??一、房價連漲三月

??1．房價環(huán)比增幅持平，同比跌幅加快收窄

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局8月18日公布的《2015年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術(shù)平均，計算得知，2015年7月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅0.2%，相比6月份0.2%的增幅持平。70城房價在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個月環(huán)比下跌的態(tài)勢。6月份增幅擴大，7月份受淡季因素影響增幅持平。

??同時，同比跌幅4.6%，目前已出現(xiàn)連續(xù)11個月同比下跌的現(xiàn)象，但跌幅在加快收窄，相比6月份5.7%的跌幅水平收窄了1.1個百分點。隨著后續(xù)幾個月房價環(huán)比繼續(xù)增長，同比跌幅收窄的速度將繼續(xù)加快。

??2．房價上漲的城市數(shù)量增加

??根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，與2015年6月相比，7月70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有29個，上漲的城市有31個，持平的城市有10個。房價上漲的城市數(shù)量在增加，預(yù)計8月份將會有更多城市加入漲價的大軍中。環(huán)比價格變動中，最高增幅為6.3%，最大跌幅為0.7%。而在6月份，最高增幅為7.2%，最大跌幅為0.5%。這反映了7月份房價最高增幅在收窄，最大跌幅在擴大。

??3.一線城市和長三角板塊最強勢

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年7月份，70個城市中，有41個城市房價止跌或上漲。其中四個一線城市的房價環(huán)比增幅最大。長三角板塊也較強勢，在7月份房價增幅排行中靠前。如南京、杭州和寧波排行第5-7位，增幅分別為1.0%、0.9%和0.7%。

??深圳房價在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國首個房價上漲的城市。2015年1-7月份繼續(xù)上漲，扮演房價上漲的“領(lǐng)頭羊”角色。深圳房價之所以上漲明顯，在于供求關(guān)系和市場預(yù)期發(fā)生了變化。深圳目前面臨了供應(yīng)乏力的尷尬，去庫存周期比較小，7月份新建商品住宅庫存去化周期僅為6.9個月。當然前幾個月深圳房價漲勢洶洶，7月份增幅略有收窄也是正常的調(diào)整，符合預(yù)期。但需要警惕的是，對比同類城市，深圳房價依然偏高。

??下表給出了環(huán)比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

??4.同比上升的城市數(shù)量繼續(xù)增加

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年7月份，70個城市中，深圳在同比增幅排行中位居首位，為24.0%。今年3月份，70個城市全部出現(xiàn)同比下跌，說明房價都已跌回一年之前。到了4月份深圳房價率先出現(xiàn)同比上升。5月份態(tài)勢基本一致。6月份上海加入同比正增長的城市行列。7月份北京加入。同時，從排行中可以看出，跌幅最大的三個城市為湛江、丹東和錦州，分別為9.7%、8.9%和8.8%。其中湛江在6月份的跌幅為9.8%，反映了7月份跌幅在收窄。

??下表給出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。

??二、城市分類中，一線城市房價增幅略有收窄

??根據(jù)國家統(tǒng)計局8月18日公布的《2015年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術(shù)平均，計算得知，2015年7月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為2.7%、0.2%和-0.1%，而6月份分別為3.2%、0.2%和-0.2%。一線城市領(lǐng)漲全國市場。

??根據(jù)易居研究院的庫存報告，一線城市已經(jīng)連續(xù)7個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象，反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。當然，目前增幅有所收窄，這和此前5、6月份房價增幅偏大的態(tài)勢有關(guān)，屬于正常的調(diào)整。二線城市連續(xù)兩個月出現(xiàn)房價上漲的態(tài)勢，目前增幅基本持平。而三線城市的跌幅則繼續(xù)收窄。

??三、51城二手房價格止跌或上漲

??根據(jù)國家統(tǒng)計局8月18日公布的《2015年7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對70個大中城市二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術(shù)平均，計算得知，2015年7月份，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比增幅0.3%，在此前11個月連跌后，目前已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個月的上漲。7月份出現(xiàn)持平的態(tài)勢，和淡季因素有一定關(guān)系。

??與6月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有18個，上漲的城市有39個，持平的城市有13個。房價上漲和下降的城市數(shù)量均有減少，持平城市數(shù)量增加。統(tǒng)計顯示，有51個城市房價處于止跌或上漲態(tài)勢。環(huán)比價格變動中，最高增幅為5.3%，最大跌幅為1.0%。相比6月份最高增幅為6.9%，最大跌幅為0.8%的數(shù)值，可以看出最高增幅在收窄，而最大跌幅在擴大。

??四、大城市依然需警惕房價過熱風險

??全國70城房價指數(shù)在連跌12個月后，于今年5月份首次翻紅。而在6-7月份繼續(xù)延續(xù)上漲態(tài)勢。當然受季節(jié)因素影響，房價增幅并沒有擴大，而是和6月份持平。隨著越來越多城市加入漲價大軍，可以預(yù)計后續(xù)房價增幅將繼續(xù)擴大，這個時間點預(yù)計在9月份出現(xiàn)。

??從五燈圖分布來看，在今年6月份全國房價走出“偏冷”區(qū)間，開始步入“合理”區(qū)間。而7月份繼續(xù)停留在“合理”區(qū)間，說明次佳購房窗口期依然存在。當然，我們也注意到，目前房價上漲已經(jīng)給一線城市帶來了新的壓力，所以各地方的政策會有新的調(diào)整，如北京通州正在收緊限購政策、上海和深圳等部分商業(yè)銀行開始收緊二套房貸政策等。針對房價上漲過快的風險，建議后續(xù)此類城市應(yīng)圍繞補庫存、控制信貸發(fā)放、穩(wěn)定市場預(yù)期等方面采取新的應(yīng)對策略。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進