??中房網訊 9月2日-3日，第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海召開。在本次論壇上，同時召開了以數字生活“讓居住有詩 也有遠方”為主題的分論壇，數字生活體現在每個公民的生活，有一些生活的便利，但是每個數字生活的背后肯定會有很多國家大的發展規劃和國家大的發展布局。會上，中國房地產業協會名譽副會長、當代置業集團股份有限公司執行董事兼總裁張鵬先生發表主題演講，以下為文字實錄：??

中國房地產業協會名譽副會長、當代置業集團股份有限公司執行董事兼總裁張鵬

??張鵬：非常感謝中房協提供尤其在中國房地產發生大分化，轉型升級大背景之下，把數字化作為我們這一屆科學發展的主議題，我們聚在一起，尤其是地產商，不再討論野蠻生長，不再討論高歌猛進，市場占有率，實際上這就是事實，頭部企業聚集效應非常強烈，我們都知道科學技術模式創新是推動經濟發展的第一生產力，大家多去討論討論內容，討論討論質量，討論討論數字化，我也認為數字化不完全是一個技術，而是一種商業模式，能不能把這種商業模式和我們的主業結合在一起，可能是必須要面臨和思考的一個問題。

??前天開會的時候我就講大家都在談數字化，不開會不談數字化似乎不能開會，但是到底哪一家能夠把數字化真正變現為經濟回報，變現為居民C端的剛需，這個還都在探索之中，我們作為運營商在這方面做了一些探索，也拿出來向大家做一個匯報，共同探索數字化發展之路。

??大的角度，2018年我們看了一組數據，聯合國人口所發布了一組數據，2018年現在居住在城市的人口是35億，2030年50億，每周1200萬人從農村遷徙到城市，大部分是中國人，就是我們城市化進程。我們現在離發達城市的城市化率還有12個百分點。那天我也講到，一年一個百分點就是10億左右的新增增量，15萬億大的銷售額，這么大量的人口涌入城市當然對經濟繁榮，對城市化有很大的幫助。

??另外一個角度城市承載能力更新能力，現有管理水平能不能支撐帶來了巨大的挑戰，智慧化從過去的智慧城市有的國家已經提出智慧國，等一下我會稍微說一下，數字化從過去的數字技術要走向卵生技術等等。新加坡經濟總量遠遠超過香港，為什么去這個國家，城市經濟治理各方面都值得我們借鑒。今年我和大馬西政府官員談一個合作，下面動畫我們下面一個子公司，做了一個數字孿生城市，分為五個等級，L1和最后的L5，用最初級的數字孿生技術給大馬西做了一個整個新加坡國家的還原，一天完成。大馬西政府官員不相信，一天以后我們把產品交給他，他們不相信中國民營公司可以一天時間還原新加坡整個國家，今年簽了一個大戰略，我說的不是我們公司產品，講的是另外一件事，我就問他你們怎么看待提出的數字國家，因為2000年提出數字城市實際上2015年前后新加坡就已經宣布數字城市已經基本構建完成，當時叫智能城市。

??2016年新加坡又提出2025年完成整個的新加坡的智慧國的建設。我說要點是什么，他說3C，我就不理解，他說理解起來很簡單，相當于你們國家的五年的戰略規劃。鏈接先把基礎通訊設施在新加坡整個普及到戶，3G、4G到5G，硬件鋪設不到位，解決不了速度問題、效率問題，還什么數據的實時回收。第二運用全面傳感技術把實時信息收集回來。第三說理解，我理解這個理解就是深度學習，五個方面居住、環境、交通、養老醫療、社會公共服務這就是五個方面要實現智慧國的整體國家戰略。要求我們公司人去新加坡好幾趟，去了樟宜機場，今年年初做了翻信，商業場景可圈可點，我看的背后故事，拿一個手機提前三天可以進到機場里面。新加坡樟宜機場衣食住行游購娛吃喝玩樂，聯合辦公進去不用出來，我就問凱德負責運營的總裁我說不擔心安全問題嗎，他說從你進入樟宜機場那一刻，人臉識別已經捕捉到了，你在樟宜機場任何一個角落我們都是實時掌握了但是我們也保護人權，保護隱私，但是如果一旦進入到不該進的區域，迅速就有一個傳感技術在后臺捕捉到你了，我們要解決新加坡就是要在這里消費，就是數字技術新興技術解決安全問題，解決你們擔心的，這就是數字信息的力量。

??我講的案例想表達大的政策環境已經具備了地產行業要向高質量發展轉向數字化，地產最后的歸宿可能是金融企業，還有一個轉型方向是一個技術企業，或者金融企業或者技術企業，是最終房地產商轉型升級兩個大趨勢。我說作為一個全生命周期產業家園和生活家園的運營商，地產商思考除了擴大占有率擴大開工面積之外，你還思考什么，是不是中間用信息技術相關技術提高你的生產效率，能夠以始為始，不要只管殺不管埋，房子建起來交出去，讓它高質量全生命周期的存在70年以上。正思考三個維度建筑端要把數字建模基礎搭建牢，所以叫端側建模，往側一個建筑群住宅群居住群等等，要把網端的數字鏈接建立清晰，在城市要把各行各業跟你所涉及到的數據收集回來形成新的商業模式以后，形成數字應用，所以叫C端建模，B端鏈接，云端應用，從這三個角度思考你作為地產商從拿地之前，規劃設計建造施工到后期使用，并且變現成產品，這就是一個企業的數字化戰略和產品設計的落地過程。

??我始終講這些都是嘗試，不一定成功的商業實踐，但是你不去做就是等死，不創新不是今天死就是明天死。數字化的維度思考解構，數字建筑數字家園或者數字社群和數字城市，你只不過各取所需，你能做什么事跟你經營相關事情抽離出來，地產商的事情就是參與建設，一棟樓建起來呈現完美的建設，所以我們認為從規劃設計到建造的過程，建造之前的是能不能用BIM建筑信息模型和物理仿真技術，全過程用數字權聲明周期的思考方式，把所有的編碼，設計的過程建造過程全部都存儲下來，后期運營的時候大量地產商到了交接給物業的時候連施工圖都找不到，地下管網重新變更以后找不到當時初始的圖紙，哪漏了找不到，這種情況比比皆是。所以我們現在大面積的應用應急物理仿真技術。因為我們認為建筑就是連接器又是一個接收器，人在里面活動，兩者交合在一起，就是數字算法偶合的過程，萬物互聯，人物互聯，這件事情基本解決掉。

??講兩個案例，現在動畫的就是我們用數字孿生技術VR技術把我們空中建造當代藝術博物館，這是中國第一個主動式博物館項，認證給了主動式建筑的中國第一個當代建筑藝術博物館，這個博物館是清華大學莊教授操刀設計，把光環境、水環境，以及整個建筑的發電、能源、電力、響應全部用建筑信息模型，在建造之前都做了一次模擬。

??其實昨天我沒有參會，我跑了南京四方美術館，我看了看20個設計大師每個建筑，其中有一個張永和（音）大師做的小的試驗性建筑特別有意思，用混凝土做的整個結構和上面的屋檐，完工以后結構工程師說結構和屋頂之間支撐不夠荷載不夠又加了兩個非常難看的混凝土的柱子，支撐到那。要有一種技術能夠在建設之前就出來，我們就不用后面再打補丁了，其實很簡單，這個不難的一件事，就是用建筑信息模型，提前在建設之前模擬出來就完了，這個就是企業的成本各方面因素的考慮，要把這些技術手段成本可控，也是經營需要考慮的一個問題。

??第二個例子就是前兩天我們在北京開了一個信息發布會，陳會長親自去指導了，我們的恐龍3號落地，恐龍3號是我們公司內部的術語，但是它有幾個特點，裝配式、結構裝配式、全裝修裝配式、凈零能耗、自產自用、不消耗社會公共電力、公共能源，健康建筑所考慮的人體舒適度。比如屋子里溫度、濕度、空氣、含氧量也全部都考慮了進去。再加上一個適老，再加上一個科技家居，大家能夠想到的投影、電視、電冰箱、外遮陽全部都一鍵解決。這里面有兩個概念，有很多人參觀了樣板間，參觀了啟動區以后，說你這干什么用，我們這是建設中國在北京最大的全生命周期的科技養老社區，將近有1700個老人要住到里面。他說老人對科技不感冒，實際上我們在一開始的設計的時候就分成兩個維度，凡是跟屋子里功能性能相關的事情，溫度濕度新風含氧量不需要老人操作，自動監測，自主響應運營，由物業公司人可以在后臺調節。凡是跟老人相關在屋子你需要開窗簾開電視，不會用APP，不愿意用搖控器，有人工就好了，兩套設備，就解決了所謂的高科技C端它的生活習慣銜接的。

??當然在養老社區里面，屋子里的智能魔鏡，智能馬桶，防摔倒的預警系統全部都植入在內。這些設施設備植入目的是為了收集數據，硬件要鋪設建模，數據要收集和集成。

??前兩天我碰到毛總，中國頭部的聯合辦公，我說你的商業模式到底是什么，資本驅動還是空間利用，記住我們想清楚這件事，我集成這么多辦公的人群365行都在我的優客工廠里，接下來我們就可以加以利用，這是一個方向可以探討，但需要干出來需要摸索。

??數字建筑生產經營的全過程的數據通過建模通過硬件的鋪設先收集到我們的后臺上，這是重要的一件事。所以當代所做的主動式建筑、被動建筑、健康建筑、綠色建筑、凈零能耗、綠色住區，所有可持續發展的建筑實踐都是用數字化手段全過程監測，運營單說。第二數字家園，單體建筑用數字化手段貫穿始終，交付以后怎么辦，現在大屏幕上展示的動畫也是我們用數字孿生技術做的另外生動案例，在北京東直門已經建成了15年，現在應該還是建筑界推崇的一個標桿項。前兩年又被世界建筑師協會授予了世界高層以建成建筑的大獎，說明它還在受廣泛的關注，但是運營的角度我們最近進行了一次全面數字化升級，也就是1：1的把在這個小區里的物理世界全部還原成一個虛擬世界。無論是人流，公共的電力供應，小區危險源的識別，高空拋物，電燈，新風，所有需要人工調節的全部集成到一個平臺里面，并且這個模式成本不高，我們會在所有當代建設推向社會的樓盤里廣泛應用，紅線以外不歸我們管，護門以里是客戶的隱私，紅線以里，護門以外，一個人進到紅線，傳感進行把人臉抓取，比如快遞，一個快遞在門衛登記到最遠的樓棟，最高一層需要20分鐘，如果20分鐘這個快遞員還沒有出小區，后臺會迅速提供中控室這是異常情況，請保安介入，這個在當代博物館已經完全實現，希望大家有機會可以看看。

??小區居住數字化以后，還有教育的需求還有健身需求還有養老需求，這幾年我們也做了一些場景服務，比如幼兒園做養老機構做聯合辦公做建身場所。一開始設計的時候完全用我剛才數字化建模的思考方式，把在社區里各種消費，各種不同年齡段客戶行動軌跡生活習慣，消費習慣，集成到一個平臺上，接下來我們還有新的考慮，和物業公司，在這里不深說了。

??第三數字城市，就是我剛才談到的數字建模以后，數字聯網以后要還原一個比社區更大的城市界面的虛擬世界，我們不容否認去講，現在的城市建設，城市更新，早已經突破了物理世界的范疇。理論上我們在場的每個人包括這個空間，由于你的行動軌跡被各種傳感器所捕捉，已經形成了一個虛擬的建筑空間，只不過這些東西現在還是碎片式的，并沒有被真正的整合。三年、五年以后我們相信這不是一件太難的事，因為當代的數字公司、科技公司已經做成了這件事。我們認為未來的數字孿生世界是流量的互導和重生，未來虛擬世界是增強現實的虛擬環境，1：1還原。這個動畫是我們剛剛給深圳市政府完成的2000平方公里的數字還原產品，細到深圳的每一個街道，細到深圳的每一輛車當然還有安全問題解決掉，都有高智商高智慧把協議簽清楚，原代碼一交接這件事情就解決完畢，城市數據的匯聚與聚合，大數據可視化與分析，物聯網設備反向控制，城市應急模擬響應，數字世界里不是一件太難的事。

??我不知道有沒有來自于這個城市的同仁，上面是一個真實的世界，下面是一個數字孿生技術還原的世界，合肥政務區和政府合作的一個項目，它要提高城市管理水平，把這個區域全部建筑全部的街道跟剛才深圳一樣，1：1完整的還原到政府的應急智慧中心里面。相當于給它了一個操作平臺，它更新迭代，由操作人員錄入就沒有任何問題，當然還不止于此。

??我們連續三年公布了一個克隆地球計劃，似乎有點龐大，但人就得有點理想有點小目標。最近幾年我們會讓我們這家數字公司把中國的大中城市全部都還原出來，大數據和數字化形成自上而下和自下而上的貫穿的體系。我想講什么，數據是底層邏輯，數字是頂層設計，這兩者之間現在還沒有完全打通，我們也在摸索之中，要應用到各行各業去，需要一個漫長的過程。這是我們的一些數字實踐，我想講回一個城市的建設，回到一個企業開發經營的角度，我們建設數字建筑，就是想提高綠色健康的舒適體驗，我們建設數字家園，就是想建設不同場景下的生活體驗。我們建設不同的數字城市，就是想讓這個城市在更有活力之下形成新的商業模式。

??最后我們內部有一句話叫做傾注于數字，綻放于城市，把建筑實踐和數字實踐分享給大家謝謝。