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??國慶節前夕，廣州打開了住房限購的一道口子，10月便成為了檢驗政策效果的一個重要窗口。

??根據廣州中原研究發展部的統計，10月份，廣州新房網簽6521宗，創近5個月來的新高，環比上升43%，同比增長23%。二手房的活躍度也有所提高，來自廣州市房地產中介協會的數據顯示，廣州的二手住宅在10月份網簽了9361宗，環比、同比的增幅分別為9.6%、41.3%。

??從成交結構可以看出限購放松對銷售的拉動作用，番禺區新房、二手房成交宗數的環比增幅高達192%、37%。

??也有企業表示需理性看待數據的變化，“10月份我們番禺項目的網簽量多了不少，但都是限購放松之前成交的。政策有一定作用，但效果沒有想象中那么好。現在依然是任重，道不知有多遠。”

??放開限購的區域成交大漲

??9月20日，廣州發布《廣州市人民政府辦公廳關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，將黃埔區、番禺區、花都區及白云區的部分區域剔除出限購范圍，將非戶籍人口在限購區的購房門檻由繳納5年社保或個人所得稅下調至2年，全市二手房增值稅免征期也由5年降至2年。

??在這份政策大禮包的刺激下，廣州10月份的新房市場熱度有所回升，特別是番禺區、黃埔區等非限購區域。廣州中原研究發展部的報告顯示，作為10月份廣州新房的成交焦點，番禺區的促銷力度雖然不算大，但整體銷售氛圍熱烈，限購政策放開后吸引了不少深圳、珠海的客戶，多個板塊推售活躍。

??10月份，廣州全市6521宗的新房網簽成交中，番禺區、黃埔區分別排在第一、第二的位置，其中番禺區成交了1707套，占了全市總量的26%，黃埔區則網簽了882套，環比增長16%。而在10月份廣州單盤成交量的TOP10中，番禺區及黃埔區的項目共占了8成。例如，位于番禺區的祈福繽紛匯、越秀和樾府的成交套數分別環比增長了444%、362%，黃埔區的時代印記環比增長了447%。

??二手房市場也從新政中受惠，不少原本處于觀望狀態的買家開始陸續入市，繼9月環比增長4.76%之后，10月廣州市二手住宅網簽套數環比增幅擴大至9.56%。廣州市房地產中介協會認為，成交量上升一方面是因為部分區域優化限購，部分潛在的購房需求得到釋放，另一方面則是由于增值稅征免年限由原來的5年縮短至2年，大大降低次新房交易相關方的稅費負擔，次新房流通效率提升。

??分區域來看，番禺區依然是二手房成交宗數最多的區域，10月份網簽了1718套，環比增長37%。黃埔區則網簽了605套，環比增長39%，其中，萬科尚城和實地常春藤的網簽宗數環比分別增長267%和189%。

??新房庫存超1000萬平方米

??雖然10月份的數據有令人欣喜的一面，但廣州的庫存壓力依然不容小覷。截至10月末，廣州全市的新房庫存量為1191.1萬平方米，去化周期19.2個月，仍處于近一年高位。截至11月1日，貝殼外網顯示的放盤量為142278套，按照10月份的成交量計算，也要消化15個月。

??“競爭太激烈了。”廣州某在售項目的內部人士對中國房地產報記者表示，該項目周邊今年新上市了好幾個競品，客戶群雷同，幾乎是貼身肉搏，為了搶客，有的競品開出了4個點的傭金費。“我們做不到，只能靠服務、靠交付品質了，沒有什么營銷手法能用。”

??某房企營銷負責人也表示，就企業而言，能用的營銷手段早就都拿出來了，但消費者的預期并不是短期內能轉變的。“現在廣州的外來人口沒以前多了，剛需、剛改又傾向于沒必要不花錢。我們就算給10個點的傭金，中介也帶不來客戶。”

??認購數據能夠說明問題。根據克而瑞的監控，10月的最后一周，廣州全市163個熱點項目總計來訪12419臺，環比下降4%，認購量376套，環比下降11%。國慶節后，全市來訪認購數據已經連續三周環比下滑，市場氛圍趨于冷靜。

??二手房市場的走勢同樣不容樂觀。根據廣州市房地產中介協會披露的數據，11月，消費者入市意愿指數下降13.97個百分點至49.12，觀望客群仍占據市場主導地位，后市成交可能面臨較大下行壓力。

??克而瑞發現，自8月底宣布“認房不認貸”后，廣州二手房每周新增的掛牌量都超過1000套，“增值稅5改2”正式落地后，當天就新增了1775套房源。在供應量大增的背景下，業主們被迫大幅下調價格預期，割肉出售。例如，位于天河區的招商雍華府10月份成交了一套總價816萬元的單位，年初的時候，同樣的戶型，能夠賣到1000萬元以上。海珠區的愉景南苑，成交價此前一直保持在6萬元/平方米左右，但10月份已有一套房源的成交價低至4.9萬元/平方米。據一位業主透露，她在白云區的一套房子放盤兩年，放盤價460萬元，近期剛以400萬元的價格成交。

??“二手房成交只能拼誰家的價格更低了，越是這樣，買家越不敢出手，最近看二手房的買家也少了。”貝殼的一位中介表示，他們近期把重心轉向了新房銷售，“傭金高，高的5個點，低的也有1.6%，還不用兩邊談價格。”