【研究觀點】

  降息有兩面性，市場未能延續回暖走勢

  延續前期救市熱潮，本月陸續有地方政府跟進公積金調整、稅費減免、購房補貼等救市政策，央行更是宣布降息，引發市場嘩然。然而，各項政策刺激未能使11月延續“銀十”市場走勢，市場供應雖有所增長，但成交卻不盡人意。企業則表現為對市場信心大振，土地市場一片火熱，廣州、上海頻現地王。

  從項目表現上來看，提高營銷力度，去庫存依然是樓市主流。適逢“雙十一”，再為房企尋得新的促銷突破口，保利、方興等各大房企紛紛加入其中。但整體而言，各房企促銷覆蓋范圍有限，對整體市場影響不大。

  我們認為，限購限貸放松、公積金調整、及補貼稅費調整等政策對市場或有短時刺激作用，但市場供求矛盾并未解決，市場長期缺乏長期回穩的動力。短期來看，降息降準及地方政府救市政策效應將獲延續，未來一段時間內窗口期仍將持續，企業應該根據市場情況積極營銷，緊抓窗口其加速跑量。

  【縱深解讀】

  經濟：各項指標仍然低迷，經濟下行壓力猶存

  政策：降息具有兩面性，公積金放寬利好更真切

  土地：一線城市地市年末翹尾，2014年全國總價地王成功出讓

  市場：11月未能延續回暖態勢，筑底根基有待進一步鞏固

  企業：房企投融資總量上升，拿地熱情增加

  【圖說樓市】

  11月重點城市供應增減參半，成交未能延續回暖趨勢

  市場短期風險：供求比漲跌各半，去化壓力略有緩解

  京深市場延續回暖態勢，中低檔項目仍為主力

 

  【研究視點】

  降息有兩面性，市場未能延續回暖走勢

  延續前期救市熱潮，本月陸續有地方政府跟進公積金調整、稅費減免、購房補貼等救市政策，央行更是宣布降息，引發市場嘩然。然而，各項政策刺激未能使11月延續“銀十”市場走勢，市場供應雖有所增長，但成交卻不盡人意。企業則表現為對市場信心大振，土地市場一片火熱，廣州、上海頻現地王。

  從項目表現上來看，提高營銷力度，去庫存依然是樓市主流。適逢“雙十一”，再為房企尋得新的促銷突破口，保利、方興等各大房企紛紛加入其中。但整體而言，各房企促銷覆蓋范圍有限，對整體市場影響不大。

  我們認為，限購限貸放松、公積金調整、及補貼稅費調整等政策對市場或有短時刺激作用，但市場供求矛盾并未解決，市場長期缺乏長期回穩的動力。短期來看，降息降準及地方政府救市政策效應將獲延續，未來一段時間內窗口期仍將持續，企業應該根據市場情況積極營銷，緊抓窗口其加速跑量。

  【01經濟】

  各項指標仍然低迷，經濟下行壓力猶存

  10月份經濟數據各項指標基本維持低位，金融數據也讓人大跌眼鏡。其中CPI同比上漲1.6%，與上月持平，PPI同比下降2.2%，同比降幅進一步擴大。出口增速仍延續了上個月的良好勢頭，保持雙位數增長，但貿易順差再次擴大。固定資產投資、房地產投資增速均有不同程度回落，可見經濟下行的壓力依然巨大，未來貨幣政策放松的可能性繼續加大。

  近2個月，政府頻頻出手，多項舉措組合出擊，11月21日，時隔2年之后央行再度降息，此次降息一方面凸顯了決策層“穩增長”的決心，但另一方面也說明宏觀經濟遇到了較大的困難。每一輪降息周期開啟都預示著彼時都是一個經濟探底的過程，此次降息，也說明未來一段時間內經濟將繼續回落探底，經濟下行的壓力依然存在，但降息釋放短期利好或促進全年GD能夠實現7.4%左右增長的目標。

  1、10月中國制造業PMI為50.8%，制造業運行總體平穩

  2014年10月，中國制造業采購經理指數(PMI)為50.8%，雖比上月回落0.3個百分點，但仍高于臨界點，表明我國制造業總體上繼續保持平穩增長態勢。同期匯豐PMI數據也從上月的50.2微升至50.4，這說明經濟擴張的勢頭緩慢企穩，但有效需求不足顯現依然存在，經濟下行風險未減，政策仍需進一步寬松。

  2、房地產投資增速繼續下降，固定資產投資增創新低

  2014年1-10月份，全國房地產開發投資77220億元，同比名義增長12.4%，增速比1-9月份回落0.1個百分點，房屋新開工和銷售指標降幅相繼收窄。全國固定資產投資(不含農戶)為406160億元，同比名義增長15.9%，較1-9月份回落0.2個百分點，固定資產投資增幅再創新低。

  3、新增貸款明顯回落，M2增速下滑至12.6%

  10月末，廣義貨幣余額119.92萬億元，同比增長12.6%，增速分別比上月末和去年同期低0.3個和1.7個百分點。當月，新增人民幣貸款為5483億元人民幣，同比新增423億元。從10月金融數據來看，雖然近期M2增速有所回落，但由于貨幣存量偏高，我國宏觀負債水平偏高，M2增速放緩并沒有對流動性造成明顯沖擊。結合21日人民銀行降息政策，預計未來社會融資總量將有所回升。

  4、10月進出口超出預期，出口增幅同比大漲

  10月我國進出口總值3683億美元，同比增長8.4%，其中，出口2069億美元，增長11.6%；進口1615億美元，增長4.6%；貿易順差454億美元。與上月數據相比，10月出口仍延續上月的良好增長勢頭，但大宗商品價格跌幅持續加深，拖累進口，貿易順差仍將處于高位，國內需求依然虛弱。

  【02政策】

  降息具有兩面性，公積金放寬利好更真切

  11月刺激政策相當給力，21日央行降息，諸多城市繼續在公積金和購房補貼方面給予購房者支持。

  21日晚間央行突擊發布不對稱降息的消息，存款利率下調0.25個百分點，貸款利率下調0.4個百分點；同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。降息對房地產市場而言固然利好，但絕非單純利好，可能也意味著宏觀經濟及其中的房地產市場面臨嚴峻挑戰，這也預示著接下來很有可能是一系列的降息，甚至于全面降準。短期來看，降息體現了政府對房地產市場的積極態度，能夠快速提振市場信心，促使剛需購房者積極入市。但長期來看，降息可能產生反作用。一方面，非對稱性降息，尤其是存款利率上浮區間進一步放大至1.2倍，無疑增加了銀行資金成本，而商業銀行為追求更大利潤空間，放貸給個人房貸的積極性勢必會降低，購房者將更難獲取個人房貸，更別提優惠利率了。另一方面，由于資金成本的升高，企業的融資成本也同樣水漲船高，財務費用的增加無疑將進一步削弱企業的盈利能力。

  如果說降息影響的是中國整體經濟市場，那公積金就真真切切的影響著房地產市場。目前“錢緊”依然是樓市一大問題，所以很多城市針對公積金出臺調控措施，釋放實際資金進入樓市，提升樓市成交量。降息消息剛落地，諸多城市的住房公積金管理中心便響應號召，下調了公積金貸款利率0.25個百分點。此外，濟南市、上海市、湖北省、昆明市、長春市、寧波市等城市還在公積金繳存期限、貸款額度、首套房認定、 異地互認等方面進行放寬調整。多數城市的公積金貸款額可以占到剛需房總購房款的70%左右，放寬公積金政策對于剛需購房者來說可謂雪中送炭。長沙市允許在長沙市無自有產權住房者提取公積金支付房租；漳州市規定每年可提取一次公積金用于支付房租和物業費，這體現了住房公積金服務民生的本質。

  今年我國房地產投資額始終在低位徘徊，土地出讓金也大幅下降，這都實實在在的影響著各地方政府的財政收入和稅收，所以部分地方政府開始著手調整政策，意在提高開發商的資金流，繼而提高房企拿地的積極性。比如江蘇省給予了建設精裝房的開發商一定的稅收減免，這對目前在售的精裝修房起到刺激作用。目前江蘇省的精裝修商品房房源相對較少，新政的實施將刺激開發商在未來多開發精裝房，因為契稅補貼，購房者也會選擇精裝房。

  總體來看，近半年中央和地方政府都在積極調整政策，房企主動自救，房地產市場開始回暖，但回暖的根基還未穩固，市場表現并非一路向好，商品住宅庫存量高企情況也未見明顯好轉，當前開發企業依然需要審時度勢，根據市場供求、價格關系積極營銷，以去庫存為中心，看準時機加速跑量。

  【03土地】

  一線城市地市年末翹尾，2014年全國總價地王成功出讓

  2014年11月，CRIC監測的100城市經營性土地成交總建筑面積共計為2635萬㎡，環比下滑13%，同比減少67%，月內央行降息為市場注入一針強心劑，企業信心爆棚，一線城市土地市場更是顯著回升，上海、廣州、北京等接連拍出高價地塊，在一線城市土地市場升溫的帶動下，本月土地市場延續10月上升勢頭，成交總價持續回升，總成交金額為1256.7億元，環比上升34%，同比減少38%。

  從排行榜來看，本月總價入榜門檻和均價入榜門檻較上月略有下降，分別為21.66億元和14428元/平方米，但就排名前列的成交地塊情況而言，本月均遠遠超出10月：月初，中海經42輪競拍擊敗天恒永同昌聯合體，以28%的溢價率、59億元獲得的北京石景山老古城綜合改造項目，即已超過了上月全國總價地王(深圳“三無靚地”，46.8億元)。18日以248億出讓的董家渡地王，更是毫無懸念地拿下了2014年全國總價地王，并以1.3億元/畝大幅刷新了每畝土地出讓價格記錄；而廣州今年的總價地王紅云涂料廠地塊，也在24日由越秀地產以64億元摘得；月末陽光城以21.08億競得的上海楊浦內環宅地，樓板價達4.1萬元/平方米，不僅刷新了板塊樓板價紀錄，更比上月全國單價地王高出六成。在政策面持續刺激的大環境下，土地市場迎來地王的井噴式成交，以此來看，目前開發商信心已得到了顯著提振。

 

  【04樓市】

  11月未能延續回暖態勢，筑底根基有待進一步鞏固

  1、11月重點城市供應增減參半，成交未能延續回暖趨勢

  2014年11月各重點城市供應量增減參半，其中，個別城市較10月有大幅上漲。從具體城市能級來看，一線城市中，因市場信心提振，推盤量增加，總體供應量較上月大幅上升，除北京外，供應量都在90萬平方米以上，平均供應近115萬平方米，其中深圳本月供應近130萬平方米，環比大增173%，同比也上漲99%，廣州更是超過了170萬平方米，環比也是大增134%，處于近年來較高水平；而北京、上海供應同環比都出現下降，其中北京環比下降2%，上海環比下降24%。二三線城市供應量與10月相比，環比下降的城市進一步減少，同比下降的城市也只占近7成，其中無錫、常州、大連等城市供應量大幅增長，環比平均增幅超過70%；而且供應量上來看分化趨勢明顯，南京、杭州、沈陽、武漢等城市供應量都超過100萬平方米，重慶供應雖環比小幅下降，但仍超過200萬平方米，而福州、南昌、廈門等城市卻不足30萬平方米。

  從成交角度來說，11月成交沒能延續10月的回暖態勢，整體較上月出現不同程度下降，企穩筑底的根基還需鞏固。具體來說，一線城市中，喜憂參半，上海、廣州同環比全部下跌，平均跌幅超過15%，其中，上海成交較上月減少近20萬平方米，環比下降18%，同比更是大降30%，而北京、深圳同環比出現上升，其中，北京成交小幅上漲6%，逼近90萬平方米；深圳成交量達到60萬平方米，環比上漲27%，達到近22個月以來新高。二三線城市中，近4成城市環比出現下降，同比下降的城市占5成，沒能延續上月上漲態勢，其中，鄭州、常州、長沙、大連、杭州等城市環比下降都在15%以上，合肥、南京、武漢等地，本身庫存較小，今年市場也較平穩，在市場信心回升下，成交量環比不同程度上升，其中，武漢成交同比更是大漲62%；從成交量來看，分化也進一步突出，武漢、重慶、沈陽、南京、杭州等五城成交量突破100萬平方米，重慶成交近260萬平方米；而廈門、大連、常州等城市卻不足50萬平方米。

  在我們看來，在“銀十”成交大提振，特別是央行22日不對稱降息和提高存款利率上浮區間后，使得市場信心進一步回升，開發商加大了推盤力度，整體供應繼續增長，但成交量未出現進一步的回升，未能延續回暖態勢。究其原因，一方面，是因為前期地方公積金調整、戶籍改革、購房補貼等刺激措施帶來的利好更多地已經反映在之前的成交表現中，而央行此次降息所帶來的需求還未釋放，對地產行業而言也絕非單純利好，會導致銀行資金成本上升，從而收緊按揭貸款額度，阻礙成交回升；另一方面，目前各城市供大于求的基本面短期內沒有改變，商品房庫存高企，市場風險依然突出，成交量短期內不會持續的上漲，未來市場企穩筑底還有待繼續鞏固。因此，我們認為，在年底沖業績以及央行降息帶來的短期利好釋放下，12月供應會進一步增加，競爭也進一步激烈化，目前市場環境下各家企業不應盲目漲價，還是應該根據市場供求、價格關系來積極營銷，以去庫存為中心，緊抓窗口其加速跑量。

 

  2、市場短期風險：供求比漲跌各半，去化壓力略有緩解

  我們通過研究城市房地產市場的兩大維度(供求比、存量消化周期)對城市風險進行對比分析，通常我們認為：庫存消化周期方面，在一年左右較為平衡，高于18個月市場將呈現供過于求，低于6個月則為供不應求；供求比方面，在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場呈現供大于求，低于0.8則為供不應求。

  “金九銀十”余熱持續，央行降息加碼，市場購房信心得到進一步提振，本月商品住宅市場穩中有升，多城成交出現上漲。供求比方面，多數城市控制在1.2警戒線以內。環比來看，漲跌各半，其中，上月較為突出的長春、福州本月大踏步理性回歸，而廣州、深圳以及無錫則由于本月供應驟增然成交未相應跟上導致嚴重供大于求。從消化周期來看，形勢一片大好，監測的22個城市中僅廣州、青島略有上漲外，其余城市均出現或多或少的下滑，消化周期超過20個月的城市僅剩沈陽、青島和長春三城，去化壓力得到一定程度的減弱。從時間縱軸上來看各城市的消化周期，不難發現，諸多城市正穩步緩解去化危機，消化周期縮短趨勢明顯。

  當前市場企穩回升態勢良好，半數城市新建商品住宅成交量開始追平去年同期，甚至有如杭州、廈門等城出現大幅反超。在我們看來，購房需求，尤其是改善型需求正逐步被政策利好所刺激，購房者觀望情緒漸散，同時時至年尾，房企發力沖刺，以價跑量已成常態，雙重效用疊加。因而，接下來的12月或將迎來新一輪的成交小高峰，整體市場也或將以此為跳板真正實現回暖。

 

  3、京滬深市場中低檔項目仍為主力，改善型需求放量并不明顯

  從成交價格結構來看，深圳中低檔項目成交占比小幅回落。上海11月份成交小幅回落，各價格段成交占比變化不大，與上月基本持平，其中中低檔產品成交占比下跌2個百分點至44%，中金海棠灣、萬科VCITY等中低檔項目去化良好，11月去化均在150套以上；北京中低檔、低檔項目成交占比小幅攀升，維持市場成交主力，五和萬科長陽天地積極主動營銷，以價換量取得較好效果；深圳11月整體成交也略有回暖，成交價格結構微有調整，中低檔項目成交占比下跌10個百分點，占比達到51%，中海九號公館、華潤城潤府等高端項目熱銷，占據成交金額排行榜前列。

  從面積段結構來看，120平方米以下戶型產品仍為成交主力。上海從面積段成交占比來看仍舊無明顯變化，90-120平方米戶型依舊占據市場主力，在整體成交略有回落的背景下，200平方米以上戶型成交量仍維持不變，從側面說明高端項目市場比較穩定。北京在自住房項目紛紛入市后，90以下戶型成交占比基本穩定，領跑市場，同時90-120平方米這種首改首置戶型也受到市場追捧，在房企積極營銷下，優惠較大，中國鐵建•原香嘉苑、住總正華新國展滿庭芳等項目價格低，熱銷也不足為奇；深圳雖90平方米以下戶型成交占比下降，120-200平方米戶型成交則又穩步回升，但市場成交主力仍是90平方米以下的小戶型產品，占比達到67%，整體市場比較平穩。

 

  【05企業】

  房企投融資總量上升，拿地熱情增加

  1、企業拿地量增加，碧桂園首進石家莊

  本月土地市場呈現回暖態勢，企業拿地態度逐步放開，拿地規模呈現上升趨勢。據統計，15家典型企業本月通過招拍掛新增總建面466.29萬平方米，環比上升7.85%，同比大幅下降54.71%；土地總價296.61億，環比則上升55.18%，同比下降36.47%。從土地單價來看，本月房企平均土地成本為6361元/平，環比上升43.88%，同比上升40.26%。本月土地市場量價齊升，房企拿地積極性較上月有了明顯提高。受到降息等利好政策的疊加影響，本月房企新增一線城市土儲四幅，萬元以上樓板價的地塊達6幅。其中，中海在北京新增的石景山區老古城綜合改造項目C等地塊，總價為59億，樓板價達17618元/平米。

  從單個企業表現來看，碧桂園在本月表現較為活躍。新增了5幅石家莊地塊，總建面積達到81.67萬平方米。因地塊位置臨近，將被作為“石家莊碧桂園”集中開發。這是碧桂園在石家莊的首宗地塊，體量較大，但平均樓板價僅為540元/平米。可見，碧桂園依托于新政“窗口期”，以低價收羅意向地塊，擴張二線布局的決心。除此之外，萬科本月也在深圳、成都、沈陽相繼增加了土地儲備，集中于一、二線城市的戰略布局，也反映出萬科對一、二線城市未來土地保值能力的良好預期。

  2、央行降息刺激市場銷售，年底房企抓緊投資

  本月21日晚間，央行降息的利好刺激了低迷市場，在調控松綁的環境下，房地產市場成交有所起色。隨著銷售的回升，投融資市場也開始逐漸活躍，房企在沉寂數月之后，開始在年底加大投資力度，爭取拿地，融資總量較上月基本持平。本月的融資情況來看，108家監測企業融資總規模達694.17億元人民幣，同環比分別上漲46%和9%。

  從融資幣種來看，內地市場中期票據的放開的效應本月仍然在持續，加上本月下旬央行降息影響，本月人民幣融資額45%。本月融資分布中，票據及債權的融資占比為77%，A股市場不少房企通過定向增發或者發行中期票據等方式來獲取資金，增發配股占比和上月持平維持在6%。具體融資方面，金隅股份50億元的非公開定向債券融資工具獲準注冊。

  3、地產股強勢回升，房企股全面飄紅

  11月中旬，受到央行降息利好影響，房地產銷售整體回升帶動地產股強勢反彈，主要股指全面大漲，加上滬港通的實施，更多海外資金涌入。A股市場，兩市地產股本月表現搶眼，上證地產指數上漲21.13%，深圳地產指數上漲13.01%。海外市場方面，滬港通對于港股的實際效應較小，因此，本月恒生地產分類指數漲0.30%。

 

  重點個股方面，受益于央行降息的消息及各地限購解綁的進一步深化，短期內房地產企業的銷售增長較快，主要地產股在本月下旬開始明顯的上漲，投資者對市場的信心進一步回升。內地股方面，招商地產大漲28.15%，保利地產上漲24.78%。香港方面，龍湖地產上漲16.13%，綠城中國由于股權爭端成為重點房企中唯一股價下跌的房企。本月漲跌幅榜單漲幅榜方面，滬指地產股受益于滬港通表現搶眼，華發股份大漲55.84%；在跌幅榜方面，新世界發展本月下跌5.12%。