??2015年6月25-26日，“2015中國房地產技術創新大會”在杭州隆重召開，中國房地產業協會會長劉志峰出席會議并發布講話。劉志峰指出，當今信息技術正在改變我們的生產方式、消費方式和生活方式，新技術、新產品、新能源正在開啟新的道路，希望各企業借助房地產業創新轉型升級的歷史性 機遇，積極面對目前發展面臨的三個變化，并要求企業掌握應用五項新技術：一是住宅產業化；二是綠色低碳技術；三是節能環保技術；四是信息技術；五是新材 料、新部品技術，為謀求房地產業明天的發展做出新的更大貢獻。

中國房地產業協會會長劉志峰講話

    以下為演講內容：

各位來賓、各位專家、各位企業家朋友們：

??大家上午好！

??在國家提倡大眾創業、萬眾創新的今天，我們在杭州召開房地產技術創新大會，展示房地產業的科研成果，交流房地產業的技術經驗，促進房地產業的轉型創新，提升房地產業的發展質量特別是群眾關心的住宅品質，帶動新興產業、制造業等相關產業的發展，是“科學是第一生產力”的具體體現，也是房地產行業尊重知識、尊重技術、尊重人才的具體體現。

??當前，我國經濟形勢仍然復雜，下行壓力繼續加大，但房地產市場出現了回暖。1-5月，全國新建商品房銷售面積3.6億平方米，同比下降0.2%，但降幅比1-4月收窄了4.6個百分點；銷售額2.4萬億元，同比增長3.1%，為2014年年初以來出現的首次正增長。在90個重點城市中，新建商品房、二手房成交面積同比分別增長10.6%和18.8%，成為近期經濟增長的一大亮點。

??市場雖然出現了一定的回暖，但要看到，房地產業已經進入了增速的換檔期、結構的調整期、政策的完善期、品質的提升期、行業內部的整合期。過去那種粗放的、靠規模和速度、缺少技術含量的發展方式不能再持續下去了。在“五期疊加”下，房地產市場出現了四個較為明顯的特征：①整體回暖，但市場還有波動；②總體平穩發展，但分化還在加劇；③市場有所改善，但庫存壓力還在增加；④3月份前后出臺的政策效應正在發揮，但還沒能完全發揮出來。在四個特征面前，必須圍繞四項任務開展工作：

??一是穩定住房消費，減少庫存，發揮好已出臺的住房稅收、信貸、公積金政策的組合作用；二是完善房地產市場環境，打通商品房與其他住房的聯系通道，重視住房租賃市場，建立房地產業健康發展的長效機制；三是擺脫老的發展路徑，通過轉型創新培育新的增長點；四是推進住宅產業現代化，形成“長壽命、好性能、綠色低碳”好房子的住宅品質體系。這四項任務雖然各有側重，但關鍵是要把科技創新放在更重要的位置，促進房地產行業從以量取勝轉向以質取勝，從單純依靠政策轉向依靠技術發展，實現住房需求由“有房住”向“住好房”的轉變。因此，我很贊同這次創新大會把“研發新品、打造精品、多出優品”作為討論的主題。

??當前，在新型工業化、信息化、城鎮化和農業現代化的影響下，特別是在互聯網推動下，房地產業的理念創新、手段創新、模式創新層出不窮，也有很多被企業所接受和運用，但相比而言，技術創新的步伐還不夠快，房地產行業要想改變過去那種粗放落后的發展方式，必須把技術創新和成果落到實處，做到兩手都要硬，以強勁的技術支撐，推進產品創新、產業組織創新、商業模式創新、標準創新和品牌創新，這樣才能做到適應新常態，把握新常態，引領新常態。因此，我今天要講得，主要是技術創新方面的問題，不一定成熟，供大家參考：

??一、要重視住宅的設計創新

??設計是房地產業的龍頭，也是房地產的先導產業。實踐證明，設計服務和文化創意具有兩種優勢，一種是它的高增加值、附加值；另一種是它的低能耗、低污染。過去一段時間，由于短缺，有了房子不愁賣，一些地方、一些企業心態浮躁，注重眼前利益，規劃、設計拼拼抄抄，缺乏特色，缺少精雕細琢，簡單滿足居住功能而較少考慮社會生活的綜合功能。開發的項目，經典傳世的少，建筑產品“有數量缺質量，有高原沒高峰”。這都與房地產行業對設計創意的不夠重視有關，要提高房地產業的增加值、附加值，提升老百姓的住房品質和居住環境，關鍵是在項目開發的第一步，就把設計創意融合進去。

??首先，要有設計的先導理念。思路決定出路。不管是做什么業態的房地產，都離不開思維和文化的引領。蘋果、小米、聯想都是把企業的設計創新當成核心的競爭力，取得了市場的統治地位。在我們行業，這樣的例子也很多，拿旅游地產來說，在項目的策劃之初，就應該優先考慮其地域性和歷史文化特點，將傳統文化與現代生活融合起來，拓展旅游地產的內涵和附加值。這方面，雅居樂、世茂地產做得就比較好。

??其次，要有設計的產業鏈條。設計不只是一門藝術，也是一項產業，要推進設計服務和創意的產業化、專業化、集約化、品牌化，促進與相關產業的融合。當前，工業化、信息化發展很快，建筑設計也要向現代工業化、制造業轉變，尤其要在住宅產業化過程中，通過設計產業化的手段進行業務延伸和服務升級。設計服務如果不作為一項產業與現代制造業進行融合和創新，我國住宅產業現代化是很難實現的。

??第三，要突出設計為提高住宅品質服務的功能，離開為住房需求和品質服務，再好的設計和創意都是給自己看得。同時，設計還要對各種不同的房地產業態形成支撐，把科技含量高、技術創新能力強的產品、材料置入項目中去，成為房地產新技術、新工藝、新產品的策源地，促進房地產業與相關產業全方位、深層次、寬領域的合作。其根本的目的，就是要讓房地產業的設計創意，形成生產力，增加軟實力。

??二、要重視住宅的體系和集成創新

??體系和集成創新不是指提高房地產質量的某一項技術，而是涵蓋房地產生命質量周期的全過程。六年前，我在第二屆中國房地產科學發展論壇上提出要“轉變發展方式、建造百年住宅”。當時有些同志認為，中國建設百年住宅是不是早了點，但現在看來不早。日本是1980年提出百年住宅體系的。當時，它的人均GDP是9176美元。去年，我國人均GDP是7485美元。從城市看，北京、上海、廣州、深圳、天津人均GDP超過了1.4萬美元；從省份看，廣東、福建、山東、江蘇、浙江大部分地區人均GDP超過了1萬美元。應該說，按照這樣的經濟發展水平，我們已經具備了推廣百年住宅體系、提高住宅綜合性能和品質的實力。

??百年住宅體系的好處是什么？就是體現了長壽命、好性能、綠色低碳的優點。一方面對推動住宅產業走資源利用少、環境負荷低、科技含量高、生態良性循環的道路有好處；另一方面，也可以改變我國住宅產業的許多質量通病。但在推進百年住宅體系過程中，應該注意兩個問題：

??（一）提高住宅的設計和建造標準

??今年，國家在發布加快推進生態文明建設的意見里提出：要提高建筑物、道路、橋梁等建設標準。隨著經濟發展和人們生活水平提高，提高住宅設計的使用年限成為必然。2013年，中國房地產研究會開展了《中國百年建筑評價指標體系》研究，并建立《中國百年住宅建筑技術評價指標體系》。經過幾年實踐，還要編制相應的設計標準。百年住宅體系強調采用S1住宅體系，實現支撐體與填充體的分離。住宅長壽命的先決條件，就是結構支撐體的耐久性和安全性。

??目前，我們與中國建筑標準設計研究院共同推進的百年住宅第一批示范項目，已經在綠地集團、江蘇新城集團的項目上開展了試點，在技術上體現了以下幾個特點：一是在結構耐久性上提高了設計標準；二是在使用年限上，要高于普通住宅；三是鋼筋保護層厚度是普通住宅取值的1.4倍；四是鋼筋混凝土結構提高了強度等級，標號從C20提高到C30；五是鋼筋混凝土構件表面裂縫由0.3毫米提高到0.2毫米。這五個設計標準的提高，雖然在工程造價上大約提高了5到7%左右，但大幅度地延長了住宅的使用年限，同時，由于提高了綠色低碳的含量，加了部分產業化技術，市場認可度比普通住宅要提高一個檔次。這是大多數開發企業都能辦到的事情。

??（二）提高住宅的技術集成創新

??在工業化、信息化背景下，住宅產業不能單兵作戰，而應該形成一個全產業鏈的工作聯動和跨界合作。怎么才能把相關產業捏合在一起，關鍵要靠集成創新，除了有效提高住宅的耐久性、安全性外，還應該通過信息化系統，在結構裝配集成化、智能家居集成化、空間可變集成化、建筑部品集成化、適老宜居集成化等方面形成技術體系。沒有可靠適用的集成技術作為保障，就不可能實現百年住宅的全生命周期。以我們開展的兩個百年住宅示范項目為例，采用的集成技術已經有十幾項，包括基本干濕工法集成技術、整體衛浴部品集成技術、SI分離工法及集成技術、新風及地暖集成技術、適老產品及收納系統集成技術、高效保溫隔熱集成技術等。這些集成技術提升了住宅產品的綜合品質，得到廣大消費者的認可和歡迎。這次我應日本國土交通省的邀請去參加日本國際地產投資交易會，不管是政府、日中建協方面，還是大和、住友等大企業，都對中國推廣百年住宅表示了進一步的合作意向，表明我們走百年住宅的技術路線，方向是對的，內部認識和外部條件也越來越統一和成熟。但也要看到，我國的集成技術仍處于起步階段，其先進性、系統性、通用性，都有待進一步探索和提升，這也是今后建立百年住宅體系的重中之重。

??三、要重視住宅的保障技術創新

??無論是建造百年住宅還是綠色住宅、生態住宅，目的只有一個，就是以人為本。當前，住房的需求層次和居住觀念發生了變化。人們更注重舒適、安全、健康、性能、環境和好的空氣質量；更注重項目周邊的學校、醫院、文化娛樂、體育健身和公共交通等配套服務。住房消費已經從追求裝修和耐用的“硬消費”，轉向了功能和品質的“軟消費”。加上人們對生態環保的追求，住宅內在品質的提升，即：居住舒適度優良化的需求，如空調、通風、采暖、熱水供應等，將會迅速上升。市場更容易接受舒適度高、裝備水平好的住宅產品。這就要求我們的企業和技術隊伍，必須建立起一整套住宅的保障技術和研發體系。

??一是要開展居住舒適度的研究。要適應代際關系變化和當代人生活方式開展舒適度研究，包括居住小區規劃對室外環境舒適性的影響，住宅單元平面布局對舒適性的影響，住宅戶型套內功能空間布局對舒適性的影響，住宅室內環境與物理性能對舒適性的影響，無障礙設計對舒適性的影響等。都需要去研究和探索。日本有個“舒適度指標數據庫”，里面的內容經常更新和豐富，以適應環境的新變化和住房的新需求。

??二是開發滿足舒適度的對應技術和設備。這里面包括改善室內空氣品質技術的開發，浴室健康環境的技術開發，健康舒適的空氣系統的技術開發，戶內排水噪聲消音處理技術開發，家庭內能源綜合管理技術開發，家庭防火滅火設施設備技術開發，家庭凈化水軟化水技術開發，生活垃圾處理技術的開發等。與建筑結構和維護結構技術相比，住宅舒適度和優良化的技術應用更貼近老百姓，但問題是，很多開發企業不愿為此投入。從市場反映看，恰恰是舒適度高的技術和產品，能夠在市場上獲得較高的附加值，帶來可觀的經濟效益，這方面，朗詩集團、方興地產這幾年的實踐，已經驗證了這一點。

??四、要重視住宅的能效管理創新

??我國建筑相關能耗已占全社會能耗的46.7％，其中，建造能耗、生活能耗、采暖空調等約占全社會總能耗的30%，而這30%還僅僅是建筑物在建造和使用過程中消耗的比例；建材生產過程中消耗能源約占全社會總能耗的16.7%，根據2004年工信部的數據，我國建筑相關能耗已經與工業耗能、交通耗能并列，成為我國的“三大耗能”大戶。由于建筑和住宅建設領域長期重建設、輕管理。能耗管理這個問題，已經成為了中國節能領域的一塊短板。如北方城鎮采暖供熱計量推廣緩慢，有些地方或單位即使裝了計量表，但幾乎沒有啟用，采暖費仍按建筑面積收費。盡管政府部門在規劃、設計、建設、竣工驗收階段進行了監管，但實際效果并不是很好。相比之下。一些國家在能耗管理上有著嚴格的能效評價。最近，加拿大對取得LEED標識的100個綠色建筑進行了檢測，與傳統建筑相比，有三分之二的節能效果不錯，但仍有三分之一的綠色建筑，其能耗指標要高于傳統建筑。由此可見，對建筑物能效管理進行評價，得到世界范圍內的廣泛關注。許多國家通過對建筑能效的評價，并公開其評價結果，有效地激勵了設計單位、房地產企業，多設計和生產一些高質量、低能耗的被動式建筑和可持續建筑。

??這方面，國內房地產企業要加大投入，一是要建立企業的能效管理系統。針對用能系統的運行進行優化管理，通過資源整合促進管理節能和綠色用能。二是要建立能效綜合管理平臺。做到能源可控、能耗可視、能管可優，在不影響建筑舒適性的前提下，降低能源消耗，提升能源使用效率，實現遠程控制和管理。三是要充分借助互聯網、物聯網技術，將家中的各種設備連接在一起，提供家電控制、照明控制、遠程控制、室內外遙控、防盜報警、環境監測、暖通控制等功能和手段，達到節約能源資源的目的。這方面，我們過去重視不夠，如果房地產行業這塊短板不補，不僅節約不了資源能源，還對房地產業的可持續發展帶來影響。

??五、要重視住宅產業化的整體技術創新

??當前，我國住宅產業化、標準化推進力度不夠，與先進國家相比尚有很大差距。據不完全統計，2014年用產業化方式建造的建筑面積僅為1800多萬平方米，在全國建筑面積中占比很小。住宅產業現代化之所以發展不夠快，與產業化程度不夠有關，也就是說，設計、施工、材料、設備、安裝等上下游產業鏈的資源整合與跨界合作還沒完全實現。雖然各地參與的熱情很高。但產業化是一項包括設計規劃、施工建設、材料供應、安裝服務等全產業鏈的工作聯動和跨界合作。很多人把產業化等同于主體結構工業化，或施工過程的產業化，這是片面的。因此，推進住宅產業現代化，核心是實現住宅設計的標準化、產品部品的模數化、部品部（構）生產的工廠化、現場施工的裝配化和土建裝修的一體化、全過程管理的信息化、產業鏈集成的現代化。

??現在看來，我國率先采用產業化方式建造住宅的企業都是按照這一途徑轉變了發展模式，提高了工程質量和生產效率。有的企業預制構配件的生產精度可以達到毫米級，如威信廣廈、遠大住工。但也有企業加工的預制構配件質量和精度達不設計的要求，影響了現場施工裝配的質量和速度。有的甚至會影響裝配結點的受力狀況，留下了安全隱患。今后，我國的住宅建設將由“土建”的粗放概念，轉變為“制造”的精細概念。建筑業的農民工也要轉變為產業工人，怎么應對這種變化？還是要在以下三方面實現創新：

??（一）建立產業化建造流程。要從建筑設計到預制構配件制作，從運輸到現場裝配和室內裝修，都建立一整套科學嚴謹的流程和技術保障體系。建筑設計、施工圖設計、裝修設計“三圖合一”，一張圖紙干到底，一環扣一環，承上啟下，協同作業，保持質量管控的一致性和連貫性。

??（二）提高預制構配件制作和安裝精度。精度控制是住宅產業現代化的靈魂，是保證結構體系質量可靠和安全的先決條件，也是住宅產業走向工業化、信息化的必由之路，必須加倍重視。

??（三）探索住宅產業化與多學科的融合創新。我國住宅產業化要達到更高的制造水準，就要把互聯網、云計算、機器人、3D打印技術融合在一起，為產業化增添新的內容和內涵。這樣可進一步縮短生產時間，減少中間環節，提高效率，提高精度。使生產過程變得更自動、更自主、更有預見性，生產也更智能化和綠色低碳。

??5月份，國務院發布了《中國制造2025》，這不僅是我國建立制造強國的國家綱領，也是住宅產業化的行動指南。房地產企業特別是大型房地產企業和建筑部品企業，要抓住這十年時間，依托制造業做大做強做優房地產業，真正使“中國制造”的技術，轉化為“中國建造”的優勢。

??同時在信息化方面，我國建筑業信息化率目前僅為0.03%，與國際建筑業信息化率0.3%的平均水平相比，有10倍差距。如BIM技術的應用范圍仍不廣泛。BIM技術可將土建、產品、造價、管理信息等加載到數字化建筑模型中，結合互聯網等技術，使房地產開發逐步走向決策科學化、施工高效化、管理精細化、資源集約化、資金分配合理化、經濟社會效益最大化。

??各位來賓：當前住房質量問題還比較多。住宅空間不合理、配套不齊全、沒有足夠的停車位、管線隱患多、跑冒漏滴等住宅質量通病還沒有得到根治。這些問題與粗放式的發展有關，但根本還是我們的技術投入和創新不夠，有相當一部分從事住宅建設的人，還是把住房當作一個混凝土的“殼”來砌，只要安全沒問題，竣工驗收過得去，任務就完成了。真正要建成一個好住房、一個住戶滿意的住房，還有許多方面需要改進。我們要看到，未來住房品質問題將受到更多關注，在“有房住”逐步轉向“住好房”的過程中，許多市場問題、供需問題，是需要靠技術來解決的。技術是房地產業發展的“根”，是房地產業發展的“本”，也是我們轉型升級的促進力和推動力，讓我們以建設“長壽命、好性能、綠色低碳的好房子”為目標，在“兩個一百年”的奮斗目標下，為推動我國住房的綜合質量、全面質量提升而努力奮斗！