??讓我們思考幾個問題：有了完善的監管體系，是否就意味著大家都可以開展合作建房業務了？有了客戶，是否就意味著可以開展衆籌了？有了金融通道，是否就意味著合法合規了？監管體系是不是還有無法照顧的方面？

??中國房地產業協會合作建房委員會在前期監管中積累的成熟經驗總結，再加上合作建房的發起主體，項目的評估基礎上，參考基金業協會的基金備案制度，建立了一套相對完整的合作建房行業自律體系——合作建房的登記備案制度。

??備案形式基本參照中國證券投資基金業協會的備案制度逐步形成：主要包括機構登記、項目備案、金融備案。

??機構登記可以參考中國房地產眾籌聯盟在2016年發起成立的一項“投領計劃”所對應的兩類主體，一類是法人主體，另一類是自然人主體。其中法人主體又分為：營利性法人，也就是所有的開發企業、公司都是營利性的，這是由企業性質決定的；非營利性法人，指的是合作建房主體住房合作社，相對營利性法人是公益的，沒有超額收益的組織；特別法人包括機關法人（例如政府部分、事業單位等）、農村集體經濟組織法人（例如農村的各類經濟主體）、基層群眾性自治組織法人（例如業主委員會）、合作經濟組織法人（例如各類合作社）等幾類。可以成為備案主體的自然人還是需要一定門檻的，不僅僅是需要考察個人的社會信用，同時要看他對社會或某一行業的影響力，是否有能力號召人群參與合作建房。此外，參與合作建房的金融機構也需要完成機構備案，可以住房儲蓄銀行、商業銀行，也可以是其他的金融機構。

??中國房地產業協會合作建房委員會在2020年11月5日正式發布了《合作建房機構登記以及項目備案辦法（試行）》（下簡稱“辦法”），并于次日正式生效。作為國內在合作建房領域首個行業自律性規范，對合作建房機構登記、項目備案、金融備案、人員管理、信息報送與披露等都做了較為詳細的說明。

??辦法根據《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》和中華人民共和國住房和城鄉建設部（以下簡稱住建部）有關規定制定。

??簡單說明一下備案與監管的區別，第一，時效不一樣，備案主體可以在不出現重大問題的前提下，一直擁有開展合作建房的許可，而備案項目以及監管僅針對項目周期，項目結束即告完成，留檔案備查；

??第二，實施機構不一樣，備案要在國家層面或者住建部、房協層面開展，而監管則是由授權單位執行并向備案部門匯報，更新備案信息，發布項目進展等；

??第三，面對物件有所異同，備案面對的最為全面，以宏觀面來整體把握合作建房的方向，而監管則面對操作主體，可以包含或不包含備案主體，但一定包含備案項目；

??第四，備案對“人”，監管對事；

??第五，備案會具有一定的行政手段，如準入、禁入等，監管不具備行政手段。

??此外，針對辦法，合作建房委員會在中國房協的支持下開發了合作建房機構登記以及項目備案線上系統，對在國內進行合作建房的機構和項目實施管理。

??中國合作建房的各種主體和項目的管理隨著規模的擴大將越來越難，備案制是未雨綢繆的考量，相信隨著樣本量的不斷增加，合作建房的備案管理體系也將越發完善。