滬府辦規〔2021〕2號

上海市人民政府辦公廳印發《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》的通知

各區人民政府，市政府各委、辦、局：

??經市政府同意，現將《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》印發給你們，請結合實際，認真按照執行。

??上海市人民政府辦公廳

??2021年1月15日

關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見

??舊住房更新改造是重要的民生工程和民心工程，也是城市更新的重要組成部分。為進一步完善本市舊住房更新改造工作機制，做好城市更新和存量住房改造提升工作，傳承城市的歷史、文化、內涵，多渠道、多途徑改善市民居住條件，切實提高人民群眾的幸福感和獲得感，根據國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號)，現就加快推進本市舊住房更新改造工作提出若干意見如下：

??一、總體要求

??（一）指導思想

??全面貫徹落實黨的十九大精神和習近平總書記考察上海重要講話精神，貫徹落實黨中央、國務院關于城鎮老舊小區改造的一系列決策部署，適應具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市建設需要，緊緊圍繞以人民為中心的發展思想，把舊住房更新改造放在城市更新體系中更突出的位置，踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，“留改拆”并舉，創新工作機制，提高改造水平，加快推進舊住房更新改造，進一步改善居住品質，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

??（二）基本原則

??1．堅持有機更新，存量提質與增量優化相結合。按照“整體性、系統性、宜居性、包容性”的總體要求，推動城市有機更新向集約型、內涵式發展，培育發展新動能，逐步實現城市結構調整優化，有效促進城市更新與社會經濟融合發展。

??2．堅持以人為本，政府扶持與居民參與相結合。按照“共建、共治、共享”的要求，加大政府扶持力度，激發居民參與改造的積極性，實現問題共找、方案共定、資金共籌、改造共管、效果共評、成果共享。

??3．堅持因地制宜，區域統籌與精準施策相結合。根據房屋基本情況和居民改造意愿，因地制宜、精準施策，統籌做好區域規劃、空間優化、功能轉化等工作，結合房屋改造，完善各類社區公共配套設施和服務設施。

??4．堅持多策并舉，政策引導與市場參與相結合。充分發揮政策導向作用，引導社會各方積極參與改造。鼓勵和吸引社會資本有序參與，發揮市場化配置資源要素的重要作用，實現多方共贏。

??5．堅持文脈傳承，保留保護與改善民生相結合。在挖掘和傳承城市文脈的基礎上，落實歷史建筑修繕保護要求，兼顧功能完善和品質提升，形成歷史建筑保護長效管理機制。

??6．堅持修管并舉，更新改造與社區治理相結合。加強與基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務體系建設的有機結合，搭建溝通議事平臺，開展小區黨組織引領的多形式基層協商，引導確定改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果。

??（三）工作范圍

??本市舊住房更新改造范圍主要包括2000年底前建成，使用功能不完善、配套設施不健全、群眾改造意愿迫切的老舊小區，有條件的區可以適當將2005年底前建成的小區納入改造范圍。

??（四）目標任務

??“十四五”期間，進一步完善舊住房更新改造實施機制，不斷提升建筑設計水平，建立健全標準規范體系。消除安全隱患，提升居住功能，改善環境質量，優化管理服務。努力把老舊小區打造成生活空間宜居適度、生活要素布局合理、傳統現代有機交融的美麗家園。

??具體包括：全面完成非舊改地塊無衛生設施舊住房改造；全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現全覆蓋；實施5000萬平方米各類舊住房的更高水平更新改造；逐步建立對重要路段、重點區域、重要建筑的周期性更新改造機制。

??二、更新改造方式及內容

??（一）加快推進舊住房成套改造

??重點推進拆除重建改造。針對建筑結構差、安全標準低、無修繕價值的不成套職工住宅和小梁薄板等存在安全隱患的房屋，根據《上海市拆除重建改造設計導則》，按照“能改愿改則應改盡改”的原則，通過實施拆除重建改造，實現房屋安全隱患徹底消除、廚衛功能全面完善、配套設施綜合提升。

??繼續實施貼擴建改造。對確無條件實施拆除重建改造的不成套職工住宅，通過對房屋加層擴建或在北側、南側加建，完善廚衛使用功能的貼擴建改造。

??持續開展里弄房屋內部整體改造。對廚衛合用的保留保護里弄房屋，在保留空間肌理和整體風貌的前提下，通過局部加高、拆除復建、調整房屋內部平面布局、抽戶等方式進行改造，實現成套獨用或每戶均配備廚衛設施，更高水平實施里弄房屋內部整體改造。

??鼓勵結合抽戶實施舊住房成套改造。針對改造后使用面積達不到最低使用面積要求、房屋所在的具體部位妨礙增設廚衛空間排布、無法實現在改造范圍內原地安置等情況，根據改造方案確定抽戶對象，通過實物或貨幣化安置方法，將改造范圍內部分房屋置換，減輕房屋使用強度，完善廚衛等房屋基本使用功能，實現建筑優化利用。

??改造后的公有住房，按照實際確定房屋類型，換發租賃憑證，并調整租金標準。其中，符合公有住房出售條件的，可納入出售范圍。

??（二）著力提升舊住房修繕改造水平

??加大屋面及相關設施改造、廚衛綜合改造等舊住房修繕改造力度。按照“內外兼修”的要求，通過對小區基礎設施改造及房屋屋面、外墻、樓梯等公共部位維修，提升小區環境、完善房屋基本功能、改善房屋綠色節能性能。同時，因地制宜完善無障礙坡道等適老化設施，滿足居民對住房安全的需要和基本生活的需求。

??持續完善住宅小區基本功能。按照“便民、利民、少擾民”的原則，在舊住房修繕改造中，將管線入地、二次供水、消防設施建設、停車設施建設、積水點排除、環境整治、違法建筑整治等統籌實施。鼓勵在滿足日照、間距等環境要求的前提下，挖掘小區內部空間，新建門衛間、智能末端配送設施、地下停車庫、社區服務中心等配套設施。

??不斷擴大社區服務供給。合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，通過整合盤活社區區域資源，完善配套設施，優化使用功能，形成社區服務設施、公共空間共建共享的新局面。對社區內慢行通道、廣場綠地、社區服務設施等多種類型的空間和設施進行改造提升，實現社區空間重構，功能復合利用。

??進一步強化建筑設計理念。以“小區、街區、社區”為更新單元，通過統籌協調舊住房更新改造建筑風格，結合實施空調外機等外立面附屬設施整治提升，不斷改善老舊住房外立面品質。

??（三）持續推進保留保護建筑修繕

??對本市各類保留保護歷史建筑，按照整體歷史風貌和建筑本體特色的保留保護要求，分級保護、分類施策，促進保護更新與活化利用。

??積極實施優秀歷史建筑的保護修繕。根據《上海市歷史風貌區和優秀歷史建筑保護條例》的相關要求，按照修舊如舊和保護利用兼顧的原則，實施合理改造和優化。必要時，可在綜合評估的基礎上，結合使用功能完善，通過局部改建等方式，實施保護性修繕。

??加強保留歷史建筑的保護更新。在加強歷史建筑保護、保留歷史肌理的基礎上，采用規劃保留、拆除復建、拆除新建或局部加高等方式，進行保留更新和重新利用。

??有序推進歷史風貌區內房屋整體修繕。充分挖掘歷史風貌區的存量房屋，通過對風貌區各類保留保護房屋文化價值、保護現狀、管理利用狀況進行評估，推進既有建筑的功能轉換。結合新建、配建、擴建的方式，完善區域配套設施，提升服務功能，實現風貌區的整體保護和活化利用。

??（四）有序實施既有多層住宅加裝電梯

??聚焦既有多層住宅加裝電梯，按照“能加盡加，愿加快加”的原則，進一步完善政策機制，推進基層社會治理創新，以更快速度、更高水平、更大力度推進加裝電梯工作。

??完善服務配套。在尊重居民意愿的基礎上，形成“自下而上”“自上而下”的雙向推進機制；推進加裝電梯“一網通辦”，實現行政審批“一站式”服務；明確管線配套單位辦事流程、辦理時限和收費標準；鼓勵“電梯設備+維保服務”一體化采購模式。

??加強安全質量監管。充分運用市場機制和信用體系，推動電梯制造和項目設計、施工、安裝等參建單位質量安全責任落地。強化建設管理、特種設備管理等部門的事中事后監管。

??三、組織實施機制

??（一）建立專項改造計劃的編制機制

??本市舊住房更新改造工作目標任務納入住房發展“十四五”規劃。各區政府根據本轄區老舊小區實際情況，開展存量舊住房摸底調查，編制本區舊住房更新改造總體計劃，確定轄區內舊住房更新改造的總體目標、發展方向和“一小區一方案”的更新改造策略，并形成區級“十四五”舊住房更新改造實施計劃，通過年度計劃動態調整，滾動實施。

??（二）建立改造區域的評估機制

??涉及規劃、土地審批的擬更新改造老舊小區，由區房屋管理部門會同規劃資源等部門根據單元規劃和社區現狀，結合居民意愿、更新改造需求、地區發展需要等，梳理評估擬更新改造老舊小區的既有規劃情況以及更新改造設想對規劃基礎設施和地區發展的影響，評估和比選舊住房更新改造實施路徑。同時，評估滿足老舊小區更新改造回搬與增量需求所需的公共要素清單，并按照實施緊迫度、服務半徑合理性以及實施可行性，明確區域公共要素規劃建設方案。區域評估應組織公眾參與，征求利益相關人和社會公眾的意見。

??（三）建立提升改造設計的保障機制

??推動社區規劃師、建筑師和設計師進社區，參與舊住房更新改造，將專業設計意見、居民群眾訴求和公共利益進行整合，推進項目有序實施。對重要路段、重點區域、重要建筑的舊住房更新改造，實施項目方案評審制度，在消除安全隱患的同時，提升城市品質和立面效果。

??（四）強化統籌資源的協調機制

??健全政府統籌、條塊協作、部門共管的工作機制，進一步強化舊住房更新改造年度計劃與電力、通信、供水、排水等專項改造計劃的統籌。充分利用老舊小區更新改造資源，深入挖掘和整合小區內及周邊各類閑置空地、公有資源、閑置房屋，用于老舊小區環境和公共配套設施、服務設施的建設。鼓勵小區聯動改造，實現公共服務設施和公共空間共享。

??（五）強化居民共建的參與機制

??完善舊住房更新改造黨建引領的群眾工作機制，形成基層黨組織領導，社區居委會配合，業委會、物業服務企業等參與的協商議事機制。通過在舊住房更新改造過程中打造民意“直通車”、公眾“議事廳”，實現更新過程共同參與、更新成果無縫移交、物業服務同步提升。加強專項維修資金續籌和公房租金管理，促進形成質價相符的物業服務體系，提升改造后小區的自我管養能級。

??四、支持政策

??（一）規劃政策

??對提供城市公共空間、保障性住房等公共要素和落實保留保護要求的舊住房更新改造項目，在符合區域發展導向的前提下，允許按照區域評估情況，在滿足服務配套和城市安全要求、落實公共要素和全生命周期管理的基礎上，進行用地性質、建筑容量和建筑高度的適度調整。支持符合風貌保護要求的更新項目新增建筑用于公益性功能。

??對拆除重建項目，改造范圍內多層居住建筑之間的建筑間距，應符合《上海市城市規劃管理技術規定》（以下簡稱《技術規定》），如確有困難，應不小于原有倍數關系。改造范圍內的多層居住建筑、高層居住建筑之間的建筑間距，應符合《技術規定》，如確有困難，應滿足《技術規定》確定的日照要求和多層、高層住宅最小間距要求。改造范圍內建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應符合《技術規定》。同時，改造后的建筑間距應符合消防間距等標準要求。

??對貼擴建項目，改造范圍內建筑之間的建筑間距，在滿足消防、安全等要求的前提下，原則上按照《技術規定》中有關浦西內環線以內地區的規定標準折減 10％執行。改造后的建筑底層為非居住用途的，計算建筑間距時可將底層高度扣除，但不得再按照前述規定進行折減。改造范圍內建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應符合《技術規定》，改造前原有建筑間距不符合《技術規定》的，改造后不得減小原有建筑間距。

??（二）土地政策

??鼓勵充分利用小區既有用地，加強集約混合利用，按照規劃，用好空閑地和地下空間。在不違反規劃且征得居民同意的前提下，用于改善原住戶居住條件、完善公益性配套設施的建筑增量，免予辦理用地手續，不再增收土地價款。

??支持按照規劃，進一步提高土地利用效率，在居民同意開發運營機制、土地使用權屬、利益分配方案的前提下，允許將建筑增量用于保障性住房、租賃住房和經營性配套設施的收益用以平衡改造成本，根據用途辦理相應用地手續。項目周邊不具備獨立開發條件、符合擴大用地要求的零星土地，可通過擴大用地方式結合改造。

??支持引入市場主體參與舊住房更新改造，由區政府組織公開遴選市場主體，接受業主委員會、公房產權單位或管理單位委托實施更新改造。

??除拆除重建外的成套改造項目，免予辦理土地核驗手續。

??（三）建設標準

??拆除重建項目中，涉及地基基礎、主體結構安全性和消防等方面的強制性標準，原則上按照現行住宅設計標準進行施工圖審查，其他涉及套型設計、建筑功能及有關配套方面的標準，依據《上海市拆除重建改造設計導則》進行施工圖審查。

??項目更新改造后配建的綠地面積、機動車停車位數量、既有民防工程防護能力，原則上不得低于原有水平。拆除重建項目應按照現行標準配建機動車停車位，受建設條件限制無法按照標準配置停車位的，應綜合考慮居民實際需求、戶型比例、戶均面積以及所處區域的道路交通、公共交通服務水平等因素，內外結合，形成專項方案，合理確定配建機動車停車位規模。

??（四）財稅政策

??1．財政政策。市、區兩級財政安排專項資金，對舊住房更新改造項目予以支持。同時，結合“美麗家園”建設，支持對2000年底前建成的各類老舊小區實施改造。鼓勵各區通過發行地方政府債券，籌措改造資金。

??2．稅費政策。電力、通信、市政等專業經營單位參與政府組織的舊住房更新改造的，其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可作為該設施設備的計稅基礎，按照規定計提折舊并在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按照規定計入企業當期費用稅前扣除。在舊住房更新改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按照現行規定，免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和不動產登記費等。采用拆除重建等方式進行舊住房更新改造的項目，根據有關規定享受城市基礎設施配套費減免政策；符合不宜修建民防工程情形的，免征民防工程建設費。

??3．金融政策。鼓勵商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。支持商業銀行、基金公司等機構創新金融產品，改善金融服務，為舊住房更新改造項目及居民戶內改造和消費提供融資支持。

??4．公積金政策。居民可提取住房公積金，實施既有多層住宅加裝電梯。

??（五）其他

??符合規劃要求，且已辦理項目竣工驗收的成套改造項目，可辦理相關不動產登記。

??舊住房更新改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在一定期限內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應積極辦理。

??司法行政部門要加強對舊住房更新改造工作的法律咨詢、人民調解等工作。各級行業主管部門要積極協調審判機關開展舊住房更新改造工作的司法調解。

??五、配套措施

??（一）加強組織領導。市城市更新和舊區改造工作領導小組下設舊住房更新改造工作小組，負責相關配套政策制定、目標任務落實及重要事項協調等工作，舊住房更新改造工作小組設在市房屋管理局。市房屋管理局牽頭負責本市舊住房更新改造工作，指導各區開展舊住房更新改造工作。市發展改革、財政、建設、規劃、交通、綠化等相關行政主管部門根據各自職責，指導、監督舊住房更新改造工作。

??（二）落實屬地責任。各區政府要落實主體責任，調動各方資源抓好組織實施，健全工作機制，落實好各項配套支持政策。各區房屋管理部門負責舊住房更新改造工作管理，區級相關職能部門要主動服務，優化程序，為舊住房更新改造提供高效的行政服務環境。街鎮要配合做好舊住房更新改造相關工作，充分發揮宣傳教育、組織動員等方面的優勢。

??（三）加強宣傳引導。各有關部門要加強新聞宣傳，營造良好的輿論氛圍；完善信息公開制度，讓市民群眾及時了解舊住房更新改造的法規政策和實際進展；尊重市民群眾的選擇權、參與權、知情權和監督權，及時回應群眾關切。

??本意見自印發之日起施行，有效期至2025年12月31日。