一、養(yǎng)老地產(chǎn)既是房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)態(tài)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分

老年住區(qū)的問題，既有一個(gè)解決老年人在哪里住的問題，又有一個(gè)采取何種方式養(yǎng)老的問題。因此，老年住區(qū)與養(yǎng)老地產(chǎn)，既是房地產(chǎn)業(yè)的重要業(yè)態(tài)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分。

家家有老人，人人都要老。從1999年起，中國(guó)60歲以上的老人已占到總?cè)藬?shù)的10%，標(biāo)志中國(guó)已進(jìn)入老齡社會(huì)。往后的三、四十年，中國(guó)的老齡化還在快速的推進(jìn)。中國(guó)的老齡化，由于人口基數(shù)大，老年人的規(guī)模大；再加上長(zhǎng)期以來實(shí)行的計(jì)劃生育政策，使“4.2.1”的家庭結(jié)構(gòu)和空巢化比例快速上升，使傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老遇到了新問題；再加上我國(guó)的老人總體上是未富先老，社會(huì)的養(yǎng)老保障體制、機(jī)制的建立和養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)又相對(duì)滯后，從而使應(yīng)對(duì)老齡化的任務(wù)將化為我國(guó)日益緊迫和主要的民生問題及社會(huì)問題。

為了積極應(yīng)對(duì)中國(guó)的人口老齡化問題，國(guó)務(wù)院在《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中強(qiáng)調(diào)，要抓緊構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。

與此相適應(yīng)，我們就要積極探索并抓緊構(gòu)建以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老住區(qū)體系。這同樣是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程。

居家養(yǎng)老，是中國(guó)絕大多數(shù)老人的理念，約占中國(guó)老人總數(shù)的八、九成。對(duì)居家養(yǎng)老，一是涉及到對(duì)原有住區(qū)的適老化改造；包括適合老人使用的廚房、衛(wèi)生間、浴室、設(shè)置走廊扶手和無障礙設(shè)施等；二是增加生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神慰藉等上門服務(wù)的內(nèi)容。

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是居家養(yǎng)老的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時(shí)無人或者無力照護(hù)的社區(qū)老年人提供服務(wù)。這方面，城市應(yīng)以大的居住小區(qū)和街道為重點(diǎn)，農(nóng)村要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)和大的自然村為基礎(chǔ)，依托相應(yīng)的組織，建設(shè)日間照料和短期托養(yǎng)的養(yǎng)老床位，探索城鄉(xiāng)居民互助養(yǎng)老的新模式。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，以設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，通過設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)其養(yǎng)老服務(wù)功能。這里，既包括由民政部門提供的養(yǎng)老院、老年養(yǎng)護(hù)院；又包括今后依靠社會(huì)力量舉辦的養(yǎng)老公寓、綜合性的社區(qū)和老年住區(qū)，但不管是民政部門提供的養(yǎng)老院、老年養(yǎng)護(hù)院，還是社會(huì)力量舉辦的養(yǎng)老公寓和老年住區(qū)等，除必須要考慮老年居住用房外，還同時(shí)要考慮建設(shè)醫(yī)療保健用房與設(shè)施、文化娛樂等公共活動(dòng)用房與設(shè)施，養(yǎng)老管理用房與設(shè)施。因此，機(jī)構(gòu)建設(shè)的老年住區(qū)的內(nèi)涵比普通住宅項(xiàng)目的內(nèi)涵要寬得多；而且，衡量一個(gè)老年住區(qū)項(xiàng)目的水準(zhǔn)，更多考慮的是養(yǎng)老設(shè)施是否配套，養(yǎng)老服務(wù)是否到位，能否為失能、半失能老人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理和緊急救援等功能。總之，老年住區(qū)也好，養(yǎng)老地產(chǎn)也好，不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是必須要有醫(yī)療康復(fù)設(shè)施和養(yǎng)老服務(wù)等內(nèi)容的項(xiàng)目，更是養(yǎng)老事業(yè)的重要部分。

二、借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，探索老年住區(qū)開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的模式

1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積僅有6.7平方米，住房問題嚴(yán)重短缺。為解決好廣大百姓關(guān)注的住房問題，我國(guó)逐步啟動(dòng)并不斷深化了住房制度改革，現(xiàn)在城鎮(zhèn)人均住房面積已超過了30平方米，成就舉世矚目，但同時(shí)也出現(xiàn)了保障不足，一些地方房?jī)r(jià)上漲過快等問題。因此，加大保障房住房供給，加強(qiáng)與改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不斷完善由政府提供基本保障，由市場(chǎng)提供滿足多層次需求的住房政策與供應(yīng)體系，仍是當(dāng)前與今后的重要任務(wù)。

如前所說，應(yīng)對(duì)人口老齡化，既是我國(guó)當(dāng)前已經(jīng)面臨，更是今后三、四十年日趨嚴(yán)重的問題。要逐步構(gòu)建并完善以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐的老年住區(qū)體系，也是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程。要解決好這個(gè)問題，我認(rèn)為很有必要借鑒房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

可借鑒的第一點(diǎn)是，對(duì)困難群體實(shí)施養(yǎng)老保障，是政府的責(zé)任，政府必須加強(qiáng)；但限于目前的財(cái)力，政府近期只能提供基本保障。由政府提供的養(yǎng)老院、養(yǎng)護(hù)院、日間照料中心等，只能優(yōu)先保障孤老優(yōu)扶對(duì)象及中低收入的高齡、獨(dú)居、失能老人；對(duì)多數(shù)的老人只能由社區(qū)提供的日間照料中心、托老所、老年人活動(dòng)中心等提供基本的服務(wù)，如同在住房保障方面，政府近期主要是對(duì)低收入者和中等偏低收入者提供廉租房、公共租賃房為主的基本住房保障，保障房的面積不大，但功能全，實(shí)現(xiàn)其基本保障。

可借鑒的第二點(diǎn)是，養(yǎng)老體系建設(shè)應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。如同中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房，多數(shù)家庭主要是通過在市場(chǎng)購(gòu)買和租賃兩種方式解決的。無論是居家養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老、還是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、凡是能通過市場(chǎng)解決的，盡量要發(fā)揮市場(chǎng)的作用，為各類服務(wù)主體營(yíng)造平等參與、公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。這方面，也正是我們的一些房地產(chǎn)企業(yè)可以參與的。按照國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的“十二五”社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃，縣級(jí)以上城市至少要建有一處以收養(yǎng)失能、半失能老年人為主的老年養(yǎng)護(hù)設(shè)施；新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套實(shí)施方案；鼓勵(lì)通過整合、轉(zhuǎn)換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓(xùn)中心、活動(dòng)中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)；通過用地保障、信貸支持，補(bǔ)助貼息和政府采購(gòu)等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)行和管理；鼓勵(lì)社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收養(yǎng)政府供養(yǎng)對(duì)象，共享資源，共擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可結(jié)合自身實(shí)際，開發(fā)建設(shè)與居家養(yǎng)老，社會(huì)服務(wù)相適應(yīng)的代際親情小區(qū)，或在新建小區(qū)中增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；也可開發(fā)建設(shè)機(jī)構(gòu)護(hù)理型的養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年公寓；還可在旅游度假區(qū)開發(fā)休閑養(yǎng)老型社區(qū)。

可借鑒的第三點(diǎn)是，對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，政府一定要制定規(guī)劃，企業(yè)一定要做好市場(chǎng)調(diào)查。如同在住房建設(shè)方面，政府強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房信息的掌握，在此基礎(chǔ)上，要組織編制住房建設(shè)規(guī)劃與年度住房計(jì)劃，并保證土地的供應(yīng)等。而企業(yè)必須要做好市場(chǎng)的需求調(diào)查，這樣才能保證總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，使老年住區(qū)的建設(shè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

可借鑒的第四點(diǎn)是，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理最好分離，如同持有型商業(yè)地產(chǎn)，最好委托專業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理一樣。而且，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施中，還包括了醫(yī)療康復(fù)與生活照顧等內(nèi)容，遠(yuǎn)比商業(yè)地產(chǎn)復(fù)雜，所以更要有專門的人才與專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。

三、我們協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)近兩年要抓的幾項(xiàng)主要工作

為了應(yīng)對(duì)人口的老齡化問題，經(jīng)住建部和民政部批準(zhǔn)，我協(xié)會(huì)在去年11月正式成立了老年住區(qū)委員會(huì)。根據(jù)住建部和民政部核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍，我老年住區(qū)委員會(huì)近兩年要抓的幾項(xiàng)主要工作是：

一是借鑒境外開發(fā)建設(shè)老年住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助政府和行業(yè)主管部門提出建設(shè)老年住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。如最近，我們正協(xié)助哈爾濱工業(yè)大學(xué)牽頭的課題組，對(duì)部下達(dá)的“養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范”在進(jìn)行論證，爭(zhēng)取盡快報(bào)部送審并發(fā)布。

二是結(jié)合我協(xié)會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)報(bào)部批準(zhǔn)的“復(fù)合型老年住區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式”和“老年住區(qū)市場(chǎng)化及政策研究”兩個(gè)課題，對(duì)老年住區(qū)的開發(fā)模式進(jìn)行比較研究；并結(jié)合兩個(gè)課題，在一些項(xiàng)目中進(jìn)行實(shí)證研究。我們歡迎有關(guān)單位將正在考慮的老年住區(qū)建設(shè)項(xiàng)目與我們的課題研究結(jié)合起來，我們也希望將研究成果運(yùn)用到實(shí)際的項(xiàng)目中去。

三是抓好人才培訓(xùn)，組織經(jīng)驗(yàn)交流。包括借鑒境內(nèi)外的先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，編一些教材、組織一些人才培訓(xùn)與經(jīng)驗(yàn)交流，對(duì)有關(guān)單位與項(xiàng)目提出一些指導(dǎo)性的途徑。

四是會(huì)同有關(guān)單位爭(zhēng)取政府在信貸、投資、稅收、土地、醫(yī)療等方面的支持；同時(shí)關(guān)注北京等一些城市在“十二五”規(guī)劃中已提到的計(jì)劃推進(jìn)以房養(yǎng)老、房屋置換的進(jìn)展情況。

面對(duì)迅速擴(kuò)大的養(yǎng)老壓力，我們?cè)谡咧贫取?biāo)準(zhǔn)規(guī)范、人才培養(yǎng)、項(xiàng)目示范等方面都缺乏必要的準(zhǔn)備，但我們?cè)敢庠诮鼉赡陜?nèi)，與大家一起積極探索，以便為今后養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展做好必要的準(zhǔn)備。