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??房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，和銀行業(yè)高度相關(guān)。銀行股的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，也無(wú)可避免的打上了地產(chǎn)行業(yè)周期變化的烙印。

??截至4月1日，已有多家上市銀行披露2023年的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，6大國(guó)有銀行中，3家的房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率仍在上升。7家股份制銀行中，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率上升的有5家。

??不過(guò)，不少銀行強(qiáng)調(diào)，對(duì)公房地產(chǎn)資產(chǎn)主要集中在具有產(chǎn)業(yè)支撐、人口集聚效應(yīng)的核心城市，風(fēng)險(xiǎn)總體可控。民生銀行副行長(zhǎng)黃紅日表示，商業(yè)銀行房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量將較大程度取決于市場(chǎng)復(fù)蘇和銷(xiāo)售量?jī)r(jià)的恢復(fù)情況，“我們相信，隨著政策落地見(jiàn)效，資產(chǎn)質(zhì)量預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定向好。”

??招商銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官朱江濤也認(rèn)為，2024年整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)不良生成的絕對(duì)額同比會(huì)有所下降。

??房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率還在上升

??業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，6大國(guó)有銀行中，建設(shè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率約5.64%，較2022年末的4.36%有所上升。交通銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至4.99%，郵儲(chǔ)銀行則為2.45%，同比增長(zhǎng)了1個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)銀行、工商銀行及農(nóng)業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率均有不同程度的下降，但仍在5%以上，降幅最高的是中國(guó)銀行，同比下跌了1.72個(gè)百分點(diǎn)。

??據(jù)農(nóng)業(yè)銀行副行長(zhǎng)張旭光介紹，2023年，該行新的不良貸款主要集中在房地產(chǎn)、地方債務(wù)等領(lǐng)域，通過(guò)積極落實(shí)“金融16條”等政策要求，對(duì)不良貸款早反應(yīng)快處置，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，因此房地產(chǎn)不良率較2022年有所下降。

??股份制銀行中，光大銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額增長(zhǎng)較快，自2022年末的69.52億元增加27.06%至2023年末的88.33億元，占不良貸款總額的比例為18.6%，較2022年末的15.56%上升了3.04個(gè)百分點(diǎn)。招商銀行、民生銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率分別為5.01%、4.92%，同比上升1.02個(gè)百分點(diǎn)、0.64個(gè)百分點(diǎn)。興業(yè)銀行境內(nèi)自營(yíng)貸款、債券、非標(biāo)等業(yè)務(wù)項(xiàng)下投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)余額約17660.61億元，不良資產(chǎn)率1.53%，同比上升0.06個(gè)百分點(diǎn)。浙商銀行的房地產(chǎn)不良貸款金額約44.08億元，不良貸款率2.48%，較2022年末增長(zhǎng)0.82個(gè)百分點(diǎn)。平安銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率0.86%，同比下降0.57個(gè)百分點(diǎn)。

??截至2023年末，中信銀行貸款、銀行承兌匯票、保函、債券投資、非標(biāo)投資等承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)公房地產(chǎn)融資余額3452.38億元，較2022年末減少281.95億元。其中對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額2593.63億元，同比減少178.1億元，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額67.29億元，同比減少18.13億元，不良貸款率2.59%，同比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)。

??中信銀行副行長(zhǎng)胡罡表示，該行房地產(chǎn)對(duì)公貸款只占公司貸款的9.62%，低于可比同業(yè)，結(jié)構(gòu)調(diào)整和處置都比較早，管理也比較嚴(yán)。

??資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好 風(fēng)險(xiǎn)整體可控

??對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控，興業(yè)銀行表示已深入分行逐個(gè)項(xiàng)目制定風(fēng)險(xiǎn)化解方案，通過(guò)引入代建方、項(xiàng)目管理方、發(fā)放“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款配套融資等方式推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，盤(pán)活項(xiàng)目貨值。截至2023年末，對(duì)公房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控，余額6901.46億元，其中，6260.13億元有對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目及抵押物，且項(xiàng)目在北上廣深一線城市、省會(huì)城市以及GDP萬(wàn)億元以上經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定城市的余額占比超80%，其余項(xiàng)目也集中分布在珠三角、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的主城區(qū)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景較好，抵押物充足。以房地產(chǎn)作為抵押的貸款安全邊際也較高。針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)，該行開(kāi)展多輪抵押物價(jià)值的全面重估排查和壓力測(cè)試工作。“總體上看，目前房地產(chǎn)下跌對(duì)公司債權(quán)保障造成的風(fēng)險(xiǎn)基本可控。”

??交通銀行副行長(zhǎng)殷久勇透露，目前該行對(duì)公房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)區(qū)域分布良好，對(duì)公房地產(chǎn)資產(chǎn)主要集中于長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、成渝等具有產(chǎn)業(yè)支撐、人口集聚效應(yīng)的城市群、都市圈核心城市，而且業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以住宅為主。招商銀行的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其高信用評(píng)級(jí)的房地產(chǎn)客戶(hù)貸款余額占比超七成，85%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額分布在一二線城市城區(qū)。

??“整體上，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處于逐步出清的過(guò)程中，何時(shí)企穩(wěn)取決于銷(xiāo)售量?jī)r(jià)的恢復(fù)情況。”胡罡如此認(rèn)為。黃紅日也表示：“近年來(lái)，國(guó)家采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。分析今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)工、銷(xiāo)售等數(shù)據(jù)來(lái)看，政策發(fā)揮作用以及市場(chǎng)信心的修復(fù)仍然需要一定的時(shí)間。”

??鑒于1月及2月市場(chǎng)銷(xiāo)售比較低迷，部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)仍在出清過(guò)程中，殷久勇認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管控還需要進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，交通銀行也將積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性緊張和銷(xiāo)售低迷問(wèn)題，通過(guò)加大“保交樓”金融服務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企并購(gòu)困難項(xiàng)目，以及合理展期存量房地產(chǎn)融資，推動(dòng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解。

??據(jù)了解，自2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)整，招商銀行便全面調(diào)整了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)策略，開(kāi)發(fā)貸款主要聚焦優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)客戶(hù)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，且單一客戶(hù)在各分行的全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總額不能超過(guò)一定的比重，以及強(qiáng)化項(xiàng)目的封閉管理。朱江濤介紹，該行未來(lái)會(huì)聚焦三個(gè)重點(diǎn)，總分兩站的白名單客戶(hù)、一二線城市重點(diǎn)的區(qū)域、房地產(chǎn)的保障型以及改善型業(yè)態(tài)，通過(guò)項(xiàng)目端資金的封閉來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)債權(quán)的安全。

??興業(yè)銀行則表示，2024年將堅(jiān)決落實(shí)中央關(guān)于積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的決策部署，積極參與“三大工程”、租賃房、園區(qū)金融等業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。堅(jiān)持“四個(gè)為主”業(yè)務(wù)策略，客戶(hù)選擇以資金鏈穩(wěn)定、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理的行業(yè)龍頭為主，區(qū)域選擇以京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角核心城市和新一線城市為主，項(xiàng)目選擇以適銷(xiāo)性強(qiáng)的普通商品住宅為主，產(chǎn)品選擇以短久期項(xiàng)目為主，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。此外，通過(guò)把握政策窗口期，應(yīng)用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、“保交樓”等政策工具，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，盤(pán)活樓盤(pán)價(jià)值，化解房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。