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??在剛剛過去的6月，廣州二手房成交破萬宗，創下近14個月新高。另一個地產圈的熱門話題是沉寂已久的廣州土地市場，終于迎來了首宗溢價成交的地塊。

??這些本應是個好消息，但是，廣州荔灣區廣鋼新城板塊的許多業主卻收獲不一樣的失落，甚至有傳言稱他們繼續降價拋售房屋。

??地價5年連續走低

??回想起在2020年底以約6萬元/平方米的價格，購買了中海學仕里70平方米的小三房，陳帆就心情沉重。

??“當時手頭寬裕，想在市區投資一套房。廣鋼新城配套完善，雖然單價偏高，但戶型緊湊，總價還算合理。沒想到，如今首付幾乎虧光。”陳帆說。

??“5月份去中介機構門店咨詢，當我提出按成本價出售時，房產中介經紀人只是笑而不語。這幾天，他告訴我，現在成交價約4.5萬元/平方米，而且廣鋼新城很快將有新盤入市。如果想要快速賣掉，只能繼續降價。”陳帆對此不甘心。

??房產中介經紀人提到的新盤，正是6月25日經過12輪競拍，最終被保利發展以總價約6.999億元競得的荔灣區鶴洞路以南AF040134地塊，折合樓面價28541元/平方米。

??回顧過去5年，廣鋼新城先后出讓了3宗地塊，最近的上一次是2021年的廣鋼234地塊，即現在的中海保利朗閱項目，樓面價為28663元/平方米，不過還需配建廣鋼中央公園及學校，加上隱性成本，地價超過3.3萬元/平方米。再往前看，2019年出讓的兩宗地塊，樓面價分別為34665元/平方米和33840元/平方米。

??因此，盡管本次新地塊溢價成交，地價仍然處于板塊的較低水平，且該地塊容積率僅為2.4，在容積率普遍偏高的廣鋼新城尤為罕見。

??得知這一拍地消息后，陳帆默默地放棄了掛牌出售房產的念頭。“地價無疑會影響周邊二手房的估值。按當前市場價出售，虧損太大。除非迫不得已，否則我會選擇以租養供。”陳帆說。

??廣州中原物業部大越秀區總經理陳秋炳表示，拍地后廣鋼新城板塊市場相對平穩，尚未看到降價急售盤源明顯增加。

??貝殼APP顯示，6月廣鋼新城的二手房成交均價4.3萬元/平方米，成交周期為228天。此外，掛牌漲價房源32套，降價房源322套，6月新增掛牌房源176套，環比增長20.5%，但這一情況更多受到廣州5月底出臺的樓市新政影響。

??后買者全線“套牢”

??“雖然是自住，但看著房子一天天貶值，真是心里不好受。”2020年底購入葛洲壩紫郡府的李莉感慨道。當時，她以5.2萬元/平方米的價格買下了一套三房單位，而如今同類房型的市場掛牌價已經降至4.4萬~4.7萬元/平方米，實際成交價將會更低。

??與陳帆、李莉有相似經歷的人并不在少數。2020年后，購入廣鋼新城房子的業主都在承受巨大的壓力。在樓市高峰期間，廣鋼新城在售樓盤包括葛洲壩紫郡府、保利和光晨樾、保利東郡、保利堂悅、中海學仕里等，售價在5萬~7萬元/平方米之間，如今卻不得不面對“套牢”的現實。

??在2020年之前，廣鋼新城板塊最早開售的中海花灣壹號，2015年開盤時的價格為2.8萬~3.6萬元/平方米，同期開售的保利曼城、金融街融穗華府，價格相當。另外一些改善類樓盤，例如珠江金茂府的入手價在4萬~5萬元/平方米，華發中央公園的入手價則超過5萬元/平方米。

??陳秋炳表示，目前廣鋼新城的樓盤成交價最低約3.6萬~3.8萬元/平方米，優質樓盤均價4.5萬~4.8萬元/平方米，議價空間10%左右。

??“廣鋼新城南區的大部分以及北區的小部分房子已經處于虧損狀態。最早開售的樓盤，若考慮利息成本，實際上大多都處于盈虧邊緣。”上述房產中介經紀人表示。

??根據貝殼APP數據顯示，目前中海花灣壹號兩房最低成交價約為3.56萬元/平方米，同時三房的成交價也集中在3.8萬~4萬元/平方米。金融街融穗華府的最低成交價已跌至3.2萬元/平方米。此外，保利曼城、振業天頌等樓盤也有不少成交價在“3”字頭的房源。

??和天河區牛奶廠、東圃等市區板塊相比，廣鋼新城的配套更為成熟，而且自住屬性更強，但房價仍未能抵御下跌的壓力。

??問題究竟出在了哪里？

??一二手房價格倒掛嚴重

??陳秋炳表示，目前影響購房者決策的主要因素是新盤的降價促銷力度。

??“比一手房價格略低”曾被業主視為二手房的一條退路，可是在退路上降價的新盤越來越多，力度越來越大，最終退路卷成了“紅海”。

??一位業內人士透露，以前300萬元左右的預算，想要在市區購買一套三房新房簡直是天方夜譚。但如今選擇實在太多，購房者幾乎挑花了眼，直接導致一二手房價格倒掛。

??花地灣板塊對廣鋼新城二手房市場沖擊最大，尤其是廣鋼新城的兩房和小三房，價格跌幅最為明顯。其中一個主要原因是，花地灣板塊的幾個項目入手門檻較低。例如，保利和頌70平方米三房總價僅279萬元起，中海浣花里同樣面積段的產品價格也在300萬元左右，萬科朗庭80平方米三房則330萬元起。

??對于剛性改善或者改善客戶來說，選擇余地更多。例如，目前廣鋼新城唯一在售的中海保利朗閱，推98~192平方米產品，價格已跌至“5”字頭。其中，98平方米三房500萬元起，130平方米四房680萬元起，140平方米四房780萬元起。與廣鋼新城一路之隔，景觀資源更優的廣船濱江上都，早前推出的工抵房低至5.3萬元/平方米。

??“市場的好戲還在后頭。”上述業內人士分析稱，按照保利發展的推盤節奏，廣鋼新城新項目很可能在“金九銀十”期間開放。參考黃埔區保利招商華發中央公館和海珠區的保利燕語堂悅的首開策略，新項目的性價比預計會很高，甚至可能會出現“4”字頭的單位。除此之外，考慮到新規后的戶型使用率更高，預計廣鋼新城的二手房源去化難度將加大。

??好的是，市場也不全是負面消息。

??陳秋炳表示，目前降價急售盤的成交量正在增加，“筍盤”賣一套少一套。況且，廣鋼新城的學校、地鐵以及周邊商業配套逐步完善，中央公園的建設也在逐步落實，進一步提升了廣鋼新城的居住環境。盡管放盤量較大且得房率不及新房，但從長期來看，市場前景仍呈現穩中有升的趨勢。