2013年4月27日，2013濰坊房地產發展與生態文明建設高峰論壇在濰坊召開，本次論壇由中國房地產研究會、中國房地產協會、濰坊市人民政府共同舉辦。業內領導、專家以及房地產企業、研究機構和媒體人士600余人出席了本次論壇。中國房地產研究會人居環境委員會執行主任王涌彬在論壇上做了關于城市轉型與人居環境建設的演講。

中國房地產研究會人居環境委員會執行主任王涌彬

  剛才李鐵主任的演講非常精彩。他提出了一個問題：城市怎么可持續發展。我想接著這個話，我再說一下個人的觀點。

  有一組數據其實非常清楚，從1996年到現在中國的城市有660個；從1996年到現在，我們城市的人口增加了2個多億，我們城市的數量沒有任何增長。那么，城市能不攤大餅嗎？我們為什么在這么多年限制城市數量的發展，有些小城鎮已經漲到了100萬人口，為什么不讓它長成城市呢？我們的高層沒有解決這個問題，發改委也沒有解決這個問題。今天要談的是城市轉型，如果不解決這個問題，城市就沒有辦法轉型。中國這么多的人口，未來還有2.5個億要進城，660個城市能容納多少人呢？所以，我覺得這個是我們最大的問題。

  我今天主要講這么幾個問題：

  一、城市為什么要轉型發展。

  我們這些年城市的人口超過了農村的人口，這樣人口數量的變化會發生質變，質變的方向是社會的主要矛盾或者是勞動的主要方面會逐漸從傳統的農村轉向城鎮。我們現在探討的主要問題都是城鎮里面的問題，以前的基點大部分是朝著農村的，這件事是我們必須要探討城市轉型的最基礎的原因。

  二是我們這些年這么多人口進入到城市，我們從傳統的以農村的血緣關系為主的結構轉變到以契約型關系為主的結構，這種結構的變遷是我們現在需要非常重視的問題。在我們城市發展的過程中，其實人居環境委員會做了很多方面的調研，大量的農民進城以后，不僅沒有給他城市居民的待遇，所有人探討的話題里面，沒有人解決農民工的問題，他們到城里面需要什么樣的環境、我們給他提供了什么樣的環境等等都沒有涉及到。我們的產業結構發生了非常大的變化，比如沿海發達地區逐漸向西部轉移，相應西部的城鎮化就慢慢發展起來了，轉移就會導致城市的產業結構發生變化，等有足夠數量的時候，你這個城市就不是原來的城市了，你就需要轉型，我們西部的城市也需要轉型，它的產業結構也發生了變化，不管哪個城市，它的產業結構都在發生變化。

  首先是城市的體系發生了變化。首先是大規模的基礎設施的投入，這幾年的城鎮化尤其是2008年金融危機以后，4萬億的投入大部分都是投入大型的基礎設施，很多城市地鐵高速發展，高鐵導致了城市的格局的變化，更主要的是有很多原來不起眼的城市、離大城市很遠的城市，但是因為有高速公路、高鐵的出現，它的發展要素發生了很大的變化。所以，城市之間的格局正在發生變化，以前我們就有這樣的情況，比如鄭州因為交通的原因變成了省會，而且發展速度非常快，隨著大型基礎設施的變化，城市的結構體系在國家層面上就會發生這種變化，所以我們要適應變化，進行轉型。

  其次是城市競爭關系發生變化。這種競爭其實是人的競爭，核心是人口數量的競爭，要想獲得發展，首先人要到你這里來，招商引資也需要有人來。這方面我們以前的政策的導向可能就像剛剛李主任說的，你面向的富人不是面向窮人，2.5億人口都沒解決這個問題，當然沒有解決窮人的問題，但是我們的產業、競爭其實就在于人的競爭。我前些天到鄂爾多斯，其實就是人走了，你沒有給他足夠的生活條件，普通老百姓生活不下去只能走，沒人就成“鬼城”了，很多城市在制定政策的時候并沒有考慮怎么把人吸引過來，這是很普通的人的競爭。

  剛剛提到的這幾條，我認為可以把它歸結到這么幾個比較簡單的結論：哪個城市能夠為城鎮提供更好的就業崗位，能夠提供穩定的工作，能夠掙到錢，能夠為城鎮居民提供更好的自我實現創業的機會，還有非常宜居的環境和相對合理的生活成本。如果哪個城市把這些問題解決了，那它就會在城鎮化進程當中有足夠的競爭力，它的競爭力就是現在探討的美好的人居環境，美好的人居環境的提升就是城市競爭力的提升。

  二、以人居環境建設為主線，引領城市轉型發展。

  美好的人居環境一定是我們共同的追求。剛剛李主任講的非常好，我們探討人居環境問題的時候，解決的就是最普通的老百姓的人居環境的問題，而現在是根本還沒有把它當做一個發展的主線，這是我們一定要探討從人居環境入手來解決我們的轉型問題。

  新型城鎮化實際上為我們的城市轉型提供了很好的契機，新型城鎮化是伴隨“四化”并行的。但是，我們現在的城鎮化為什么現在存在著一定的問題，往往是與“四化”發展的不匹配，尤其是與工業化發展和城鎮化發展的速度不匹配。在一定程度上，我們很多城市，尤其是沿海的一線或者發達地區的城市，因為房地產業是比較容易進入，也比較容易掙到錢，所以它的發展往往比工業化發展速度要快一些，就會導致有一些我們感覺上好像是泡沫，好像現在的房子蓋多了，控制率提高了。其實這兩個問題在某種意義上講，可能城鎮化和我們的產業發展永遠都存在著不匹配的問題，平衡也是一種動態的平衡。新型城鎮化為我們解決這種產業發展和城鎮化發展提供了很好的契機，讓我們能夠有機會修正。

  在以人為核心的城鎮化來臨的時候，我們現在最重要的是要更新這種轉念。我們在規劃層面上其實面臨著非常多的挑戰，一個城市戶籍人口和常住人口之間有非常大的差距，可是我們的大部分公共設施是按照戶籍人口設計的，我們做規劃的時候就有非常大的問題。作為城市來講，我的城市規模大，我的運作空間就大了，但是這里面，我們在理念方面往往會重視空間層面的，而忽略社會層面的，我們就希望在這個階段要把關注的點突出社會問題，要兼顧，同時要把空間環境解決好，這是我們現在要注重解決的問題。

  在很多建設的體系當中有很多產業新城和新的產業開發區，以往我們都是以單一的功能定位為主，現在可能更多的要考慮綜合性的定。，比如規劃了10平方公里的產業園，以往就是按照10平方公里來做，實際上你做10平方公里至少要有十幾平方公里的配套設施。如果城市突然多了10平方公里是產業用地，那么整個城市都不平衡，所以就會導致產業化和城鎮化會在一定時間內失衡，這也是我們一定要從理念層面去考慮。還有，也別去“就城論城”，房地產并不能解決城市所有的問題，它是我們城鎮化發展的很重要的一部分，它不是唯一的，我們的城鎮發展是復合的，所以這方面我們還需要認真的考慮。這種平衡的關系，也是人居環境目前最需要解決的問題。

  這是我們對新市民的人居環境的調查，其實這種調查是現在地方政府最需要的，因為我們不了解這幾年2.5億人口進到城里面來，他們真正對城市環境的需求是什么。尤其是比較細的，像今天在座的企業家做項目的時候，有多少考慮了進城的農民需要的是什么，其實這方面是絕對不到位的。我們了解的數據，超過1/4的人口是不能完全適應現代的城鎮生活的，這些多數是在這幾年進城的農民，他們不適應，很多人不適應城市生活，而原有的城市居民也不適應這些人進來。所以，這個矛盾我們在開發當中還沒有考慮，在城市發展當中我們缺少這部分的內容的研究。

  三、如何抓好人居環境建設。人居環境建設是城市核心競爭力的重要體現，也是城市轉型的方向。

  第一，人居環境建設是“一把手”工程。當時我在江蘇江陰做調研，它有29個部門與人居環境建設有關，這個復雜的體系是一把手負責調度，由江陰是副市長來抓。當時的結論是他推不動了，因為這件事太復雜太龐大，而且人居環境問題是目前解決城市最需要解決的問題。越多的人關心城市環境問題，這個問題就決容易解決。

  第二，從綠色住區起步。這實際上是我們大家都在考慮的，我們從綠色住區的角度出發，更主要的問題是我們有非常廣闊的投資、非常廣闊的市場，現代的體系非常健全。所以，從這個角度起步入手，推進人居環境建設是非常容易的。人居委從2004—2010年在全國70多個城市做了100個試點項目，這100個項目給我們非常非常多的啟示，因為人居委也完成了兩個非常重要的課題。而且我們做了一個中美綠色建筑的研究，實際上美國是沒有綠色住區的，但是我們現在建設的規模非常大。從住區的角度講，很多開發商一年上百萬平米，一個企業就可以推動上百萬甚至對一個城市產生很大的影響，所以我們希望從綠色住區角度來做人居環境建設。

  綠色住區有這樣的模式：政府+企業+社會力量。就是說，政府要對房地產開發商提要求，在歷年的政府調控體系里面，我認為都缺少一個內容，就是對技術進步沒有提出要求，這是作為技術人員感到非常遺憾的地方。在房地產快速發展的過程中，我們的房地產開發里面的技術含量提升有限。企業是綠色住區建設的核心。社會力量有足夠強的研究能力，有比較大的輻射和影響能力。所以，三者如果結合起來，綠色住區就能夠做得非常好。

  第三，開展城鎮人居環境規劃。人居環境規劃也有一個非常明確的體系，有兩條線：一是從科學的角度講，都有科學的規劃。我們現在需要加進來的是公眾參與，老百姓怎么參與到人居環境里面來。我們有非常明確的規定就是要有公眾參加，但是我們現在的規劃里面沒有這個環節，老百姓真正需要的人居環境或者希望你給他辦的人居環境跟他需要的不是一回事，這就需要有一個比較。這就是我們定義的人居環境規劃，把老百姓需要的人居環境和政府定義的人居環境有一個整合。在這個體系里面，把政府和企業的關系對調了，政府是主導，企業參與，社會力量可以參與。

  我們做過很多方面關于城市轉型的思考，尤其是去年8月份，我又到了鄂爾多斯，我對這個城市非常有感情，它有非常好的要素，大家現在都不愿意談它，其實真正房地產出現問題的不是這一個城市。我是想說，它出現這個問題的根源在哪。我認為它的根源在于政策方面，它的政策導向出現了問題。而這個問題，大部分的地方政府都有這個問題，就是它是面向富人，而不是面向普通的老百姓。比如它為了城市的環境非常的優美，能夠控制沿街的商鋪，不允許建。在老鄂爾多斯是非常完善的，新區沒有活力，其實就是那個地方容不下這些人。所以我們政策的導向要面向所有的人，不是面向某一部分人。這是我們在做城市轉型發展的時候非常重要的方面，政策要面向絕大多數的人，而且要吸收不同的意見，讓他們參與到城市建設過程當中來。

  當然，人居委下一部還有很多很多工作要做，我們更核心的是構建完善的人居環境體系，從社區到建筑本身，使這方面的人居環境都是需要我們研究的，也是需要我們做的，我希望大家關心和支持我們社團的工作，人居委的使命是人人享有美好的人居環境，希望在城市轉型發展的過程當中對大家有所幫助

  主持：王總從城市如何吸納人，如何留住人，如何面對所有的人提出了他的思考，我覺得這為我們城市競爭轉型和發展、為房產企業在新型城鎮化面前如何發揮行業的支撐作用，提出了很多的啟發。再次感謝王總的演講，謝謝！