面積

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??點(diǎn)評(píng): 1-8月商品房待售面積從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)看，庫(kù)存下降主要功勞來(lái)源于住宅庫(kù)存的下降，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存反而在增加。這說(shuō)明，一方面，在樓市新政和降準(zhǔn)降息等多重利好下，伴隨著成交量提升、庫(kù)存增幅較小，未來(lái)市場(chǎng)回暖會(huì)在數(shù)據(jù)上逐步得到顯現(xiàn)，另一方面，非住宅類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售問(wèn)題并未解決，房地產(chǎn)回暖的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)依舊，房地產(chǎn)企業(yè)和有關(guān)主管部門(mén)不應(yīng)掉以輕心。

??商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩正在成為共識(shí)，尤其是三四線(xiàn)城市的綜合性商業(yè)物業(yè)大量開(kāi)發(fā)，其風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

??五、土地購(gòu)置面積繼續(xù)下降

??1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14116萬(wàn)平方米，同比下降32.1%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4294億元，下降24.6%，降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)。

??單位： %

??圖5  全國(guó)土地累計(jì)購(gòu)置面積及土地成交價(jià)款增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??點(diǎn)評(píng)：1-8月土地購(gòu)置面積累計(jì)同比下降32.1%，土地成交價(jià)款下降25.8%，土地市場(chǎng)依然處于深度調(diào)整中。企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎，主要原因無(wú)非是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的信心還沒(méi)完全恢復(fù)，另外政府出讓土地是否足夠優(yōu)質(zhì)，價(jià)格是否合理等也是企業(yè)考慮的重要問(wèn)題。從城市能級(jí)來(lái)看，房企拿地主要偏向于一二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊，三線(xiàn)城市的土地成交總量相對(duì)較少，大部分以底價(jià)成交。供應(yīng)的稀少使得一線(xiàn)城市宅地更成為“兵家必爭(zhēng)之地”，近期，北京頻現(xiàn)地王。另外從重點(diǎn)地塊的表現(xiàn)來(lái)看，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯消退，諸如上海楊浦平?jīng)錾鐓^(qū)、南京江寧G23宅地、燕子磯G26宅地等均拍出 了超過(guò)4成的高溢價(jià)。

??以此來(lái)看，雖然目前行業(yè)正處于整體供應(yīng)過(guò)剩的去庫(kù)存階段，但對(duì)于需求旺盛板塊的投資機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)還是非常看好，一線(xiàn)土地市場(chǎng)短期的繁榮背后是由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一線(xiàn)土地資源的渴求。

??六、到位資金同比有所回升

??1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金79742億元，同比增長(zhǎng)0.9%，增速比1-7月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款13956億元，下降4.8%；利用外資204億元，下降40.1%；自籌資金31797億元，下降2.5%；其他資金33785億元，增長(zhǎng)7.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19774億元，增長(zhǎng)4.6%；個(gè)人按揭貸款10118億元，增長(zhǎng)16.3%。

??單位： %

??圖6  全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速

??數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

??點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)商到位資金在1-8月環(huán)比、同比較前值都有所回升，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金有微弱改善。從資金結(jié)構(gòu)來(lái)看個(gè)人按揭貸款增幅有所擴(kuò)大，接二連三的利好政策讓一些持幣觀望的購(gòu)房者需求得到釋放，購(gòu)房者入市成本在降低，加之目前房?jī)r(jià)處于止跌階段，買(mǎi)家心理預(yù)期改變，將加速入市節(jié)奏。隨著銷(xiāo)售的回暖和樓市、信貸政策的放寬，預(yù)計(jì)未來(lái)房企到位資金會(huì)有一定的好轉(zhuǎn)。