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??核心觀(guān)點(diǎn)

      【銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)41.4%，杭州貢獻(xiàn)超過(guò)一半】2023上半年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額74.5億元，銷(xiāo)售面積35.7億元，分別同比上升41.4%和29.0%。相較于百?gòu)?qiáng)約房企約0.2%的增速來(lái)看，眾安集團(tuán)的整體銷(xiāo)售增幅相對(duì)較大。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)完成僅為年初制定的約215億元目標(biāo)的34.7%，銷(xiāo)售目標(biāo)完成度相對(duì)較低，下半年有一定的銷(xiāo)售壓力。大本營(yíng)杭州銷(xiāo)售金額同比上升了185%到39.8億元，銷(xiāo)售占比上升了26.9個(gè)百分點(diǎn)至53.5%。杭州銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的上升進(jìn)一步推廣其銷(xiāo)售均價(jià)同比上升9.6%至20844元/平方米。

??【無(wú)新增拿地，剩余土儲(chǔ)可供企業(yè)2-3年銷(xiāo)售】2023年上半年眾安整體維持謹(jǐn)慎的策略，沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)上新增拿地。截止2023上半年，眾安集團(tuán)共擁有總土儲(chǔ)建面964萬(wàn)平方米，較期初下降4.6%，土地成本為2977元/平方米，而根據(jù)其2022年末公布業(yè)績(jī)會(huì)PPT來(lái)看，彼時(shí)企業(yè)的剩余可售貨值為542億元，按此計(jì)算，截止2023年上半年末預(yù)估企業(yè)當(dāng)前儲(chǔ)備可開(kāi)發(fā)貨值約500億元左右，按當(dāng)前企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)，可以滿(mǎn)足企業(yè)未來(lái)2-3年左右的發(fā)展所需。

??【交付面積減少營(yíng)收同比降20%，盈利水平仍有提升空間】2023上半年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.8億元，同比下降19.7%，主要是由于2023上半年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較去年同期有所減少。2023上半年眾安集團(tuán)毛利率約為17.1%，同比下降16.8個(gè)百分點(diǎn)，毛利率水平下滑相對(duì)較大。凈利潤(rùn)表現(xiàn)方面，凈利潤(rùn)1.56億元，同比增122.2%，歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)1.97億，同比增長(zhǎng)42.8%，歸母凈利率4.82%，仍有提升空間。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，但現(xiàn)金減少需關(guān)注短期流動(dòng)性】截止至2023上半年末，眾安集團(tuán)凈負(fù)債率較期初下降6.15個(gè)百分點(diǎn)至59.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低2.9個(gè)百分點(diǎn)至62.3%。長(zhǎng)短債比為1.86，一年以?xún)?nèi)債務(wù)同比減少16.9%至45.8億元，同時(shí)5年以上的債務(wù)占比增加，整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。持有現(xiàn)金56.16億元，較期初減少15.3%，現(xiàn)金短債比有所上升至1.23，屬于“三條紅線(xiàn)”的綠檔。值得注意的是，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.40，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動(dòng)性問(wèn)題保證安全性。

??01 銷(xiāo)售

??同比增長(zhǎng)41.4%

??杭州貢獻(xiàn)超過(guò)一半

??2023上半年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額74.5億元，業(yè)績(jī)?cè)龇哂谕?guī)模企業(yè)。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2023上半年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額74.5億元，銷(xiāo)售面積35.7億元，分別同比上升41.4%和29.0%。相較于百?gòu)?qiáng)房企約0.2%的增速來(lái)看，眾安集團(tuán)的整體銷(xiāo)售增幅較大，表現(xiàn)良好。全年銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)看，年初制定約215億元目標(biāo)，若2022年上半年杭州拿地項(xiàng)目持續(xù)入市貢獻(xiàn)銷(xiāo)售，則企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)完成有一定的支撐，但上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)完成率僅為34.7%，銷(xiāo)售目標(biāo)完成度較低，下半年仍有一定的銷(xiāo)售壓力。

??得益于2022年獲取項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷(xiāo)售，大本營(yíng)杭州貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)超一半。從銷(xiāo)售區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，浙江省的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)達(dá)到92.6%，同比上升5.1個(gè)百分點(diǎn)。從城市表現(xiàn)來(lái)看，杭州、義烏、溫州、紹興為銷(xiāo)售前四的城市，也是唯4個(gè)銷(xiāo)售金額超過(guò)5億元的城市。大本營(yíng)杭州銷(xiāo)售金額同比上升了185%到39.8億元，銷(xiāo)售占比上升了26.9個(gè)百分點(diǎn)至53.5%，主要得益于2022年企業(yè)在杭州新增拿地項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷(xiāo)售，2022年上半年拿地的杭州未珂宸銘府、濋玥府、嵐荷蕓府、澤翠居、樟源府合計(jì)貢獻(xiàn)了28.10億元的銷(xiāo)售，剩下的杭州大港橋項(xiàng)目今年下半年或?qū)⑼瞥觯矊⒅纹髽I(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。杭州銷(xiāo)售貢獻(xiàn)的上升進(jìn)一步推廣其銷(xiāo)售均價(jià)同比上升9.6%至20844元/平方米。

??02 投資

??無(wú)新增拿地

??剩余土儲(chǔ)可供企業(yè)2-3年發(fā)展

??2023年上半年眾安整體維持謹(jǐn)慎的策略，沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)上新增拿地。事實(shí)上，從2022年下半年開(kāi)始，企業(yè)在公開(kāi)市場(chǎng)上基本無(wú)拿地。從策略上看，近兩年眾安表示未來(lái)企業(yè)將重點(diǎn)聚焦浙江省內(nèi)，聚焦熟悉的區(qū)域。該策略可以抵御外拓風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)如有機(jī)會(huì)其土地拓展或集中在現(xiàn)有區(qū)域。從總土儲(chǔ)表現(xiàn)來(lái)看，土儲(chǔ)總量充裕，二級(jí)土地儲(chǔ)備可滿(mǎn)足企業(yè)2-3年左右開(kāi)發(fā)所需。截止2023上半年，眾安集團(tuán)共擁有總土儲(chǔ)建面964萬(wàn)平方米，較期初下降4.6%，土地成本為2977元/平方米。而根據(jù)其2022年末公布業(yè)績(jī)會(huì)PPT來(lái)看，彼時(shí)企業(yè)的剩余可售貨值為542億元，按此計(jì)算，截止2023年上半年末預(yù)估企業(yè)當(dāng)前儲(chǔ)備可開(kāi)發(fā)貨值約500億元左右，按當(dāng)前企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)，可以滿(mǎn)足企業(yè)未來(lái)2-3年左右的發(fā)展所需。

??03 營(yíng)收

??交付面積減少營(yíng)收同比降20%

??盈利水平仍有提升空間

??結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少，營(yíng)收同比下降19.7%。2023上半年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.8億元，同比下降19.7%，其中地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為36.3億元，同比下降23.5%，主要是由于2023上半年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較去年同期有所減少。2023上半年末預(yù)收賬款為250.4億元，覆蓋預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入3.07倍，可以保證未來(lái)的營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)。物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率17%，凈利率水平有待提升。2023上半年眾安集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤(rùn)約6.99億元，同比大幅下降59.5%，毛利率約為17.1%，同比下降16.8個(gè)百分點(diǎn)，毛利率水平下滑相對(duì)較大。凈利潤(rùn)表現(xiàn)方面，凈利潤(rùn)1.56億元，同比增122.2%，歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)1.97億，同比增長(zhǎng)42.8%，歸母凈利率4.82%，仍有提升空間。

??04 償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??但現(xiàn)金減少需關(guān)注短期流動(dòng)性

??“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)均滿(mǎn)足監(jiān)管要求，居綠檔。截止至2023上半年末，眾安集團(tuán)共持有現(xiàn)金56.16億元，較期初減少15.3%，現(xiàn)金短債比上升0.03個(gè)百分點(diǎn)至1.23；凈負(fù)債率較期初下降6.15個(gè)百分點(diǎn)至59.7%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率同樣降低2.9個(gè)百分點(diǎn)至62.3%，整體來(lái)看，企業(yè)屬于“三條紅線(xiàn)”的綠檔。值得注意的是，若剔除受限制現(xiàn)金，非受限現(xiàn)金短債比為0.40，較2022年末的0.90近一步下降，未能全面覆蓋短債，應(yīng)注重資金流動(dòng)性問(wèn)題保證安全性。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)來(lái)看，截止至2023上半年底企業(yè)長(zhǎng)短債比為1.86。具體而言，企業(yè)借款總額約為人民幣131.15億元，有息債總量較期初減少11%，企業(yè)杠桿壓力有所減小。其中一年以?xún)?nèi)債務(wù)同比減少16.9%至45.8億元，占所有有息債34.9%；而1-2年債務(wù)占比15.5%，2年到5年債務(wù)占比45.2%，5年以上債務(wù)占比4.4%。企業(yè)1年內(nèi)的債務(wù)占比減少而5年以上的債務(wù)占比增加，整體的債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。