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??權益銷售回款732億、經營活動產生的現金流凈流入327億，均創歷史新高。

??◎  作者 / 房玲、陳家鳳

??核心觀點

??【權益銷售回款創新高達732億，現金流表現亮眼】2023年濱江實現銷售額1534.7億，同比微降0.28%，表現優于同期TOP30房企；權益銷售回款732億，同比增長6.1%，創歷史新高，帶動其經營活動產生的現金流凈流入326.5億，約是去年同期的6.26倍，現金流表現亮眼。銷售表現穩健緣于濱江長期聚焦杭州，杭州市場健康度位于城市前列疊加濱江品牌認可度高，據年報披露的銷售清單顯示，全年杭州貢獻約88.9%的銷售份額。2024年濱江設定目標銷售額1000億以上，占行業總規模的1%，全國排名在15 名以內。

??【維持適度的投資力度，權益支出占權益回款放緩至35%】全年濱江重倉杭州、投資力度適中，新增33個項目中杭州有27個，拿地權益支出256億，約占權益回款比重回落至35%，保障現金流的穩定。據公開信息顯示，全年杭州14次土拍中濱江累計摘牌獲取14宗用地，累計斥資209億；為削弱土拍獲地的不確定，濱江還從中豪、坤和、國泰、金匯、杭州地鐵等合作方處陸續收購13個杭州項目。全年杭州新增土儲建面占比82%，投資表現亮眼。年末土儲建面1320.3萬平，可保障未來2-3年的發展需求，60%的可售貨值位于杭州。

??【結轉提速，大幅計提減值致歸母凈利折損約32%】全年濱江結轉收入同比增長70.5%至693.3億,合同負債較年初增長9.7%至1430.7億，對開發收入的覆蓋倍數約為2倍，疊加2024年濱江計劃交付計容建面442.54萬平，較去年計劃值提升6.84%，有效保障后續營收的穩健增長。全年濱江毛利同比增長62.8%至118億，受年內大幅計提43億的減值損失（其中應收款項計提壞賬約5.27億、存貨計提減值近38億）所致，凈利潤同比減少26.9%至28.5億、歸母凈利同比減少32.4%至25.3億，核心盈利能力待改善。

??【融資成本繼續改善至4.2%，三條紅線維持綠檔】年末濱江債券融資余額占比約20%，信貸融資占比維持在80%左右，并無其他非標融資；年末融資加權平均利率4.2%，較年初降低0.4pct，資金優勢顯著。2023年濱江籌資活動現金凈流出約120億元，但依托于全年權益銷售回款創新高疊加投資適度的影響，持有現金較年初增長34.4%至327億，三條紅線維持綠檔且均有明顯改善。

??01 銷售

??權益銷售回款創新高達732億
現金流表現亮眼

??2023年濱江實現銷售額1534.7億，同比微降0.28%，表現優于同期TOP30房企（平均降幅15.05%），其全口徑銷售額排名攀升至第11位，較2022年提升2位。全年超額完成年初設定的銷售目標，即目標銷售額占整個中國銷售額的1%以上，目標銷售排名爭取穩在15名之內，業績兌現度高。全年濱江權益銷售現金回籠732億，同比增長6.1%，創歷史新高，帶動其經營活動產生的現金流凈流入326.5億，約是去年同期的6.26倍，創歷史新高，現金流表現依舊亮眼。

??此外，濱江在推進小股操盤模式的過程中，轉為強強聯合，在行業競爭格局巨變的當下偏向選擇財務穩健的合作伙伴，其中95%以上的項目均由濱江操盤，合作項目穩健運營。

??濱江穩健的銷售得益于其長期聚焦杭州市場，杭州市場整體庫存水平、去化周期表現位于城市前列，疊加2023下半年以來杭州出臺一系列寬松新政，利好主城區核心板塊，增加客戶置換意愿，加速資金回籠。而濱江于杭州本地品牌認可度高，持續蟬聯杭州房企銷冠，市場地位穩固，據其年報披露的主要銷售清單顯示，2023年杭州銷售額貢獻度提升至88.9%，較去年同期增長2.4pct。而浙江省內其他城市銷售額占比8.9%,較去年同期減少1.8pct，而省外如南京、蘇州、深圳等城市對銷售額貢獻度同比下滑0.6pct至2.2%。聚焦杭州、深耕浙江，適度加強省外重點城市布局，鞏固大后方的基礎上有利于分散局部市場政策變動帶來的風險。

??2024年濱江設定的銷售目標基本維持去年標準，目標銷售額1000億以上，占行業總規模的1%，全國排名在15 名以內。根據克而瑞統計，1-4月濱江已實現全口徑銷售額355.9億，位居行業前十。

??02 投資

??維持適度的投資力度
權益支出占權益回款35%

??2023年濱江重倉杭州，新增33個項目，其中杭州27個、寧波1個、南京1個，湖州2個，金華2個。新增土儲建面333萬平，同比減少29.5%，拿地權益支出256億，同比減少31.6%，占到權益回款比重從去年同期的54.2%下滑至35%，投資力度處于年初目標值以內，即投資金額控制在300億、權益回款的50%以內，有效保障了現金流的穩定性。此外，全年濱江新增土地總價款576.8億，拿地金額權益比44.4%，較前期雖有下滑，但合作對象多為杭州穩健房企，合作項目運營情況穩定。

??根據監測，2023年杭州舉行的14次土拍中濱江自身累計摘牌獲取14宗用地，累計斥資209億，占杭州市場全年成交總金額的12%，占濱江全年新增杭州項目數量的52%。為重點補倉杭州市場，濱江還從中豪、坤和、國泰、金匯、杭州地鐵等合作方處陸續收購13個項目，其中從碧桂園處收購的攬暉美寓項目，根據CRIC系統數據顯示當前已經售罄。整體來看，2023年濱江收購13個杭州項目、寧波1個、南京1個、金華2個，涉及總計容建面約189.7萬平，并購新增建面占比從去年的35.5%升至56.9%，多元擴儲手段可消減公開市場獲地的不確定。

??從新增土儲分布來看，全年濱江于杭州濱江新增土儲建面占比81.6%，省內湖州、金華和寧波占比分別7.3%、6.7%和2.7%，省外南京新增土儲占比1.7%。未來市場前景不明朗的情況下，濱江偏向選擇去化良好、資金回籠快的本地市場來保證項目整體的銷售流量。

??截至2023年末，濱江土地儲備總建面1320.31萬平，可保障未來2-3年的發展需求，其中待開發建面占比8.6%，消化周期合理。按可售貨值區域分布，杭州占60%，較年初下滑5pct,省內(非杭州)包括寧波、金華、湖州、嘉興等基本面支撐度良好的城市占比25%，省外占15%。2024年濱江計劃投資金額控制在權益銷售回款40%以內，城市布局除杭州外，重點關注上海。此外，2023年濱江重啟了代建航道，2024年將繼續拓展代建業務，計劃爭取新增5-10個項目。

??03 盈利

??結轉提速
大幅計提減值致歸母凈利折損約32%

??2023年濱江實現營業收入704.4億元，同比大幅增長69.7%，結轉收入同比大幅增長70.5%至693.3億元，結轉速度加快。受益于年內濱江銷售表現穩健，期末合同負債較年初增長9.7%至1430.7億元，對全年開發收入的覆蓋倍數約2.06倍(2022年末：3.21倍)，疊加2024年濱江計劃交付38個項目、涉及計容建面442.54萬平，較去年計劃值提升6.84%，有效保障后續營收的穩健增長。

??盈利能力方面,濱江全年毛利潤118億元，同比明顯增長62.8%，綜合毛利率16.8%，同比下滑0.7pct；凈利潤同比減少26.9%至28.5億元，緣于年內濱江大幅計提43億的減值損失（去年同期計提約8.58億），其中應收款項計提壞賬約5.27億、存貨計提減值近38億，致凈利率同比減少5.4pct至4%。

??此外，近年來濱江高權益比項目陸續結轉，年內少數股東損益3.2億，占凈利潤的比重約11.3%，致歸母凈利25.3億元，同比減少32.4%，歸母凈利率同比減少5.4pct至3.6%，核心盈利能力待改善。

??04 償債

??融資成本繼續改善至4.2%
三條紅線維持綠檔

??濱江全年新發行債券43億元，較去年同期減少19.2%，年末債券融資（含中票）余額占比約20%，信貸融資占比維持在80%左右，并無其他非標融資。依賴傳統融資渠道致濱江資金成本優勢顯著，年末融資加權平均利率4.2%，較年初降低0.4pct，融資成本持續改善。另外，濱江計劃2024年融資成本從2023年底的4.2%確保下降至4%，爭取下降至4%以內。

??截至2023年末，濱江有息負債415.2億元，較年初減少22.5%，其中短債規模135億元，占比從年初的27.3%升至32.5%；年末未使用銀行信貸授信額度815.78億元，而已獲批尚未發行的公司債、短融和中票額度合計99.52億元，未使用融資額度充裕，流動性充足。即使受2023年房企融資規模屢創新低的影響，全年濱江籌資活動現金凈流出約120億元，但依托于全年濱江權益銷售回款創新高疊加投資適度的影響，年末其持有現金較年初增長34.4%至327億元，現金短債比升至2.42，凈負債率大幅改善至15.08%，扣除預收后的資產負債率較年初減少4.3pct至56.4%，三條紅線指標維持綠檔，財務狀況穩健。