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??“現(xiàn)在，政府拿錢給小區(qū)進行改造我們很高興，業(yè)主沒花一分錢，生活卻變好了。”北京依翠園南小區(qū)業(yè)主楊先生對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??機器轟鳴聲不斷，樓體上搭滿了腳手架，工人們正頭戴安全帽、身系安全帶作業(yè)，一片繁忙景象。這是8月25日，中國房地產(chǎn)報記者在北京市石景山區(qū)依翠園南小區(qū)看到的一幕，這個有著近30年開發(fā)歷史的小區(qū)正在迎來它的一次新生。

??據(jù)依翠園南小區(qū)改造工程方中鐵建設(shè)集團有限公司魯谷街道碣石坪社區(qū)、依南社區(qū)老舊小區(qū)綜合整治項目部項目書記李海濤介紹，小區(qū)改造已經(jīng)進行到了第5天，計劃2025年10月交付，屆時小區(qū)內(nèi)部管線、外立面、道路、花園等都將進行更新。

??老舊小區(qū)綜合整治是改善居住環(huán)境的重要民生工程，2019年以來，我國累計新開工改造城鎮(zhèn)的老舊小區(qū)25.88萬個，惠及4434萬戶、約1.1億居民。為了做好這項民生工程，2023年3月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門還聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險試點，為后續(xù)老舊小區(qū)改造探索新的方法。目前，上海等22個城市正在試點。

??8月23日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國再次表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，以構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。“特別說一下房屋養(yǎng)老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經(jīng)有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”

??這一機制一經(jīng)發(fā)布迅速引發(fā)市場關(guān)注，特別是房屋養(yǎng)老金賬戶是否會增加居民負擔引發(fā)的熱議不斷，經(jīng)中國房地產(chǎn)報記者多方調(diào)查了解，以目前推進的老舊房屋改造來看，并不會增加居民負擔。

??“通過對改造小區(qū)的調(diào)查以及對周邊用戶的采訪了解，目前的改造沒有讓老百姓花一分錢。”中國房地產(chǎn)報社社務(wù)管理委員會主任栗文忠表示，近幾年，住建部真抓實干，老舊小區(qū)改造有了長足進展。目前，又適時地提出了關(guān)于房屋體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋保險這三項制度的建立，這無疑是解決老舊小區(qū)改造及資金來源的一大創(chuàng)新。

??近日，中央財經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛撰文亦表示，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負擔。

??“我們沒有出錢”！

??北京市石景山區(qū)依翠園南小區(qū)是1995年新建成的居民住宅小區(qū)，小區(qū)總面積為8.3萬平方米，有6棟樓2349戶。隨著時間的流逝，在建成近30年后，問題漸漸顯現(xiàn)，樓本體節(jié)能不達標、樓內(nèi)上下水管道年久失修、屋頂防水老化等問題不斷。后期，該小區(qū)經(jīng)市、區(qū)確認作為北京市石景山區(qū)綜合整治項目，由魯谷街道作為責(zé)任主體。

??目前，依翠園南小區(qū)正在緊鑼密鼓地施工中。

??“政府的政策很好，非常利民，把我們過去覺得非常苦惱的一些問題給解決了，而且還不需要我們掏錢。只有居民計劃在內(nèi)部提升裝修時才需要額外支付費用，且施工單位還會幫忙改造，也不收額外改造費用。”北京石景山區(qū)魯谷街道依翠園南小區(qū)某樓棟趙樓長對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??據(jù)她介紹，依翠園南小區(qū)改造項目都是經(jīng)過與業(yè)主征求意見、調(diào)研后，才確認好哪些項目要進行改造的。“現(xiàn)在室內(nèi)改造已經(jīng)有段時間了，改造的進度還是挺快的，施工單位也很負責(zé)，我們也是很滿意的，有什么問題一提出，他們就會馬上解決。”

??比如這次北京市魯谷街道依翠園小區(qū)的外墻保溫改造工程是一個細致且全面的項目，在施工過程中，不僅注重了外墻保溫的基本功能，還通過基層檢測、修復(fù)裂縫和漏雨等方面，提升小區(qū)整體居住品質(zhì)。

??“這次老舊小區(qū)改造確實是沒讓老百姓花錢，我們合同規(guī)定的改造內(nèi)容完全是免費的；同時作為央企，我們也會嚴格按照相關(guān)規(guī)定實施。”李海濤表示。

??對此，栗文忠表示，這一次，房屋養(yǎng)老金制度的推出主要是解決公共賬戶問題，今后房子“老了”需要修繕資金時，或?qū)⑼ㄟ^土地出讓金及維修基金部分解決，不讓老百姓掏一分錢是很關(guān)鍵的。

??據(jù)記者了解，這次北京依翠園南小區(qū)與碣石坪共同改造，投資額為1.426億元，資金來源為北京市區(qū)兩級財政資金。

??“下一步，希望政府相關(guān)部門還能從根本上解決一些問題，如對小區(qū)供水的主管網(wǎng)進行改造，這樣老百姓生活得就更方便了，那我們就更高興了。”上述北京依翠園南小區(qū)業(yè)主楊先生表示。

??北京市石景山區(qū)魯谷街道辦事處城管科科長朱寶星在采訪中表示，老舊小區(qū)改造既是群眾家門口的“小事”，也是基層治理的民生大事。接下來，魯谷街道將在發(fā)揮“四個一”魯谷模式優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，鞏固推廣老舊小區(qū)綜合整治魯谷經(jīng)驗，進一步提升改造工作的標準化和規(guī)范化水平，切實提升人民群眾生活品質(zhì)，提高社區(qū)治理水平，實現(xiàn)社區(qū)的長效管理和持續(xù)發(fā)展。

??“調(diào)研過程中，施工方、社區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及老百姓對于老舊小區(qū)改造都給予了積極反饋。此外，通過現(xiàn)場采訪了解，只要政策到位，落實有效，老百姓就會滿意，老百姓也應(yīng)該配合把小區(qū)改造這件事情做好。”栗文忠表示，同時，我也注意到在改造過程中，社區(qū)干部和街道干部的辛勤付出，他們不僅要協(xié)調(diào)好各方力量，解決各種難題，還要耐心細致地與居民溝通，爭取他們的理解和支持，做了非常多的工作。

??房屋養(yǎng)老金資金從哪來？

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房屋養(yǎng)老金制度就如同個人養(yǎng)老金制度一樣，由“三支柱”、個人與公共賬戶構(gòu)成。第一支柱就是住宅公共維修基金，由全體業(yè)主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。“應(yīng)歸未歸”或未足額歸集的，要查漏補缺、追溯補齊；第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等，這些進入公共賬戶；第三支柱是商業(yè)性質(zhì)的房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老金補充。

??華創(chuàng)證券研究所副所長、首席宏觀分析師張瑜表示，當前，地方一般將住宅專項維修資金稱作房屋養(yǎng)老金，其模式主要是“業(yè)主交存、專戶管理、專項使用”。

??“雖然希望居民能夠為改造項目提供資金支持，但實施起來很難。一般情況下，政府也會通過申請專項債用于老舊小區(qū)改造。”愿景集團相關(guān)工作人員表示。

??房屋養(yǎng)老金制度的推出會增加老百姓的負擔嗎？

??中央財經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛近日撰文表示，這次建立的房屋養(yǎng)老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶。目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負擔。

??房屋養(yǎng)老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現(xiàn)行的住房專項維修資金，這部分款項，依據(jù)《中華人民共和國民法典》本應(yīng)由業(yè)主承擔；按照目前的制度設(shè)計，在購買商品房或者房改房時業(yè)主就已經(jīng)預(yù)繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)、維修和更新、改造。這對于保障業(yè)主正常使用房屋、提升住宅小區(qū)品質(zhì)十分必要。

??“事實上，房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)的重點是公共賬戶。我國城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續(xù)攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護公共安全，就是為了保底線、保應(yīng)急、保長遠，就是為了在發(fā)生區(qū)域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對相關(guān)房屋提供體檢、安全監(jiān)測等公共服務(wù)，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業(yè)主的人身財產(chǎn)安全以及公共安全。”尹飛表示。

??中銀證券研報亦顯示，房屋養(yǎng)老金的資金來源不僅限于業(yè)主個人賬戶，還包括政府補貼、公共維修資金增值收益、土地出讓金等多種渠道。例如，一些城市如寧波，對于補繳物業(yè)專項維修資金的老舊小區(qū)，政府會給予一定的財政補貼，減輕業(yè)主負擔。